O mercado imobiliário do Porto, apesar de se consolidar como um mercado estável e consistente, «ainda não atingiu a plena maturidade e enfrenta uma escassez transversal em vários setores, como escritórios, logística e residencial». Quem o diz é Rui Moreira, Head of Porto da CBRE, em entrevista à Vida Imobiliária, completando que «a área metropolitana do Porto enfrenta uma escassez de oferta, que se faz sentir de forma transversal em quase todos os setores, sendo mais evidente em escritórios, logística e residencial, incluindo BTS, BTR, Living e residências de estudantes». Ainda assim, a região Norte continua a mostrar-se atrativa para investidores. «A região Norte continua a oferecer excelentes oportunidades nos diferentes setores imobiliários, mas é fundamental que investidores e promotores imobiliários se comprometam, concretamente através da construção especulativa de projetos diferenciados», sublinha assim a importância da expansão com foco nas especificidades e carências do mercado. A região tem registado uma dinâmica de crescimento populacional, sustentada por uma base industrial sólida, aumento do turismo e maior captação de investimento estrangeiro, fatores que impactam diretamente o setor imobiliário. Segundo Rui Moreira, «esta nova realidade tem tido um impacto positivo nos diversos setores do imobiliário e representou uma verdadeira mudança de paradigma para os segmentos hoteleiro e de escritórios, que, por sua vez, influenciaram positivamente o retalho, o residencial e a logística. Olhando com alguma perspetiva, podemos afirmar que há uma bela história a ser contada». Setores em destaque e oportunidades de investimento Entre os segmentos de maior potencial na cidade do Porto, destaca-se a logística, que beneficia da localização estratégica da cidade nas novas rotas marítimas e de nearshoring, ainda que o setor enfrente limitações na disponibilidade de espaço. «As rendas já atingem os 6 euros/m²/mês em edifícios bem localizados, ainda que não sejam necessariamente de última geração, e a expectativa é que continuem a aumentar», referem os dados mais recentes. Nos escritórios, a situação é semelhante, com uma renda prime que evoluiu de 12 euros para 20 euros/m²/mês nos últimos dez anos, com uma taxa de desocupação de apenas 5% e uma absorção líquida anual de cerca de 40.000m². «Estes cerca de 40.000m²/ano têm sido superiores ao novo stock que entra no mercado anualmente e compara-se de forma favorável, em termos absolutos, com algumas das grandes cidades europeias», indica o Head of Porto da CBRE. No setor do retalho, observa-se um mercado maduro e dinâmico, com uma crescente presença de marcas internacionais e uma baixa rotatividade nas zonas prime, o que cria desafios mas também oportunidades para investidores. «Assistimos a um momento de enorme dinâmica com a chegada de novas marcas internacionais à cidade, mas o mercado está mais maduro e nas zonas prime existe uma baixa rotatividade nos lojistas», descreve o responsável. No setor residencial, há uma clara subida nos valores de venda e arrendamento, impulsionada pela escassez de oferta. Quanto ao turismo, o Porto continua a atrair novas marcas, «o valor da indústria hoteleira na cidade duplicou em apenas seis anos». Perspetivas para o futuro do investimento Para os próximos meses, a logística e o setor Living aparecem como as áreas com maior potencial para investimento, ainda que enfrentem obstáculos na obtenção de terrenos adequados. «A principal dificuldade prende-se com a falta de produto acabado e de terrenos finalistas», explica, destacando ainda o mercado de retalho na Península Ibérica, que atrai cada vez mais capital devido a yields historicamente altas. No setor hoteleiro, o interesse mantém-se forte, mas a escassez de oportunidades e a divergência de expectativas entre compradores e vendedores ainda impõem entraves ao crescimento. O especialista acredita também no potencial de setores alternativos, como self storage e unidades de cuidados continuados integrados, que «podem também vir a ganhar destaque em 2025». A recente descida nas taxas de juro pelo Banco Central Europeu trouxe alguma reativação ao mercado. Segundo Rui Moreira, «a redução das taxas de juro e, mais importante, a redução da incerteza em relação à sua evolução têm incentivado a tomada de decisões e reativado o mercado de investimento. Para os investidores, a incerteza é frequentemente mais prejudicial do que uma má certeza». No Porto, esta redução tem já impactado o mercado, resultando numa aceleração nas decisões de investimento e em várias transações concretizadas no segundo semestre de 2024. No setor logístico, o contexto atual de nearshoring e as rotas alternativas ao Canal do Suez, que favorecem o Atlântico, estão a beneficiar a cidade. «Observamos um claro aumento da procura de espaços e um maior foco por parte dos investidores no setor logístico e industrial nestas regiões». No entanto, no setor de escritórios, embora a procura continue forte, a cidade do Porto ainda não é vista como uma “Tier 1” a nível europeu, o que limita o interesse dos investidores internacionais. «Com a manutenção dos bons fundamentais operacionais e a descida das taxas de juros, poderemos vir a assistir a uma rápida recuperação do investimento neste setor. A questão é saber quando, e esse momento de viragem ainda é difícil de prever», sublinha Rui Moreira.
