Oportunidades no imobiliário comercial português atraem apetite dos investidores

O imobiliário em Portugal está a viver um momento de transformação e oportunidade, atraindo um número crescente de investidores. No segundo dia do Portugal Real Estate Summit, especialistas do setor reuniram-se para analisar as dinâmicas atuais que moldam este mercado, destacando oportunidades emergentes. Na apresentação conjunta de Francisco Horta e Costa, Managing Director da CBRE Portugal, e Eric van Leuven, Head of Portugal da Cushman & Wakefield, foram destacadas várias dinâmicas e tendências que estão a moldar o mercado imobiliário em Portugal. No setor de escritórios, a maior parte dos novos edifícios, embora em fase de conclusão, já se encontra pré-arrendada, evidenciando a forte procura por espaços de trabalho. O segmento retail mostra um mercado de ocupação robusto, com vendas a crescerem em linha com o ano anterior. Os shoppings, que têm uma elevada taxa de ocupação a rondar os 100%, continuam a apresentar um desempenho notável, mesmo quando comparados ao período pré-pandemia. Na setor da logística, o take-up registou uma ligeira queda em relação ao ano anterior, mas estima-se que chegue aos 350.000 metros quadrados até ao final de 2024, com a taxa de vacância a permanecer abaixo dos níveis pré-pandemia. O desejo de aproximação da indústria aos consumidores está a impactar o mercado logístico europeu, e a localização geográfica de Portugal torna-se uma vantagem nas novas rotas comerciais. Quanto ao turismo, as receitas e a taxa de ocupação têm vindo a aumentar, refletindo uma escassez de disponibilidade de alojamento em Lisboa, com muitos hotéis a não aceitarem reservas de menos de duas noites. A tendência de crescimento no turismo proveniente dos Estados Unidos, que aumentou 15% nos últimos cinco anos, e do Canadá, contribui para este panorama. No que respeita ao investimento, o mercado apresenta-se saudável, com previsões de atingir valores próximos dos 3 mil milhões de euros no futuro, apoiado por transações significativas em setores como a hotelaria e o retalho, onde se prevê a transação de 10 shoppings e vários escritórios. Por último, embora o segmento de residências para estudantes continue a ter uma oferta limitada, espera-se que nos próximos anos haja um desenvolvimento significativo de projetos de Build to Rent (BTR) e algum crescimento no mercado de data centers. Dinâmicas e desafios do mercado imobiliário português A mesa redonda moderada por Richard Betts, Co-Founder & Head of Content of Real Asset Media, contou com a participação de Dagmar Übelhör da DEKA Immobilien, Arantxa Prado da Panattoni Europe, Esther Escapa da AXA Real Estate e Bevan Williams da Lighthouse Properties. O debate centrou-se nas dinâmicas atuais do mercado imobiliário em Portugal, onde os intervenientes destacaram o potencial e os desafios enfrentados pelos investidores. Arantxa Prado, Senior Director Capital Markets da Panattoni Europe, começou por afirmar que «Portugal apresenta fundamentos muito sólidos. Devido à sua geografia, existem restrições de espaço e a disponibilização de terrenos é um processo complexo». Apesar do aumento da concorrência, destacou que a «dimensão do mercado ainda representa um desafio para investidores», notando que «observamos uma escassez de transações, mas começam a surgir alguns projetos modernos de maior escala e qualidade». A especialista mencionou também o potencial de crescimento do e-commerce, que ainda não se implementou de forma significativa no país. “Dinâmica do retalho exige que os gestores de ativos se renovem constantemente” Bevan Williams, Head of Asset Management da Lighthouse Properties, reiterou que o retalho está a recuperar, afirmando que «atualmente, muitos afirmam que o retalho está de volta, e as transações recentes no país corroboram essa afirmação». Segundo o responsável, a «dinâmica do retalho exige que os gestores de ativos se renovem constantemente, adaptando-se às necessidades dos clientes, seja através da requalificação de espaços ou da criação de novos conceitos». Esther Escapa, Head of Acquisitions and Developments da AXA Real Estate, partilhou a visão da empresa sobre o mercado, afirmando que «já estamos presentes no setor de escritórios e na hotelaria, e gostaríamos de expandir para o Build to Rent (BTR) e o Private Build to Suit Accommodation (PBPSA)». Para a empresa, «Lisboa é o foco principal», pois os «inquilinos estão em busca de novos escritórios de alta qualidade». A especialista acredita que a procura por espaços sustentáveis e bem localizados é «uma oportunidade a ser explorada, dado que a oferta ainda é limitada». Dagmar Übelhör, Acquisitions & Sales da DEKA Immobilien, salientou a importância dos critérios ESG, que não são apenas uma prioridade, mas «um requisito essencial para todos os investidores». Reforçou que «a rentabilidade da nossa operação e a existência de uma classificação ambiental positiva já são questões-chave para os financiadores». Ao serem questionados por Richard Betts sobre os ativos de sonho em Portugal, os participantes referiram as suas preferências: Dagmar apontou para a hotelaria, Arantxa mencionou terrenos para desenvolvimento logístico, Bevan destacou centros comerciais de grande dimensão e Esther referiu o setor de Private Build to Suit Accommodation. Inteligência Artificial e Data Centers Numa entrevista conduzida por William Kistler, Founder & Managing Partner da UrbanOvation, David Brush, Senior Advisor da Merlin Properties, e Ricardo Martinho, Chairman da IBM Portugal, enfatizaram as significativas potencialidades de Portugal no âmbito da Inteligência Artificial e dos Data Centers. Ricardo Martinho destacou a transformação provocada por novos modelos de informação lançados pela Universidade de Stanford. Na sua visão, «tudo mudou quando a Universidade de Stanford lançou novos modelos de informação», sublinhando a relação direta entre a evolução da Inteligência Artificial e o aumento da necessidade de capacidade de armazenamento. O responsável da IBM também delineou a abordagem da empresa em relação à IA, ao afirmar que «seguimos alguns princípios: a IA não vai aumentar a inteligência humana, não vai haver uma tomada de controlo; toda a informação pertence aos seus criadores» O crescimento exponencial do volume de dados requer uma mudança significativa nas infraestruturas, uma vez que «com a IA, necessitamos de muito mais armazenamento e capacidade de computação». “Portugal e Espanha irão atrair mais investimento, não apenas devido à fibra ótica, mas também pela energia” Na perspetiva dos data centers, David Brush referiu que «as ligações de fibra ótica são fundamentais. Procuramos propriedades logísticas junto aos portos, que são as portas de entrada destes cabos». O especialista destacou ainda que «a capacidade dos EUA, em termos de população em relação aos data centres, é de 41 megawatts, enquanto na Europa é de apenas 16 megawatts» Além disso, ressaltou que «Portugal e Espanha irão atrair mais investimento, não apenas devido à fibra ótica, mas também pela energia. Neste momento, temos a eletricidade mais barata da Europa». Ricardo Martinho reforçou a ideia de que «à medida que mais empresas começam a utilizar IA de alguma forma, as necessidades de data centres irão explodir». O armazenamento físico de dados continua a ser essencial, já que «a informação que utilizamos com a IA precisa de ser armazenada em servidores, que por sua vez necessitam de espaço físico». Lembrou ainda que, apesar da evolução dos métodos de armazenamento, «a necessidade de espaço físico permanece».

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