O Portugal Real Estate Summit refletiu, mais uma vez, o contínuo interesse dos investidores internacionais no mercado imobiliário português. Como sublinhou Duarte Morais Santos, da CBRE, 2025 deverá ser mais um ano recorde, com as receitas de alojamento a ultrapassarem os 6,7 mil milhões de euros, um notável aumento de 10,6% face ao ano anterior e quase o dobro do nível de 2014. Ao longo da última década, o setor tem mostrado não só resiliência, mas também uma rentabilidade crescente, atraindo investidores ansiosos por aproveitar a onda turística do país.
Paula Sequeira, da Savills, complementou esta visão, sublinhando os fundamentos: em apenas dez anos, o número total de hóspedes em Portugal disparou de 12 milhões para mais de 31 milhões, com os visitantes internacionais a crescerem 105%. As métricas de desempenho seguiram a mesma tendência — ADR subiu 35% e RevPAR subiu 41% — enquanto a taxa de ocupação tem-se mantido de forma consistente em valores na ordem dos 60%. “Este é o tipo de números que explicam por que Portugal passou para o nível superior dos destinos europeus de investimento hoteleiro”, observou, referindo-se à pesquisa da CBRE que agora classifica Portugal entre os mercados mais atrativos para o capital global.
Ambos os especialistas salientaram que o crescimento não se confinou a Lisboa e Porto. Regiões como os Açores e a Madeira registaram aumentos de receitas de 97% e 87% entre 2019 e 2024, provando que novos destinos estão a desbloquear oportunidades de investimento. Entretanto, os volumes de investimento hoteleiro atingiram uma média de 454 milhões de euros por ano ao longo da última década, com mais de 80% direcionados para ativos de luxo e de gama alta, consolidando a ascensão de Portugal.
Olhando para o futuro, os representantes da CBRE e da Savills concordaram que os desafios permanecem — capacidade aeroportuária, atrasos no licenciamento e a necessidade de equilibrar o desenvolvimento com o impacto na comunidade — mas a perspetiva é clara: Portugal já não é uma “joia escondida” mas um mercado de turismo global consolidado. “O casamento dourado do turismo e do imobiliário não está a terminar,” Sequeira concluiu, “está simplesmente a entrar numa nova era”.
Turismo e Imobiliário: Mesa Redonda de Investidores
Moderada por Richard Betts, a mesa redonda que se seguiu reuniu cinco investidores e operadores de referência para discutir o futuro do turismo português e a sua profunda ligação ao sector imobiliário. Desde o início, foi consensual que Portugal passou de um ator periférico para um destino privilegiado de capital e inovação — mas o debate rapidamente mostrou as nuances de como sustentar o crescimento sem cair nas armadilhas do excesso de turismo ou dos preços sobreaquecidos.
Elizabeth Rothfield, sócia fundadora & CEO da Explorer Investments, definiu o cenário lembrando como sua empresa entrou na hospitalidade “quase por acidente” 13 anos atrás, assumindo ativos em dificuldades de bancos. Desde então, a Explorer tornou-se a quarta maior gestora hoteleira em Portugal em número de unidades, liderando um reposicionamento do sector. Ela observou que "Portugal já foi rotulado como uma economia de porco, mas a disciplina macroeconómica, combinada com programas como o Golden Visa e os regimes de não-dom, deu ao país uma visibilidade extraordinária". O verdadeiro desafio agora, ela argumentou, é continuar a melhorar a qualidade e os serviços, mudando do modelo "barato e alegre" do Algarve para a hospitalidade de luxo e baseada na experiência.
Acrescentando a este ponto, José Roquette, Chief Development Officer do Pestana, sublinhou que o grupo opera atualmente 110 hotéis em 16 países, com uma equipa de 5.000 pessoas. “Depois de uma década de intenso crescimento e de sairmos da COVID mais fortes, estamos prontos para a próxima etapa”, disse. A estratégia do Pestana centra-se nas principais cidades europeias e nos EUA, com as residências de marca a fazerem cada vez mais parte do conjunto. Para Roquette, as capitais portuguesas ainda têm espaço para crescer: “Lisboa e Porto precisam de passar da Liga Europa para a Liga dos Campeões. Ainda estamos muito aquém das capitais de topo...". No entanto, Roquette também deixou uma nota de cautela: "Há um elefante na sala chamado excesso de turismo... não podemos ignorar o seu impacto".
Daniel von Barloewen, SVP Global Mixed-Use Development da Accor One Living, destacou a adequação de Portugal às tendências globais de branded living. Esclareceu um equívoco frequente: “Uma verdadeira residência de marca é um imóvel próprio, com a marca, operado e servido de acordo com os padrões de uma empresa de hotelaria. Segundo ele, a procura está a ser impulsionada pelo estilo de vida, pela comunidade e pela propriedade sem complicações—“viver na sua própria suite de hotel”. Com 180 projectos de residências de marca em preparação, a Accor vê Portugal como um terreno fértil, desde que a regulamentação e as infra-estruturas acompanhem o ritmo.
John Calvao, Partner da Arrow Global, sublinhou a escala e o desenvolvimento do ecossistema. Gerindo 120 mil milhões de euros em toda a Europa e empregando 3.000 pessoas em Portugal, a Arrow não se concentra em “hotéis isolados” mas na construção de destinos. “Em Vilamoura, Palmares, Tróia— estamos efetivamente a criar pequenas cidades, com escolas, hospitais, campos de golfe, habitação e hotéis. É isso que cria valor a longo prazo", explicou. Também referiu a diversificação: A Arrow investe em habitação económica, habitação para estudantes e habitação para idosos. Mas a oportunidade é vender não apenas casas, mas destinos e estilos de vida.
Javier Arús, Senior Partner da Azora, contrariou a analogia da Liga dos Campeões de Roquette com um sorriso: “Eu diria que Portugal já está a jogar na Liga dos Campeões em termos de atratividade. O que faz com que Portugal se destaque, argumentou, é a estabilidade—“na fiscalidade, na legislação laboral, nas instituições. Os investidores sabem qual é a sua posição". Dito isto, apelou a um licenciamento mais rápido e a custos de construção mais baratos, notando que "Lisboa é uma das cidades mais caras para transformar em termos relativos".
A discussão voltou-se inevitavelmente para a questão do turismo excessivo. Roquette alertou para o facto de regiões como o Algarve e a Madeira necessitarem de um planeamento mais forte e de as taxas turísticas deverem ser claramente reinvestidas em projectos comunitários. Von Barloewen acrescentou que a existência de infra-estruturas mais amplas— escolas, cuidados de saúde, regulamentação dos alugueres de curta duração— é fundamental para evitar a saturação. Com base nos exemplos do Dubai e de Barcelona, sublinhou a importância de uma regulamentação rigorosa, mas que crie confiança.
Calvão, no entanto, contrapôs: "Estamos preocupados com o problema errado. O aeroporto de Lisboa está cheio, Faro está cheio— não se pode sequer trazer mais visitantes sem primeiro arranjar as infra-estruturas. O excesso de turismo não é o nosso desafio imediato". Arús trouxe números: enquanto a procura de viagens cresceu quase 5% ao ano, a oferta hoteleira no Mediterrâneo cresceu menos de 1%. "A pressão vem dos alojamentos alternativos, não dos hotéis", argumentou, destacando que em Madrid apenas 9% dos anúncios da Airbnb estão licenciados. Rothfield concordou que as infra-estruturas — dos aeroportos ao controlo de passaportes — devem ser abordadas, mas também apontou o vasto potencial inexplorado de regiões pouco exploradas como o Douro ou o interior de Portugal’
Quando se tratou de oportunidades, o painel convergiu para a hospitalidade e o reposicionamento. Rothfield enfatizou as actualizações de luxo e os conceitos de boutique: “Gostamos de sujar as mãos com CapEx. O retorno é rápido e rentável". Os hotéis Octant da sua empresa são um exemplo de activos mais pequenos transformados numa marca. Roquette confirmou a aposta contínua do Pestana&rsquo em hotéis e residências de marca, embora alertando para o facto de que “os preços de entrada estão a tornar-se difíceis —os recém-chegados estão, por vezes, a pagar demasiado”. Calvão alargou o âmbito, apontando os sectores de residências para estudantes e seniores como sectores com fortes fundamentos. Arús reafirmou a confiança a longo prazo: “O turismo representa 20% do PIB de Portugal”. Não se pode pôr este setor em risco. Os fundamentos são muito sólidos.
Para finalizar, todos os participantes do painel concordaram que Portugal continua a ser um mercado de compra para o sector imobiliário relacionado com o turismo. O consenso foi que, embora os riscos em torno da infraestrutura e da integração da comunidade devam ser geridos, os fundamentos — estabilidade, qualidade de vida, disciplina macro, e crescente perfil global — fazem de Portugal um dos destinos de investimento mais atractivos da Europa&rsquo.