Logística “é um setor particularmente interessante para investir”

As palavras são de João Cristina, Head of Country da Merlin Properties, que está a desenvolver a Plataforma Logística Lisboa Norte, que considera que «a logística é tradicionalmente mais fraca em Portugal, mas a verdade é que é hoje um setor particularmente interessante para investir». Contrapõe este setor ao retalho ou aos escritórios, que estão a ser muito mais impactados pela pandemia. Sérgio Saraiva, da Baía do Tejo, é testemunha disso mesmo: «é um setor que não sofreu muito, e tivemos até uma ligeira subida ao nível do número de clientes. A atividade não se ressentiu» com a pandemia. João Cristina identifica que «esta “desglobalização” faz com que os operadores repensem as suas cadeias de distribuição». Por isso, a Merlin está «a olhar com muita atenção para este mercado logístico». O responsável falava na 32ª Executive Breakfast Session, organizada pela APPII via Zoom, dedicada ao tema “What about logistics?”, a primeira vez que este setor justificou uma discussão dedicada neste fórum, sinal da sua maior atratividade. Leonardo Peres, Diretor da M7 em Portugal, moderou esta discussão em conjunto com o vice-presidente da associação, Hugo Santos Ferreira, apontando que, devido ao crescimento do ecommerce, «a logística tem vindo a sofrer alterações, e as supply chains mais tradicionais têm vindo a ser impactadas pelo seu desenvolvimento tecnológico. O ecommerce veio rasgar a lógica de previsibilidade, e coloca uma pressão adicional nestas cadeias». Por outro lado, lembra, «os consumidores querem as coisas em suas casas em poucas horas, e não aceitam a não existência de um produto em stock. Haverá uma maior tendência para o nearshoring», prevê. Laurent Jayr, Head of Development Spain & Portugal da Panattoni, que se dedica especialmente à operação de edifícios logísticos, atesta que «há cada vez mais apetite dos investidores no mercado em Portugal. São vários os critérios estruturais que nos fazem pensar que o país vive um “momento doce” para o investimento logístico». E prevê um aumento do investimento anglo-saxónico na logística para arrendamento, pois «esses grandes grupos precisam de recursos financeiros para se desenvolver, deixando a promoção imobiliária para os profissionais dedicados. Por isso, vamos ter mais operações de sale & leaseback nos próximos tempos em Portugal e também em Espanha». E alerta que «estamos numa fase disruptiva no que diz respeito ao ecommerce, que precisa de três vezes mais metros cúbicos que a logística tradicional». Alteração da perceção do risco«Agora percebemos como não é fácil manter as prateleiras dos supermercados cheias», aponta Paulo Barradas, Managing Director – Investment & Origination da Norfin. Para a gestora, este é um setor «do qual gostamos muito» e que identifica como «interessante do ponto de vista da gestão». Considera que «a perceção de risco de Portugal foi convergindo com outros mercados, e a logística saiu favorecida em relação ao retalho nesta crise. Há um caminho a percorrer ao nível das rendas, que se fará ainda mais depressa com esta alteração da perceção do risco», prevê. Borja Oria, Managing Partner Inv. Bank. Arcano Partners, também salienta que «a perceção do investidor mudou de arriscado para estável. Fundos que tinham antes outros focos, olham agora para a logística. É um segmento onde a qualidade do ativo é especialmente importante, assim como a qualidade do inquilino. A robotização e as novas tecnologias empurram também os ativos para uma maior valorização, e assiste-se assim a uma maior compressão de yields». Rendas terão de subir para suportar nova oferta mais qualificada Neste debate, Volkert Reig Schmidt, Managing Director do grupo Novo Banco Real Estate, partilhou que o banco é «relativamente novo na exploração logística», mas identifica que «há muitos ativos com pouca qualidade, e ainda é difícil ganhar dinheiro com este setor em Portugal. É preciso encontrar produto certo, de boa qualidade, quando muitos ativos existentes não se adaptam à robotização, não têm pé direito alto, ou não cumprem os critérios urbanísticos». Acredita que «com as rendas atuais, é muito difícil fechar as contas com os custos de construção atuais. O novo nível de sofisticação ainda não se reflete nas rendas, e terá de refletir». Por outro lado, ainda é «muito difícil ter o last mile nas cidades devido às regras urbanísticas, o que passará pela reconversão dos espaços de retalho. E teremos de ter outros níveis de renda, ou não será rentável», avisa. Assumindo este como um mercado especialmente interessante para a empresa, Sérgio Xisto, Administrador DST, destacou que «os edifícios são hoje menos rígidos, com alturas superiores a 30 metros, o que tem também outros custos, além de novas exigências de sustentabilidade». Sustenta que «o aumento dos custos de construção decorre fundamentalmente do custo da mão-de-obra, mas as soluções de hoje para um edifício logístico são muito distintas até de 2015, e não é preciso ir mais longe que isso. 350 eur por metro quadrado dão apenas para fazer um armazém em chapa». Potencial, sim, mas num mercado pequeno Paulo Barradas recorda que «não nos podemos esquecer que o mercado logístico é pequeno em Portugal. O impacto na yield será rápido, e os “first movers” vão conseguir ocupar mercado, como a Merlin. E como é um mercado pequeno, as rendas tendencialmente manter-se-ão, e primeiro virá o efeito na yield». Remata ainda que «a logística é o “flavour of the month”, num mercado pequeno, todos se deslocam para o mesmo sítio, e nós estamos também a tentar ocupar mercado». João Cristina alerta também para o facto de que «os grandes operadores de lojas âncora estão cada vez mais despertos para o omnicanal. Muito do movimento que vemos tem sido fruto da resposta ao evento pandémico, ainda não é nada muito estruturado, mas sim um despertar e a forte pressão que os consumidores colocaram na cadeia de distribuição. Estamos ainda a ver o início desta realidade omnicanal». António Gil Machado, diretor da VI, interveio também nesta sessão, partilhando que «o segmento industrial nunca teve o lustro que gostaríamos. Tem sempre muito potencial, mas tem-se tardado a revelar este potencial junto dos investidores. Haverão agora condições para as coisas serem diferentes». E identifica que «a desglobalização e a industrialização podem ser as grandes marcas para o futuro. Seria muito importante Portugal posicionar-se neste contexto, tem muito potencial, mas tenho o sentimento de que tem perdido essa batalha». Neste sentido, partilhou ainda que «tivemos um contacto muito interessante com a AICEP, que tem interesse em acompanhar esta dinâmica na vertente da atração de investimento».

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