No ano passado, foram investidos cerca de 92.300 milhões de euros no segmento de habitação Multifamily na Europa, mais 79% que em 2020, e mais 120% face à média dos últimos 5 anos.
De acordo com uma análise recente da Savills a 12 mercados europeus, este segmento tem vindo a ganhar terreno, e cerca de 40% do volume total de investimento feito em 2021 diz respeito a aquisições feitas pelos grupos Vonovia e Heimstaden, na Alemanha, na Suécia e na Dinamarca.
O peso deste tipo de investimento atingiu os 54% na Dinamarca, os 46% na Alemanha e os 39% na Irlanda, 35% na Suécia e 32% na Finlândia, superando o peso do mercado de escritórios, «tradicionalmente no topo da lista», recorda a consultora.
Marcus Roberts, Head of Operational Capital Markets da Savills, sublinha que «as alocações globais de capital para o mercado imobiliário europeu, em particular para o segmento Multifamily, estão a crescer, devido a fortes fundamentos de mercado e a baixas taxas de juro».
Com o aumento da concorrência, as yields têm vindo a ser pressionadas, e comprimiram 7 pontos base yoy na Europa Ocidental, atingindo um novo mínimo de 3,05%. As yields prime líquidas do Multifamily são de 3% nas seis principais cidades alemãs, 2,8% em Amesterdão e Paris, 3% em Copenhaga ou Madrid, ultrapassando os 4% na Europa de Leste.
A Savills antevê «um aumento sem precedentes da procura por ativos lucrativos, o que levará a um aumento correspondente dos preços. Esta subida deverá ser mais notória em mercados cuja oferta residencial para arrendamento não consiga acompanhar uma procura em crescendo».
Por outro lado, a procura vai continuar em alta, até porque os novos modelos de trabalho que surgiram com a pandemia vieram para ficar, e «um dos desafios dos proprietários passará pela adaptação dos imóveis às novas exigências dos ocupantes, mais focados em vetores como o bem-estar e a conveniência, fruto do aumento do tempo passado em casa».
Para a Savills, «os projetos residenciais multifuncionais surgem, uma vez mais, como os ambientes ideais para o estabelecimento e desenvolvimento de comunidades. Esta tendência poderá criar espaço para o desenvolvimento de mais projetos do género, que, adicionalmente à vertente residencial, incluem valências que lhes conferem maior atratividade e resiliência, ao proporcionarem, por exemplo, soluções habitacionais mais económicas, lojas de conveniência, escritórios flexíveis e serviços de saúde e bem-estar».
Este ano, a Savills considera que «o maior desafio para os investidores core será identificarem ativos estabilizados, à medida que surgem mais oportunidades para novos desenvolvimentos e contratos de financiamento a prazo. Contudo, a escassez de mão-de-obra, o aumento dos custos de construção e disrupções nas cadeias de fornecimento irão provocar uma desaceleração de novos projetos».
Portugal tem “tempestade perfeita”
Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, acredita que «estão reunidos todos os fundamentos e pressupostos que justificam o potencial de desenvolvimento deste segmento no nosso mercado: mercado de crédito hipotecário cada vez mais inacessível às famílias portuguesas, subida das taxas de juro e um mercado de oferta de arrendamento muito escassa e de fraca qualidade face aos valores de renda praticados». Identifica que «são necessárias soluções urgentes, que venham não só modernizar o stock de edifícios residenciais, como também responder às necessidades reais dos novos perfis de ocupantes».
Horacio Blum, Operational Capital Markets Associate Director, da Savills Portugal, explica que «é expectável que o Build-to-Rent em Portugal atraia maioritariamente jovens profissionais e casais, tanto locais como estrangeiros, que valorizem conveniência na forma de contratos flexíveis e menos burocracia, e, em alguns casos, preços mais económicos em edifícios bem localizados. A procura por habitação nas grandes áreas urbanas também se estende agora a áreas semiperiféricas de Lisboa e do Porto».
Está convicto de que «estas localizações oferecem oportunidades de desenvolvimento do mercado de BTR, desde que contem com acessibilidade a redes de transportes públicos e que o tamanho das unidades se possa adequar da melhor maneira a este modelo residencial».