O mercado imobiliário abrandou no 1º semestre, interrompendo uma tendência de crescimento que vinha sendo verificada ao longo de 2022. Confirma-se assim as projeções traçadas no arranque do ano, aponta a JLL no seu mais recente relatório de análise ao desempenho do setor, onde destaca os segmentos de hotelaria, industrial & logística e o retalho como os de melhor desempenho.
De acordo com a JLL, a acentuada subida das taxas de juro e a continuada escassez de oferta disponível para ocupação imediata, numa altura em que as pressões inflacionistas abrandaram, mas em que ainda se fazem sentir, são os principais fatores na base deste menor dinamismo verificado, contexto este que levou a que muitas empresas e investidores a colocassem em suspenso decisões de investimento até perceberem como evoluirá a economia neste novo ciclo.
Estrangeiros representam mais de 80% do investimento no semestre
Entre janeiro e junho, não obstante o volume de transações em pipeline e o continuado interesse dos investidores no nosso país, o investimento imobiliário comercial atingiu 760 milhões de euros, numa queda homóloga de 8%. Segundo o relatório, mais de 60% deste volume foi transacionado no 2º trimestre e, em termos de origem do investimento, os estrangeiros continuaram a representar mais de 80% do investimento no semestre.
“Na área de investimento, o redobrado dinamismo na passagem para o 2º trimestre confirma estas perspetivas mais otimistas para o restante do ano, ao longo do qual a dinâmica investidora deverá retomar gradualmente”
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, explicita que «2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir, e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo, as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico. Em todo o caso, a economia nacional continua a crescer, e a um ritmo superior ao estimado, sendo expectável que o mercado imobiliário também responda de forma alinhada nos longos dos próximos meses. Os nossos fatores de atração não se dissiparam e continuamos a ter um mercado muito sólido e competitivo a nível europeu».
Turismo consolida-se como um dos principais motores de crescimento económico
Os dados disponíveis até maio revelam subidas homólogas de 25% no número de turistas e de dormidas, e de 33% no número de passageiros desembarcados nos aeroportos. Estes resultados têm tido impacto no imobiliário hoteleiro, onde as diárias médias superam os valores de 2019, quer em Lisboa quer no Porto, embora a oferta continue a expandir-se a um ritmo moderado, com 1.089 camas de cinco estrelas inauguradas no país.
Quanto à habitação, a JLL salienta que quer na modalidade de compra e venda quer no arrendamento, o acesso à habitação continua sob pressão no mercado português: a procura excede largamente a oferta disponível e as taxas de juro limitam o acesso de muitas famílias à compra de habitação. Neste sentido, o número de vendas abrandou ao longo do semestre, ao mesmo tempo que é evidente um crescimento substancial da procura por arrendamento. Neste contexto, tanto em Lisboa como no Porto os preços de venda mantêm-se estabilizados, enquanto as rendas sobem.
Atividade no mercado de escritórios é uma das que mais abrandou no 1º semestre
Com a ocupação a cair 77% em Lisboa e 17% no Porto, em termos homólogos, a atividade no mercado de escritórios é uma das que mais abrandou no 1º semestre de 2023, tendo como ponto de comparação aquele que foi o melhor ano de sempre para o setor. Neste mercado, a escassez de oferta moderna e os níveis de qualidade atualmente exigidos no mundo corporativo disponível para ocupação imediata continua a ser um entrave à atividade.
Já a atividade no setor do retalho continua a mostrar a sua resiliência perante a mudança, evoluindo positivamente em praticamente todos os formatos, com os segmentos dos centros comerciais e do comércio de rua a liderarem em termos de subida de rendas. Segundo o relatório, é evidente uma reorganização no comércio de rua de Lisboa e Porto, onde os diferentes eixos concentram focos de comércio cada vez mais segmentados.
No que concerne ao mercado industrial e logístico, a ocupação praticamente que duplicou: atingiu os 308.000 m² no 1º semestre. No entanto, a criação de nova oferta continua a ser uma necessidade premente neste mercado, no qual a procura não mostra sinais de abrandamento, sustentando assim o reforço do investimento no lançamento de novos projetos de promoção – contabiliza-se atualmente mais de 700.000 m² em construção.
«O principal motivo para as quebras de atividade reportadas nos setores de escritórios e habitação prendem-se, sobretudo, com a falta de oferta para responder à procura e com a cautela dos consumidores e ocupantes face à evolução da economia e dos juros. Ao mesmo tempo, o mercado logístico praticamente duplicou os níveis de ocupação, enquanto no retalho as rendas seguiram, comprovando que o comércio físico parece ter saído com uma força renovada da pandemia. Já o turismo continua a solidificar o seu posicionamento enquanto uma das forças motrizes da economia portuguesa, com níveis de atividade que já ultrapassam os anteriores recordes do pré-pandemia», avalia Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
“País mantém a sua atratividade como destino de investimento quer para o capital institucional quer também para os investidores de perfil mais oportunístico”
A responsável acrescenta que «no caso do investimento, o 1º semestre ficou marcado por uma postura “waitand-see” ou “on-hold” pelos grandes investidores institucionais pan-europeus, que optaram por esperar para perceber de que forma a subida das taxas de juro impactaria no setor em termos de valor, e Portugal não ficou de fora. No entanto, o país mantém a sua atratividade como destino de investimento quer para o capital institucional quer também para os investidores de perfil mais oportunístico que, contudo, parecem não estar a conseguir encontrar no nosso país o tipo de descontos que ambicionam para fechar negócio, o que uma vez mais evidencia a resiliência do nosso mercado».
