Em 2026, o investimento captado para imobiliário de rendimento em Portugal poderá atingir cerca de 2.400 milhões de euros, pouco abaixo do volume investido em 2025. Esta foi uma das principais conclusões apresentadas pela CBRE durante o “Real Estate Market Outlook”, que a consultora organizou esta quarta-feira nos seus escritórios, em Lisboa. Em 2025, a CBRE calcula que tenham sido investidos cerca de 2.700 milhões de euros no imobiliário comercial português, mais 17% que o volume aplicado em 2024. Um crescimento que se considera “mais robusto do que em anos anteriores” pela diversificação do capital pelos vários setores de mercado. Neste caso, lidera o retalho, logo seguido pelos escritórios, pela hotelaria, pelo industrial & logística, alternativos e residencial. O segmento dos alternativos não inclui o negócio de Agribusiness da CBRE, mas a consultora garante que registou um crescimento significativo em 2025, e “o potencial de vendas para este ano é também muito grande. Temos sentido um grande interesse por parte dos investidores”. “How not to invest in Portugal?” O investimento estrangeiro mantém-se o grande motor do investimento, representando mais de 60% do volume investido, mas os investidores nacionais aumentaram a sua representatividade. Isto explica-se com algumas grandes operações protagonizadas por capital português, mas também porque, segundo a CBRE, há hoje uma maior alocação de capital de pequenos aforradores em fundos imobiliários, numa altura em que se apresentam como boas alternativas de investimento a depósitos a prazo com baixas rentabilidades ou a um mercado de ações demasiado volátil e imprevisível. No que toca à perceção internacional, os investidores continuam a ver um equilíbrio interessante em Portugal, nomeadamente em termos de yields. José Maria Moutinho, Head of Research CBRE Portugal, explica que “o risco de Portugal, comparativamente a outras geografias, está mais ajustado, nomeadamente face a outros países que já têm prémios de risco em relação a nós devido às dívidas soberanas, o que não é o nosso caso, que estamos a reduzir a dívida. E Portugal continua a ter os retornos mais altos face aos custos no país. Por isso, se quisermos, na promoção do país a questão até deveria ser “how not to invest in Portugal?”. Ainda, o facto de Portugal ser periférico tem vantagens e desvantagens. Por um lado, está longe do “centro da ação” onde está o sistema económico europeu, por outro, pode ser menos afetado “quando as coisas correm menos bem”. Rendas prime dos escritórios batem recordes nos 32 euros/m² No ano passado, e pela primeira vez, a renda prime do mercado de Lisboa atingiu os 32 euros/m², e deixou de ser praticada apenas no CBD1, estendendo-se à Zona 4, ou “Zona Ribeirinha e Centro Histórico”, o que se explica com três transações específicas na rua D. Luís I e no Príncipe Real. Fica assim mais próxima dos 42 euros de Madrid ou de Barcelona. Se com a pandemia se chegou a esperar uma espécie de revolução nos espaços de trabalho, devido à generalização do trabalho remoto, o certo é que essa revolução não chegou, e o trabalho remoto parece ter estabilizado. Ainda que o híbrido seja uma certeza (independentemente do número de dias acordado em cada caso), os escritórios adaptaram-se para acomodar os colaboradores em diferentes períodos e de diferentes formas. “A experiência que hoje se quer nos escritórios também ocupa metros quadrados”, refere André Almada, Offices Leasing Senior Director da CBRE Portugal. De qualquer forma, o que é certo é que “quando existe um bom ativo na zona certa, a procura é muito desproporcional, e há um grande prémio de renda”, refere José Maria Moutinho. Prova disso, é que, segundo a CBRE, “nunca iniciámos o ano com um pipeline de procura tão robusto como este ano. Só a CBRE está a trabalhar com 50.000 metros quadrados de procura, toda ela em “Next Generation Office Buildings” que estão atualmente em construção. Isso mostra a vitalidade do mercado de escritórios de Lisboa, e também do Porto. A procura está cá, arrisca pré-arrendamentos e a compra de ativos em construção”, explica André Almada. E dá o exemplo dos escritórios do EntreCampos, da Fidelidade Property, cuja construção arrancou há cerca de 6 meses “e nós já estamos a sentir uma grande procura. Se esse produto existir, há procura à espera”, nomeadamente por parte de empresas ligadas ao setor financeiro. A expetativa é que a ocupação volte a superar os 250.000 metros quadrados em Lisboa este ano. Turismo em alta puxa pela hotelaria e também pelo retalho Os mais de 30 milhões de turistas recebidos em 2025 animaram a hotelaria portuguesa, e o seu número deverá continuar a crescer este ano, ainda que de forma mais contida. Em resultado, “temos tido bastante investimento em hotéis. Este ano poderia ter sido ainda melhor se duas grandes transações não tivessem resvalado para 2026”. E José Maria Moutinho confirma que “o segmento de luxo e de upscale vai continuar a ser muito importante”. Admitindo que a carga turística de cidades como Lisboa e Porto é elevada, a CBRE destaca a necessidade de dispersar os turistas por outras infraestruturas e pontos de interesse, mas a expetativa é que o número de turistas continue a aumentar (dentro dos limites do possível). Até porque se espera um grande aumento dos turistas de vários países do Oriente, que têm disponibilidade e poder de compra, e a sua escolha pela Europa “é inevitável”. Muito do movimento turístico está a impulsionar também o dinamismo dos centros comerciais, cujas vendas aumentaram 43% em 2025 (números da APCC). Mantém também as rendas prime do comércio de rua em alta, nomeadamente de 145 euros/m² na rua Garret, em Lisboa, que deverá continuar a crescer este ano, previsivelmente, até aos 155 euros. Apesar dos valores distintos, “o movimento é igual em Santa Catarina, no Porto”. Os retail parks destacam-se na nova oferta, e deverão crescer mais 62% até 2028. Só a CBRE está a comercializar vários ativos deste segmento em Portimão, Fânzeres, Monção, Viseu, Faro, Ponta Delgada, Covilhã ou Moita. Logística aguarda produto novo No que toca à logística, Portugal segue em contracorrente com a Europa. Se no “Velho Continente” a construção de novos ativos industriais e logísticos foi superior ao ritmo de absorção da procura, nomeadamente depois da pandemia, o mesmo não aconteceu no nosso país, onde a absorção tem vindo a aumentar significativamente. Mais investidores mostram interesse em investir em projetos logísticos, mas os licenciamentos têm atrasado o lançamento de novos projetos. Todos os ativos modernos são escoados muito rapidamente, o que já levou a que as rendas duplicassem desde 2018, tanto na zona de Lisboa como no Porto. Vários projetos desenvolvidos de forma especulativa nos últimos anos acabaram por ser arrendados ainda antes do fim da construção, o que mostra a boa dinâmica do mercado. Segundo a CBRE, “temos pouca disponibilidade de ativos em Portugal, o que também condiciona a ocupação. A procura aguarda os metros quadrados”. De qualquer forma, a consultora acredita que o take up anual se deverá manter em torno dos 300.000 metros quadrados, mesmo com toda a instabilidade geopolítica e logística mundial. “Temos fundamentais que o centro da Europa não tem, e isso pode jogar a nosso favor”. Esperar “uma consolidação do mercado” Segundo José Maria Moutinho, o pipeline de mercado atual do qual a CBRE tem conhecimento não permite prever, para já, um crescimento do investimento em 2026, por isso a consultora espera “uma consolidação do mercado”, acompanhada de yields também estáveis em todos os setores, à exceção de uma ligeira descida na hotelaria.
