O final de 2023 confirmou um abrandamento significativo na atividade do investimento imobiliário comercial em Portugal, com as previsões de fecho de ano em torno dos 1.730 milhões de euros, menos 42% que o volume registado em 2022, em linha com outros mercados europeus. É o que mostram as contas da Cushman & Wakefield.
Neste ano, e dada a menor disponibilidade de capital estrangeiro, os investidores nacionais aumentaram a sua quota de mercado para 31% do volume total investido nesta área do imobiliário.
Hotelaria e retalho foram os segmentos que mais capital atraíram, 42% e 35% do total, respetivamente. Foram investidos 730 milhões de euros em hotéis, valor fortemente influenciado pela compra pela Arrow do portfólio Dom Pedro à Saviotti por 250 milhões de euros. Já o retalho atraiu 600 milhões de euros, sendo que as duas maiores transações dizem respeito à aquisição pela LCN Capital Partners à TREI do projeto Amália (um conjunto de 50 supermercados Pingo Doce e Continente) por um valor entre 140 e 150 milhões de euros; e à compra pelo First Retail Partners, fundo gerido pela Mitiska REIM, de um portfólio de 5 retail parks por cerca de 100 milhões de euros.
Na direção oposta, o segmento dos escritórios representou apenas 9% do investimento imobiliário comercial, num total de 160 milhões de euros, com destaque para a compra pelo BNP Paribas REIM do edifício Pier III à Períptero por cerca de 30 a 35 milhões de euros.
Os chamados “alternativos” foram igualmente representativos, com outros 9% do total investido. A Cushman & Wakefield destaca a compra pela Live Nation da Ritmos & Blues, incluindo o espaço de eventos Altice Arena, por cerca de 50 milhões de euros.
Por outro lado, o mercado de industrial e logística representou 4% do total, sendo muito representativa a compra pela Corum Asset Management ao Grupo Vila Nova do edifício Logifam em Vila Nova de Famalicão, por cerca de 26 a 28 milhões de euros.
Segundo a consultora, as taxas de rentabilidade «refletiram a exigência de maior retorno por parte dos investidores, com aumentos transversais nos principais setores do mercado imobiliário comercial face a 2022», nomeadamente entre os 25 e 75 pontos base. Desta forma, no final de 2023, as yields prime corrigiram em alta para os 5,00% em escritórios, 4,75% no comércio de rua, 6,50% em centros comerciais e 5,75% em logística.
Promoção e reabilitação urbana reduzem mais de 50%
Por outro lado, a atividade de promoção imobiliária e reabilitação urbana terá registado em 2023 uma diminuição de 54% face ao ano anterior. O volume de investimento alocado a este tipo de operações foi de cerca de 390 milhões de euros, e entre os negócios mais relevantes destacam-se a compra da Quintado Morgadinho (Loulé) pela Bondstone à Interfundos por mais de 50 milhões de euros, ou a compra pelo Grupo M Caetano à EDP de um terreno no Porto por cerca de 45 milhões de euros.
2023 “foi desafiante”
Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield em Portugal, recorda que «o ano de 2023 foi desafiante, num enquadramento de subidas das taxas de juro por forma a controlar o aumento da inflação e de aumento dos custos de financiamento, com consequente impacto no mercado imobiliário global. Em Portugal registou-se um abrandamento da atividade de investimento imobiliário comercial e, no mercado ocupacional, o setor de escritórios na Grande Lisboa atingiu inclusive o segundo valor mais baixo de absorção da última década», nomeadamente de 87.800 metros quadrados.
Ainda assim, salienta que «outros setores demonstraram maior resiliência, mantendo a tendência de retoma moderada, como retalho e industrial e logística. O setor da hotelaria teve a melhor performance, atingindo inclusive valores homólogos acima dos registados em 2019 (pré-pandemia)».
Taxas de juro deverão ter atingido pico, e podem começar a descer este ano
A Cushman & Wakefield acredita que o aumento das taxas de referência dos bancos centrais já terá atingido o seu pico em 2023, e um movimento de contração poderá começar no segundo semestre deste ano.
«Apesar das yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deveremos estar a registar uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor, entre as categorias mais resilientes»
Para o imobiliário comercial, isto poderá significar «comportamentos distintos durante este ano, com o primeiro semestre a refletir ainda contração em alguns indicadores, particularmente nos setores mais afetados em 2023, seguido de uma segunda metade do ano com uma retoma gradual generalizada», prevê Eric van Leuven. Desta forma, «apesar das yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deveremos estar a registar uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor, entre as categorias mais resilientes. Em termos de valores de arrendamento, a escassez de oferta de qualidade deverá continuar a justificar aumentos pontuais das rendas brutas de referência para os melhores ativos».
Investimento deverá recuperar em 2024
No que toca ao investimento imobiliário (comercial), as estimativas atuais seguem esta tendência, com um volume de investimento associado às transações que estão atualmente em várias fases de negociação e com conclusão prevista para 2024 na ordem dos 1.800 milhões de euros. Isto poderá representar um crescimento homólogo acima dos 10% em 2024.
Espera-se uma recuperação do investimento no segmento dos escritórios, que poderá representar 46% do total, seguidos da hotelaria, com 30%. Mas, a este valor previsto, poderão ainda somar-se outros 1.000 milhões de euros que dizem respeito a transações atualmente suspensas, mas com possibilidade de conclusão até ao final do ano, assim como as usuais operações off-market.
