O mercado de residências de estudantes em Portugal tem-se destacado como um dos segmentos mais dinâmicos do imobiliário comercial, combinando um crescimento sustentável da procura, escassez estrutural de oferta e rendimentos resilientes face a outros setores alternativos.
De acordo com o Portugal Student Housing Factsheet 2025, lançado pela Worx, 36% dos universitários estudam fora da sua área de residência, a procura internacional cresce 14% ao ano e existem apenas 35.800 camas para mais de 448 mil estudantes, das quais 12.100 em residências privadas de qualidade. A taxa de cobertura média é de 8%, subindo para 22% quando ajustada aos alunos deslocados.
Num cenário europeu de maior incerteza, este segmento atrai cada vez mais capital, redirecionado de ativos tradicionais para nichos menos expostos ao ciclo económico. Desde 2019, o investimento em residências de estudantes em Portugal soma 805 milhões de euros, sobretudo através de operações de grande escala de players internacionais, segundo a Worx.
A consolidação do mercado de residências de estudantes assenta em quatro pilares: a procura crescente, sobretudo de estudantes internacionais; a resiliência dos ativos em cenários de incerteza; o aumento da liquidez e do interesse de investidores institucionais; e o potencial de diversificação em ativos alternativos com retornos ajustados ao risco bastante competitivos.
João Tinoco, Investment Director da WORX, refere que “o mercado das residências de estudantes em Portugal apresenta um forte potencial de crescimento, tornando-se um dos nichos mais promissores do imobiliário comercial. Este cenário cria oportunidades relevantes para promotores, operadores e investidores, seja através do desenvolvimento de novos projetos ou da aquisição e gestão de ativos existentes, seja nas grandes cidades (Lisboa e Porto) como nas cidades com menor dimensão (Braga, Coimbra, Évora, entre outras)”.
A oferta de alojamento estudantil em cidades como Lisboa e Porto cobre em média 26% e 45% da procura ajustada, evidenciando ainda uma clara discrepância entre a procura crescente e a capacidade da oferta instalada, de acordo com o estudo. Outras cidades, como o caso de Évora, Braga ou Coimbra, apresentam grandes oportunidades de expansão deste mercado, com baixas taxas de cobertura ajustadas e um potencial de preços ainda elevados a praticar.
Além disso, a diferença de preço entre residências de qualidade premium (com ginásio, cinema, piscina, biblioteca, entre outros) e ativos convencionais nas cidades analisadas atinge 120%, refletindo o apetite dos estudantes por soluções diferenciadas e o potencial de valorização de projetos com oferta de qualidade superior.
