Financiamento alternativo "está a crescer e há maior apetite"

A segunda sessão da conferência “Portuguese Real Estate Investment Vehicles & Financing”, realizada esta sexta-feira em Lisboa, centrou-se na questão “Is leverage from the Banking sector and Capital markets now more available?”. O debate colocou em evidência as melhorias e fragilidades no mercado de crédito institucional, particularmente no atual contexto de descida das taxas de juro. Especialistas analisaram de que forma os veículos de investimento nacionais e estrangeiros estão a tirar partido de novas fontes de financiamento, sublinhando ainda o papel crescente dos mercados de capitais no futuro do setor imobiliário. "A tendência agora será de descida das taxas de juro" Paulo Sarmento, Head of Transaction Services da Cushman & Wakefield Portugal, começou por destacar as principais dinâmicas que estão a marcar o acesso ao crédito no setor imobiliário. A começar pela escassez de oportunidades prime, sublinhou que "as oportunidades de concessão de crédito prime são poucas e há muita concorrência", observando também que "crescem as operações de dívida, descem os custos das dívidas de curto prazo e os atores não bancários aumentam a sua importância". Neste contexto, afirmou que "a tendência agora será de descida das taxas de juro". O responsável notou que existe uma procura ativa por financiamento, o que, no seu entender, reflete confiança do mercado: "há muita procura de crédito, o que quer dizer que as empresas acreditam nos preços que foram afixados". No entanto, alertou que o novo enquadramento regulatório vai impor desafios acrescidos. "Basileia IV vai aumentar a exigência dos bancos e terá impacto nos empréstimos ao imobiliário", disse. Neste panorama, as novas entidades financeiras ganham terreno. Paulo Sarmento destacou que estas "têm mais flexibilidade que os bancos, formas mais criativas e diversificadas", acrescentando que fundos de pensões e seguradoras, historicamente conservadores, "estão a assumir um papel importante no crédito imobiliário a nível europeu". O aumento da concorrência entre entidades financiadoras exige maior clareza estratégica, sendo "importante adotar temas de convicção, escolher o perfil de risco das transações, não nos deixar afetar por notícias esporádicas. Esses são os investidores que têm maior sucesso, nomeadamente no fundraising", afirmou. Em relação ao mercado português, "temos investidores de todo o tipo, estrangeiros, locais, bancos locais, estrangeiros, começamos a ter seguradoras". No entanto, apontou também limitações estruturais, sendo que "não temos mercado secundário muito forte para operações de transferência de dívida", explicando que "os negócios são de relativamente pequena dimensão e muitas vezes não justificam os setup costs". Acrescentou ainda que "a informação é fragmentada e questões jurídicas podem levar muito tempo". Apesar de algum dinamismo recente, foi claro ao dizer que "a atividade está a crescer, mas continua relativamente limitada comparativamente a outras jurisdições da UE". Lembrou ainda que "somos um país com mercado de capitais pequeno, o mercado está em evolução". Em jeito de síntese, deixou o principal ponto de destaque do seu contributo: "o financiamento alternativo está a crescer, e há maior apetite". Mesa-redonda de debate O segundo painel da conferência reuniu representantes de algumas das principais instituições financeiras a operar em Portugal e na Europa. Moderado por Ricardo Reis, partner da Deloitte, o debate contou com a participação de Francisco Cary, Member of the Board, Caixa Geral de Depósitos, Luís Ribeiro, Member of the Board, Novobanco, João Nuno Palma Vice President of the Executive Board, Millennium BCP, David Campos e Cunha Head of Credit Ventures, Invesment Management, Sonae Sierra, e Alberto Sanchez, Director, Corporate Lending for Europe at BTG Pactual. “Os instrumentos alternativos não são concorrentes” Francisco Cary abriu o debate sublinhado que “o mercado está muito competitivo, mas com características diferentes do que já teve no passado”. Já Luís Ribeiro evidenciou que “os instrumentos alternativos não são concorrentes, não têm o mesmo tipo de riscos ou o mesmo tipo de remunerações. Há espaço para todos”. Para o responsável do Novobanco, há hoje uma maior maturidade nas práticas do setor, sendo que “temos políticas de estruturação muito mais claras, temos uma visão global”. Ainda assim, alertou que “o excesso de liquidez também tem os seus riscos de aquecimento do mercado e algumas estruturas de alguns fundos são pouco transparentes”. Para o responsável, o mercado “funciona mais como um sistema complementar do que de competição direta”. João Nuno Palma reforçou esta ideia, enfatizando que “o conhecimento é a centralidade da nossa oferta, do cliente e do setor que estamos a financiar. Não financiamos transações, financiamos relações”. O responsável referiu que “à medida que vamos tendo mais observações com cada cliente, vamos aprofundando a nossa relação e aí somos mais rápidos a aprovar novos projetos.”, acrescentando que a oferta alternativa é “complementar e não concorrente”. Por outro lado, David Campos e Cunha explicou que a Sonae Sierra “é mais um player do setor. Identificámos uma oportunidade de entrar na área do crédito imobiliário, e fizemos este acordo com o BTG, para investirmos no setor não só através de equity, mas também crédito”. O diferencial da operação está no conhecimento especializado, visto que “trazemos para cima da mesa o nosso conhecimento setorial e geográfico. Somos quase um advisor, damos um passo à frente e um conforto extra de co-investimento”. “O setor imobiliário está muito quente, nomeadamente em Espanha e Portugal” Já Alberto Sanchez destacou o dinamismo do setor imobiliário em Portugal e Espanha, ao notar que “temos percebido que o setor imobiliário está muito quente, nomeadamente em Espanha e Portugal”. No entanto, reconheceu que “são muitos projetos que precisam de financiamento, e alguns os bancos não gostam de financiar, como um terreno nas zonas premium das cidades”. Nesses casos, entidades como o BTG veem uma oportunidade. “Os projetos muito bons são bem apoiados pelos bancos locais, sim, e aí não podemos participar, mas há espaço”. A parceria com a Sierra surge, segundo Sanchez, como uma forma de “alavancar conhecimento técnico sobre os mercados europeus”. João Nuno Palma voltou a intervir para destacar a importância da confiança e do conhecimento local nas decisões de financiamento. “Entramos como financiador de dívida sénior, que tem as maiores garantias e menos perspetivas de ganho. Temos de conhecer o local, temos de confiar. Se não, não financiamos”, sublinhou, acrescentando que “é por isso que estes operadores são muito bem-vindos. Financiando com apetite e condições que nós não temos, esta complementaridade é muito positiva”. Francisco Cary destacou também os desafios na articulação entre diferentes níveis de financiamento, em particular entre dívida e equity. “Na relação com o equity, é raro prescindirmos da hipoteca do ativo. A tendência é para composição com dívida subordinada, e aí entra o tema da gestão das garantias, porque esta dívida também está à frente do equity”.

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