Apesar de vivermos num cenário de incerteza, muitos especialistas concordam que os preços da habitação podem continuar a subir ao longo de 2023. No entanto, o aumento será muito mais moderado, entre 1% e 1,7%.
Uma das razões para este aumento constante dos preços deve-se ao desajuste entre a oferta e a procura. Um problema que ameaça tornar-se cada vez maior num contexto de subida das taxas de juro, onde cada vez mais famílias optam por arrendar por não conseguirem comprar.
Face a esta falta de oferta, nos últimos anos, vários fundos de investimento aterraram em Espanha com a intenção de investir no desenvolvimento de grandes projetos de novas construções para aluguer. Especificamente, o pipeline de novos empreendimentos em Espanha cresceu 15% no último ano. Espanha precisaria de mais de 1,8 milhões de habitações para arrendamento para estar ao nível de outros países comparáveis na União Europeia, onde a percentagem de casas para arrendamento é significativamente mais elevada e onde o mercado está a avançar a um ritmo mais rápido. Andaluzia, Valência e Galiza são as regiões com maior necessidade de habitações para arrendamento em termos de unidades.
De acordo com a análise da Atlas Real Estate, mais de 97.000 casas para arrendamento estão planeadas para serem exploradas e construídas sob a fórmula BTR nos próximos 5 anos, das quais 60% são impulsionadas por planos públicos. No entanto, o investidor privado é o principal protagonista no setor, uma vez que é responsável por fornecer a maior parte do capital para construir estas casas, enquanto as diferentes administrações geralmente fornecem os terrenos.
Quem são os intervenientes mais ativos no mercado BTR?
Só em 2022, cerca de 1,48 mil milhões de euros foram investidos em BTR em Espanha, o que se traduz nas transacções de quase 6.000 unidades, de acordo com a Iberian Property. Se considerarmos também as operações PRS, o volume total investido ascende a cerca de 2 mil milhões de euros, cerca de 17% mais do que no ano anterior, liderado por investidores institucionais de longo prazo como a Patrizia, Greystar e Nuveen.
Com o reequilíbrio das taxas de juro, o mercado poderá abrandar um pouco durante este ano, embora muitos fundos imobiliários já estejam a procurar fazer negócios com 100% dos fundos próprios. Neste sentido, está a ser formado um número crescente de "alianças" para entrar neste segmento, algumas das quais destacamos abaixo.
1) Dea Capital e o fundo americano Harrison Street decidiram comprometer-se a "construir para arrendar» através do seu empreendimento conjunto, Magno Living, com o qual planeiam investir 1,2 mil milhões em cinco anos para desenvolver uma carteira de 5.000 casas. A empresa também entrou numa joint-venture com um fundo gerido pela CBRE Investment Management (CBRE IM), com o objectivo de desenvolver uma carteira de aproximadamente 1.200 casas acessíveis e sustentáveis em Espanha.
2) O Grupo Lar e o fundo francês Primonial REIM uniram esforços para criar um stock de 5.000 imóveis para arrendamento em diferentes cidades em Espanha até 2027, que será avaliado em cerca de 1 bilião de euros.
O Grupo Lar tem actualmente cerca de 2.000 unidades comprometidas, distribuídas por 15 empreendimentos na maioria das principais cidades de Espanha. Já estão a operar, através da sua empresa de gestão Vivia, 146 casas para arrendamento em dois empreendimentos -Parla e Valladolid - e durante 2023 esperam atingir 530 unidades para arrendamento, incorporando projectos já em desenvolvimento.
Em construção, têm actualmente um total de 1239 unidades com três projectos em Madrid e um em Barcelona, Valência, Alicante, Múrcia e Granada.
3) A Nuveen Real Estate associou-se à promotora Kronos para desenvolver casas construídas em Espanha no valor de 1 bilião de euros (BTR), uma carteira de 5.000 unidades. Em julho de 2022, a joint-venture adquiriu dois terrenos em Madrid e Barcelona para desenvolver mais de 600 novas construções para arrendamento de casas, aumentando a sua carteira até 11 empreendimentos em Valência, Tarragona, Pamplona, Córdoba, Barcelona e na Região de Madrid, sendo esta última região responsável por 55% da carteira total.
4) A Ádsolum procura também um parceiro de viagem para dar gás ao empreendimento de arrendamento residencial. O promotor de Altamira doValue está a considerar uma aliança com um fundo ou investidor com o objetivo de desenvolver entre 1.500 e 2.500 unidades.
O objectivo de investimento da joint venture planeada pela empresa seria de 600 a 1.000 milhões de euros, dos quais metade seria capital próprio e o restante através de financiamento externo.
5) Os investidores Aviva e o promotor catalão Layetana Living vão desenvolver, até 2027, uma carteira de casas para arrendamento em Espanha no valor de mais de 500 milhões.
Desafios e oportunidades para o mercado BTR
As negociações e o ruído gerado em torno da nova Lei da Habitação, que está atualmente a passar pelo parlamento, têm vindo a acrescentar incerteza ao setor do arrendamento há vários anos, uma vez que o regulamento ameaça incluir um limite de preços em áreas classificadas como de stress.
No entanto, o setor critica que o governo já esteja a intervir no mercado desde março de 2022, quando aprovou um limite máximo de 2% nas rendas em relação ao IPC, que foi incluído no âmbito do Plano Nacional para responder às consequências económicas e sociais do conflito Rússia-Ucrânia.
Mas o interesse dos fundos internacionais em habitação para arrendamento não é a única forma de aumentar a oferta de apartamentos para arrendamento em Espanha através da construção para arrendamento, uma vez que as administrações públicas estão também a optar por esta via para aumentar o parque imobiliário acessível em colaboração com o setor privado.
E os promotores estão a responder positivamente ao apelo da Administração. É o caso da Câmara Municipal de Madrid, que adjudicou todas as parcelas do primeiro concurso de direito de superfície para a construção de mais de 2.000 casas para arrendamento a preços acessíveis em 11 distritos da cidade. O concurso abrange 25 lotes em Arganzuela, Carabanchel, Ciudad Lineal, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza, Latina, Moncloa-Aravaca, Retiro, San Blas-Canillejas, Usera e Villaverde e tem uma área total de construção de 150.000 m2.
Os cinco lotes em que o concurso foi dividido foram atribuídos ao promotor Culmia (lotes 1 e 5); à Avintia Desarrollos Inmobiliarios e Pecsa Real Estate (lotes 2 e 4); e a Spaces by Vía Ágora (lote 3).
Nestas casas, o aluguer será pelo menos 25% inferior ao preço de mercado para cada uma das áreas e o aluguer não excederá 25% do rendimento mensal da família.
Esta é uma iniciativa pioneira na cidade, com base num direito de superfície de 45 anos. No final deste período, as casas serão transferidas para o parque habitacional público municipal. O Consistory anunciou que voltará a utilizar este modelo, uma vez que o Departamento de Desenvolvimento Urbano anunciou que já está a trabalhar num segundo concurso para um direito de superfície para alugueres acessíveis que permitirá a construção de aproximadamente mais 350 casas em oito parcelas de terreno.