A pandemia veio mudar o contexto imobiliário europeu desde logo paralisando negócios e, depois, alterando estratégias. O investimento no mercado imobiliário comercial e residencial europeu sentiu isso mesmo: as contas de final de ano apontam para cerca de 250 bilhões de euros investidos, um valor inferior aos 300 biliões somados em 2019. O que também mudou neste ano marcado pela pandemia foram as «estratégias de atividade dos investidores perante as diversas classes de ativos», assinala a Savills no seu mais recente relatório sobre investimento na Europa.
Estas mudanças refletiram-se no peso dos diferentes setores no investimento ao longo do ano, aponta a consultora. Por um lado, a quota dos escritórios foi reduzida para 34% (-6 pontos percentuais) e, pelo contrário, o peso do retalho aumentou para 15% (+2p.p.), o do multifamily para 17% (+5p.p.) e o da logística para 13% (+1p.p.). A par destas alterações estão os ajustes das rentabilidades médias europeias sobretudo no retalho e na logística.
Yields dos escritórios prime permanecem estáveis
No contexto europeu, as yields dos escritórios prime CBD continuam estáveis entre o primeiro e o terceiro trimestres de 2020, fixando-se nos 3.6% (- 1 ponto básico).
Segundo os dados da Savills, Portugal e Espanha também desfrutaram desta estabilidade, já que a yield deste segmento em Lisboa permaneceram nos 4%, em Madrid nos 3.25% e em Barcelona nos 3.75%.
Apesar da atual estabilidade do segmento em Portugal, Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, alerta que «no calor da 2ª onda da pandemia, poderemos assistir nos próximos meses a uma maior pressão de correção de preços e ajustamento de expectativas de rentabilidade em determinados segmentos, como sejam escritórios e retalho, que será certamente corrigida quando ultrapassarmos as vicissitudes do atual contexto».
Embora o padrão geral identificado aponte para a resiliência do setor, há cidades europeias que viram as suas yields neste mercado a serem comprimidas - como é o caso de Oslo (-40p.b.), Milão (-25 p.b.), Paris CBD (-15 p.b.), Stuttgart (-10 p.b.) e Hamburgo (-10 p.b.) – e outras a expandirem os seus valores, como Warsaw (+40 p.b.), Manchester (+25 p.b.), La-Defense (+25 p.b.) e Helsínquia (+10 p.b.).
Isto pode ser explicado, por um lado, porque se tem observado «uma divergência no comportamento das rendibilidades entre os mercados core e mercados secundários» e, por outro, «muitos investidores estão a ser cautelosos devido ao aumento dos riscos de financiamento, de ocupação e de liquidez em mercados secundários».
Logística “continua a brilhar”
A consultora revela ainda no seu relatório que «o setor logístico europeu continua a brilhar em tempos de adversidade, tendo as rendibilidades prime médias diminuído 7 p.b. para 4,84% no último semestre».
Enquanto em Espanha se observou uma das maiores compressões da Europa – passando a yield logística prime de 4,55% no T1 2020 para 4,85% T3 2020 -, em Portugal este indicador manteve-se inalterado nos 6,25%.
Entre as maiores compressões de yields detetadas está a da República Checa (-25 p.b. para 4.25%), da Alemanha (-20 p.b. para 3.5%), da Noruega (-30 p.b. para 4.25%) e da Holanda (-15 p.b. para 4.10%). Por outro lado, o mercado europeu assistiu também a um único aumento da rentabilidade. Ocorreu na Finlândia, onde a yield subiu 10 p.b. ascendendo os 5,20%.
Sobre este comportamento das yields da logística, a Savills escreve que «a disposição dos bancos em autorizar empréstimos para projetos logísticos de primeira linha continua a apoiar o aumento dos valores dos ativos». Este facto aliado à penetração crescente do e-commerce na segunda vaga da pandemia também influencia o aumento do valor do capital no setor.
Yields de retalho na Europa sobem 15p.b.
Os efeitos negativos da pandemia vieram sentir-se sobretudo no segmento de retalho, que viu as suas yields aumentar. Os dados da Savills indicam que os shopping centres foram ainda mais afetados do que o retalho de rua, dado que enquanto os centros comerciais viram a sua yield média a expandir 27 p.b. atingindo 5,25%, o retalho de rua viu este indicador a subir 15p.b. para 3,48%.
Ambos os segmentos de retalho sofreram alterações deste tipo em Lisboa e Madrid, nomeadamente em 25 p.b. entre o segundo e terceiro trimestres do ano passado. Os dados mostram que a yield dos shoppings em Lisboa fixou-se no terceiro trimestre de 2020 nos 5% e a do retalho de rua nos 4%. Em Madrid, fixou-se em 5% para os shoppings e em 3,5% para o retalho de rua.
Ao contrário do que se verificou nos outros setores, nas duas classes de retalho analisadas não se detetaram exceções, o que significa que apenas se verificam aumentos das yields e estabilizações não havendo um único caso de compressão.
As maiores subidas das yields no segmento retalho de rua são de Amesterdão (+25 p.b. para 3.75%), Dublin (+50 p.b. para 4.25%), Helsínquia (+50 p.b. para 5.00%), Milão (+25 p.b. para 3.25%), Oslo (+15 p.b. para 4.55%) e Paris (+50 p.b. para 3.00%). As yields nas lojas de rua na Alemanha mantiveram-se estáveis durante o período, assim como as de Londres Bond Street.
Já para o segmento dos centros comerciais, as evoluções destacadas localizam-se na Alemanha, onde aumentou 70 p.b. para 5.00%, e em Londres com um aumento semelhante para os 6.75%.
Outros aumentos observados ocorreram em Dublin (+50 p.b. para 5.5%), Helsínquia (+45 p.b. para 4.8%), Milão (+15 p.b. para 5.4%), Oslo (+15 p.b. para 5.15%) e Paris (+25 p.b. para 5.00%). Os mercados da Europa Central e Oriental, como Varsóvia e Praga, permaneceram estáveis, já que o nível de penetração do retalho online é mais baixo e há uma maior frequência de shopping centres pelos consumidores.