No palco do Portugal Real Estate Summit, Paulo Sarmento, Head of Transactional Services Portugal da Cushman & Wakefield, abriu referindo que 2024 foi um ano sólido no que respeita ao investimento em Portugal. O retalho dominou a atividade, com forte apetite em ativos de rua e ligados ao turismo, pressionando as yields em baixa. “Estamos a garantir bons retornos e comparamos bem com outros mercados europeus”, sublinhou.
Augusto Lobo, Head of Capital Markets (CRE) da JLL Portugal, concordou, acrescentando que os centros comerciais e o retalho de rua estão a registar um forte crescimento das rendas e uma ocupação quase total. “Se tivéssemos mais centros comerciais, provavelmente teríamos mais transações e um maior peso do setor de retail no volume total de investimento”, sublinhando que a procura excede a oferta. A Península Ibérica, é atualmente o principal destino de investimento em retalho na Europa continental.
Voltando aos setores living, Sarmento apontou a PBSA como a "estrela em ascensão", com o número de estudantes internacionais a aumentar. “Ainda há muito espaço para crescimento”, defendeu, enquanto a senior living continua sub-representada, apesar dos claros fatores demográficos. Lobo acrescentou que o multifamily e o Build-to-Rent têm “grande potencial, dado o desequilíbrio entre oferta e procura”.
Nos escritórios, ambos os consultores destacaram fundamentos sólidos, mas disponibilidade limitada. “As rendas aumentaram 45% em Lisboa e 24% no Porto desde 2018, mas a oferta de Grau A continua escassa”, observou Lobo, prevendo uma pressão contínua sobre o stock prime. Os escritórios, acrescentou, assemelham-se cada vez mais à hospitalidade, com o serviço e a experiência do utilizador no centro.
A logística é outra área em que Portugal regista um atraso na oferta. Sarmento sublinhou que 87% dos projetos em carteira já estão pré-arrendados, o que demonstra a intensa procura por parte dos ocupantes. Os centros de dados, entretanto, foram descritos como o “novo miúdo do bairro”: Portugal combina localização, segurança, estabilidade e um acesso competitivo a fontes de energia renovável, o que o torna um futuro hotspot.
Ambos concluíram que os fundamentos de Portugal são robustos, mas que a expansão depende da redução dos estrangulamentos regulamentares e da disponibilização de mais stock de qualidade. “O capital está lá”, disse Sarmento, “o que precisamos é de produto”.
“Build-to-Sell é o maior inimigo do BTR”
Moderada por Richard Betts, a mesa redonda de investidores reuniu as principais vozes do capital, do desenvolvimento e da banca para refletir sobre onde se encontram as melhores oportunidades no mercado imobiliário português e quais os obstáculos que ainda se colocam à escala dos projectos.
Desde o início, Vanessa Gelado, Senior Managing Diretor e Head of Spain & Portugal da Hines, deixou claro que o foco da empresa’está firmemente nos sectores de vida, particularmente no alojamento estudantil construído propositadamente (PBSA). No entanto, ela reconheceu os desafios de financiamento: “O PBSA ainda é mais difícil de financiar do que o Build-to-Rent, mas se os activos forem fortes e os fluxos de caixa garantidos, continua a ser um bom momento para investir".
Frédéric Jariel, Co-Head of Real Estate da Tikehau Capital, pegou no tema do Build-to-Rent, chamando-lhe “uma boa classe de activos” para a próxima fase de crescimento de Portugal’s. No entanto, alertou para o facto de que o "Build-to-Sell" é o maior inimigo do BTR, continuando a captar a maior parte do capital e da atenção dos investidores. Os escritórios, acrescentou, também podem ser atraentes, desde que estejam nos locais certos e alinhados com as novas expectativas do local de trabalho.
Para Juan M. Acosta, Diretor de Investimentos da Rockfield Real Estate, a verdadeira oportunidade reside em formatos de habitação flexíveis. “Estamos a envelhecer, precisamos de mais habitação, e tem de ser mais acessível. Os investidores seguirão essas necessidades estruturais”, ele argumentou. O Flex-living e o coliving, a meio caminho entre a habitação para estudantes e a habitação convencional, podem colmatar a lacuna. No entanto, alertou para o facto de a regulamentação e os prazos de entrega continuarem a ser grandes obstáculos, sobretudo em centros urbanos como Lisboa e Porto.
Duarte Soares Franco, membro do Conselho de Administração da Habitat Invest, ofereceu uma perspetiva de promotor&rsquo, insistindo que “vendemos estilo de vida”. A sua empresa continua a apoiar projectos de Build-to-Sell e de hotelaria, enquanto se prepara para lançar uma nova linha de apartamentos turísticos. Mas não se coíbe de apontar dificuldades: os custos de construção aumentaram significativamente, e “os regulamentos são complexos e lentos — precisamos de muito mais flexibilidade”.
Representando o lado da banca, Francisco Ravara Cary, Administrador Executivo da Caixa Geral de Depósitos, sublinhou que “a habitação domina o financiamento, em particular o Build-to-Sell”. Embora o banco também apoie projectos de turismo e alguns escritórios, a sua abordagem conservadora continua enraizada no mercado residencial. “Podemos fornecer grandes montantes de financiamento a taxas competitivas”, disse, observando que os projectos alinhados com o ESG podem, por vezes, garantir custos de financiamento mais baixos. Ainda assim, ele admitiu que a lentidão dos processos de licenciamento aumenta os custos e pesa no apetite.
À medida que a conversa se voltava para a posição de Portugal no contexto europeu mais alargado, Vanessa Gelado argumentou que tanto Portugal como a Espanha deveriam aspirar a tornar-se padrões de longo prazo das carteiras de investidores institucionais e privados, em vez de jogadas tácticas.“Não houve melhor altura nos últimos 15 anos para angariar capital para a Península Ibérica”, disse, mas a canalização desse capital exige preços competitivos e narrativas convincentes nos comités de investimento.
Soares Franco concordou com a história de crescimento, mas advertiu contra a complacência: enquanto o sul da Europa parece agora atraente, os mercados do norte estão a abrir novas janelas de oportunidade.“Sim, Portugal já não precisa de ser explicado — o crescimento é evidente — mas devemos evitar pagar demais”, advertiu.
No final, o consenso foi que Portugal continua firmemente um mercado de “compra” para 2025/26, com a vida e a hospitalidade liderando o pacote. Mas a discussão também revelou linhas divisórias claras: enquanto os promotores e investidores vêem promessas no PBSA, BTR e vida flexível, os bancos ainda ancoram o financiamento no tradicional Build-to-Sell. O futuro do sector dependerá de as reformas regulamentares e os modelos de financiamento poderem evoluir com rapidez suficiente para corresponder ao apetite dos investidores.