O centro de Lisboa mantém-se como um dos territórios mais sólidos e atrativos do mercado residencial da Grande Lisboa. Entre ajustamentos na regulamentação turística e mudanças no cenário político, os bairros centrais da capital têm sabido reposicionar-se e responder às novas dinâmicas do mercado.
De acordo com a Athena Advisers, o mercado atravessa uma fase de maturação, caracterizada por uma procura consistente, cada vez mais seletiva e diversificada, e por uma reorganização geográfica evidente entre oferta e procura.
Os dados mais recentes do Dossier da Cidade de Lisboa, da Confidencial Imobiliário, confirmam esta tendência, ao indicar que o investimento residencial na Área de Reabilitação Urbana da capital atingiu 1.912 milhões de euros no primeiro semestre de 2025. Os compradores nacionais continuam a liderar a atividade, assegurando 76% das aquisições e 68% do volume investido por particulares. Ainda assim, o apetite dos investidores internacionais permanece elevado, com transações que somam 465 milhões de euros.
Para David Moura-George, diretor geral da Athena Advisers em Portugal, “o que estamos a observar não é um mercado dependente de um único perfil de comprador, mas sim uma procura diversificada e complementar. Os portugueses continuam ativos, sobretudo em zonas consolidadas e bem servidas, enquanto os compradores internacionais reforçam o posicionamento do centro histórico como um produto residencial de elevada qualidade e projeção global”.
Apesar de uma ligeira redução no número de transações realizadas pelos compradores internacionais, o volume de investimento manteve-se ao nível de 2024. Para a Athena Advisers, esta aparente contradição - menos casas vendidas, mas o mesmo montante investido – não traduz apenas a subida do preço das casas. “É um sinal claro de que os compradores estão mais seletivos, mais informados e cada vez mais focados em localizações e produtos específicos, em função do seu perfil e dos seus objetivos”, afirma Moura-George.
Segundo a consultora, as recentes alterações aos regimes de incentivo ao investimento estrangeiro não foram suficientes para travar o interesse internacional por Lisboa. A capital continua a ser encarada como um destino de investimento sólido, sustentado por fatores de base como a segurança, a qualidade de vida, a qualidade das infraestruturas, a oferta educativa, o dinamismo do ecossistema tecnológico e a perceção de valorização consistente do imobiliário no longo prazo.
“Essa confiança é o que mantém a dinâmica do mercado, mesmo num contexto económico mais exigente. Há cinco anos, os clientes internacionais vinham explorar o mercado imobiliário de Lisboa; hoje chegam com um mapa pré-definido. Sabem as ruas que querem e o estilo de vida que procuram. A cidade deixou de ser apenas uma descoberta e passou a ser uma escolha consciente e cuidada, onde os compradores globais se comportam com a mesma precisão que teriam em Paris, Londres ou Nova Iorque”, defende o diretor geral da Athena Advisers.
Americanos representam 24% do investimento estrangeiro total
De acordo com o Dossier Cidade de Lisboa, no primeiro semestre do ano, compradores de 52 nacionalidades estiveram ativos na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa. Os americanos assumem a liderança, representando 24% do investimento estrangeiro total, impulsionados pela flexibilidade do trabalho remoto e pela procura de uma base europeia estável, segura e com elevada qualidade de vida.
Esta tendência reflete-se também na atividade da Athena Advisers, que, de 2024 para 2025, registou um aumento de 48% na procura por parte de clientes norte-americanos e um crescimento de 60% no valor total dos imóveis adquiridos em Lisboa por compradores dos EUA.
A seguir aos norte-americanos, destacam-se os compradores brasileiros e franceses, que concentram 11% e 10% do total, respetivamente. Os brasileiros são motivados sobretudo pela afinidade cultural, relocalização familiar e planeamento de segurança a longo prazo, enquanto os franceses valorizam a relação qualidade-preço face aos seus mercados de origem e um melhor equilíbrio entre vida pessoal e profissional.
A procura internacional está cada vez mais concentrada em torno de um conjunto restrito de bairros centrais, reconhecidos pela sua arquitetura, vitalidade cultural e oferta de projetos de reabilitação premium. Estes territórios representam, em grande medida, a imagem internacional de Lisboa que mais ressoa no estrangeiro.
É neste contexto que os compradores internacionais representam 75% do investimento residencial em Santa Maria Maior, apesar das oscilações regulatórias ligadas ao turismo e ao alojamento local; 69% em Santo António, onde se inclui a Avenida da Liberdade e zonas adjacentes do segmento mais elevado e onde o desenvolvimento imobiliário continua muito dinâmico; e 64% na Misericórdia, que engloba o Chiado, Príncipe Real e Bairro Alto, bairros que continuam a simbolizar a essência da Lisboa contemporânea: cultura, gastronomia, vida noturna e património.
A Estrela mantém-se também como uma das moradas mais desejadas da cidade, enquanto Arroios, outrora subvalorizado, ganhou nova atratividade graças à sua diversidade, criatividade e revitalização urbana crescente, sendo particularmente procurado por compradores mais jovens.
“O mercado imobiliário de Lisboa está a reorganizar-se. O que estamos a testemunhar é uma cidade a redefinir os limites do seu núcleo prime, com um conjunto de micro-bairros com identidades próprias e seguidores internacionais. O centro da cidade é moldado por padrões globais, enquanto a restante área metropolitana expande o seu apelo a diferentes perfis de compradores. É um sinal de sofisticação do mercado, não de fragilidade”, conclui David Moura- George.