Portugal terá de triplicar a produção anual de habitação nos próximos três anos para conseguir responder ao défice acumulado de cerca de 300 mil casas.
O alerta foi deixado pela Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), que esteve presente na Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação da Assembleia da República, onde apresentou a sua posição sobre o atual estado da habitação em Portugal.
A associação, representada pelo presidente Hugo Santos Ferreira, pelo vice-presidente Diogo Pinto Gonçalves e pelo CEO Manuel Maria Gonçalves, apresentou aos diferentes partidos um conjunto de propostas que considera essenciais para enfrentar a atual crise da habitação.
Na intervenção inicial, o CEO saudou a aprovação das Propostas de Lei n.º 47 (fiscalidade) e n.º 48 (urbanismo), sublinhando que estas introduzem alterações há muito reivindicadas pelo setor, mas “que precisam agora de ser trabalhadas para terem uma exequibilidade efetiva”.
Segundo a APPII, o país enfrenta um desequilíbrio estrutural entre oferta e procura. Em 2024 registaram-se cerca de 155 mil transações de habitação, mas foram licenciadas apenas 35 mil novas casas — um volume inferior ao de há duas décadas. No primeiro trimestre de 2024, o número de fogos licenciados em construções novas caiu 23,1%.
“A discussão sobre habitação tem de começar pelo licenciamento. Sem previsibilidade, segurança jurídica e redução efetiva da burocracia, continuaremos a ter projetos parados durante anos e casas que não chegam ao mercado”, afirmou Hugo Santos Ferreira. O responsável reforçou que, sem aumento da oferta, não será possível assegurar preços compatíveis com o rendimento das famílias.
Este desfasamento tem impacto direto nos preços. Entre 2012 e 2021, os preços da habitação subiram 78%, com aumentos adicionais de 9% em 2024 e 16,3% em 2025. Em Lisboa, mais de metade das casas atualmente no mercado têm preços superiores a 500 mil euros.
Produção anual deverá passar para 70 mil fogos
Para inverter este cenário, a APPII defende que a produção anual deverá passar dos atuais cerca de 20 mil fogos para, pelo menos, 70 mil por ano até 2029. Tal meta, sustenta a associação, só será alcançável com estabilidade legislativa, industrialização da construção e procedimentos de licenciamento mais rápidos.
Manuel Maria Gonçalves destacou ainda que, nos últimos três anos, mais de 50 mil fogos já licenciados não avançaram por falta de viabilidade económica. Trata-se, frisou, de projetos cujo «processo de licenciamento foi concluído, com autorização para construir. Investiram-se recursos e no final não se avançou porque não era financeiramente sustentável”, explicou.
A Associação alertou ainda que a introdução de novos passos administrativos ou a fragilização de mecanismos como o deferimento tácito poderá aumentar a incerteza e afastar investimento, incluindo no segmento build-to-rent. Neste modelo, defende critérios objetivos, estabilidade contratual e livre transmissibilidade dos ativos como condições essenciais para atrair investidores institucionais.
A APPII recorda ainda que cada ano de atraso num processo de licenciamento pode representar um acréscimo de cerca de 500 euros por metro quadrado no custo final da habitação. Numa casa com 75 metros quadrados, isso poderá representar um aumento de 37.500 euros por cada ano de espera.
A associação manifestou disponibilidade para colaborar com o Parlamento e o Governo na definição de soluções estruturais que permitam reforçar, de forma sustentada, a oferta de habitação em Portugal.