Lisboa e Porto têm condições para beneficiar das medidas fiscais para a habitação anunciadas esta semana pelo Governo, mas as zonas prime da cidade ficarão de fora.
Em causa está a redução do IVA de 23% para 6% na construção de casas com valor máximo de venda de 648.000, ou a redução da taxa de IRS de 25% para 10% no arrendamento de casas com uma renda máxima de 2.300 euros.
Os dados de agosto do SIR – Sistema de Informação Residencial, da Confidencial Imobiliário, nos 12 últimos meses, mostram que a mediana do preço de venda de um T2 em Lisboa ascendeu a 642.099 euros e que as rendas contratadas na capital para esta mesma tipologia de referência fixaram-se em 1.400 euros. No Porto, a prática de mercado exibe uma margem mais acentuada face aos limites anunciados, apurando-se um preço de venda mediano para os T2 de 324.900 euros e uma renda contratada de 1.200 euros.
De acordo com a Ci, isto significa que, apesar da forte valorização dos últimos anos e dos patamares de preço e de renda entretanto atingidos, estes dois mercados estão abrangidos pelas novas medidas de incentivo à oferta, cabendo quer nos limites máximos previstos para os projetos beneficiários de IVA a 6% na construção quer nas rendas moderadas estabelecidas no âmbito dos benefícios fiscais para o arrendamento. No caso de Lisboa, cerca de 50% está abaixo do preço máximo estabelecido. No caso do Porto, a medida abrange quase todo o mercado, dado o percentil 95 dos preços de venda de T2 novos estar nos 567.000 euros.
No que concerne as duas áreas metropolitanas, onde a crise de acesso à habitação mais se tem evidenciado no país, os preços e rendas medianas nas tipologias T2 também estão abaixo dos limites máximos estabelecidos para as novas medidas fiscais. Na Área Metropolitana de Lisboa, os T2 foram vendidos a 405.000 euros e arrendados a 1.200, enquanto no Porto esses valores atingiram em agosto 285.300 euros e 1.050, respetivamente.
No resto do país (Portugal Continental), o potencial de aplicação das medidas é também amplo, dado que o preço de venda mediano de uma habitação T2 ascendeu a 315.000 euros no último ano (dados de agosto), apurando-se uma renda contratada para este tipo de habitação de 1.150. Olhando para os T2 novos, em Portugal Continental, somente cerca de 10% das vendas nos últimos 12 meses ficaram acima dos 648.000.
“De fora” ficam as geografias mais expostas à procura internacional e à promoção de projetos de gama alta, como as freguesias de Santo António, Parque das Nações ou Avenidas Novas, em Lisboa, ou de Estoril-Cascais e Carcavelos, em Cascais, que têm valores de venda de apartamentos T2 acima da fasquia máxima definida e que, nesses casos, não beneficiam do IVA reduzido.
Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, considera que “a redução do IVA parece ter sido desenhada de forma a excluir desse benefício os mercados com maior vocação para a gama alta e a procura internacional, ou seja, os claramente ‘não-moderados’. Ao mesmo tempo, o facto de abranger a quase totalidade do restante mercado faz com que seja uma medida que, de facto, pode ser efeitos visíveis, sendo de esperar que contribua para a redução dos preços”.
No entanto, para o especialista “essa redução será maior se houver medidas adicionais ao nível dos requisitos construtivos e do preço dos solos. Diria que baixar o IVA é uma condição necessária, mas não necessariamente suficiente para ter habitação acessível”.