O mercado residencial português, e a aquisição de habitação em particular, registou uma recuperação robusta em 2024. Depois de caírem quase 20% em 2023, nos últimos três meses do ano as transações subiram 26% face ao final do ano anterior, resultado de uma forte aceleração da procura desde o período do verão. É o que aponta a JLL no seu mais recente balanço do ano de 2024.
Os indicadores de valor também evidenciaram uma tendência de subida. Os preços de venda das casas acumularam um crescimento de 10% até novembro, e o ritmo de crescimento continua a intensificar-se. No acumulado de setembro a novembro, o preço médio de venda da habitação em Portugal ascendeu a 2.500 euros/m², atingindo os 3.187 euros/m² no Porto e os 4.568 euros/m² em Lisboa, segundo dados Confidencial Imobiliário.
Na segunda metade do ano, estima-se uma aceleração no crescimento das vendas, prevendo-se que tenham sido transacionadas mais de 41.000 casas entre setembro e novembro, ou seja, 26% mais do que acontecia no último trimestre de 2023, segundo a Ci.
Em paralelo, Portugal é hoje visto como um dos países com maior potencial de expansão do segmento de ativos alternativos, especialmente no residencial e “living” (que incluem as residências de estudantes), dada a falta de oferta imobiliária desta natureza, em contraste com a forte procura. Segundo a JLL, «este desequilíbrio é visível em qualquer um dos subsegmentos destes modelos de habitação para arrendamento, incluindo no Multifamily, o qual se espera que possa agora descolar e trazer uma resposta de habitação efetiva e acessível através do arrendamento».
Crescimento transversal a todos os segmentos
A JLL acredita que o imobiliário português terá encerrado o ano de 2024 com níveis de performance superiores aos de 2023, numa tendência transversal a todos os segmentos de mercado. O volume de investimento imobiliário comercial terá aumentado 20% face ao ano anterior, para cerca de 2.000 milhões de euros. As yields mantiveram-se estáveis para a maioria dos ativos imobiliários e com níveis competitivos no contexto europeu.
Nos segmentos de escritórios ou de industrial & logística, o balanço é também especialmente positivo, especialmente ao nível da ocupação, que antes do final do ano já estava 20% e 70% acima do total da atividade de 2023, respetivamente. As rendas de escritórios (28,5 euros/m² de renda prime em Lisboa) e logística (6,5 euros/m² de renda prime em Lisboa) atualizaram-se em alta.
No âmbito da hotelaria e do retalho, prossegue-se a trajetória positiva dos indicadores de operação, o que estimulou o desempenho destes dois segmentos imobiliários em termos de procura. Subiram os RevPAR e as diárias. Em Lisboa, até outubro, ambos os indicadores cresceram cerca de 7% para 135,5 euros e 180 euros, respetivamente. No Porto, o aumento rondou os 4%, com o RevPAR nos 97,9 euros e a diária média nos 136 euros. No que diz respeito ao comércio de rua, as rendas atingiram os 140 euros/m² na zona prime em Lisboa e os 85 euros/m² nas melhores artérias do Porto.
“2024 volta a confirmar a resiliência deste setor”
Carlos Cardoso, CEO da JLL, explica em comunicado que «os resultados anuais estimados escondem um ano a dois ritmos: uma primeira metade de 2024 mais arrefecida do que o inicialmente previsto e uma segunda metade com uma boa reativação da atividade. No 1º semestre, o abrandamento sentiu-se especialmente no investimento comercial e na habitação, com uma redução nas transações. Foi, sobretudo, um reflexo das condições macroeconómicas e da instabilidade política. A inflação não se comportou como esperado e as taxas de juro só desceram a partir de junho».
Em paralelo, recorda, «tivemos eleições antecipadas em Portugal, numa situação exponenciada pelo facto de termos atualmente uma crise de acesso à habitação e uma enorme expetativa em torno das medidas criadas para resolver esta questão».
E acrescenta: «o contexto macroeconómico menos favorável pressionou a capacidade financeira e os rendimentos de empresas e famílias, ao mesmo tempo que a incerteza política afetou a sua confiança, levando ao adiamento de decisões de compra e investimento. Com o início das descidas dos juros, a estabilização da estrutura governativa e a implementação de novas medidas para o setor da habitação, o mercado imobiliário foi reativando, o que nos permite antecipar um fecho de ano superior a 2023 em todos os segmentos».
O responsável resume que «2024 volta a confirmar a resiliência deste setor. Mesmo no período de arrefecimento da atividade transacional durante o 1º semestre, os indicadores de valorização dos diversos segmentos sustentaram comportamentos positivos, o que se deve, em grande parte, também à generalizada falta de oferta». De acordo com o CEO da JLL, este continua a ser um dos grandes desafios da indústria: «temos falta de casas para as classes médias e camadas mais jovens, mas carecemos também de escritórios alinhados com as exigências de sustentabilidade das empresas, de espaços de logística e armazenagem, sem falar do potencial ainda por explorar de mercados como os data centers, as residências especializadas – seja de estudantes sejam seniores -, ou o Build-to-Rent».
Não tem dúvidas de que, «após anos de baixa produção imobiliária, o mercado tem custado a retomar os níveis anteriores, especialmente na habitação, e, apesar de existir disponibilidade para investir, é necessário estimular de forma mais expressiva a criação de oferta. Não há dúvida de que se tem tentado criar condições para tal, com as medidas a nível da agilização de licenciamentos e procedimentos administrativos, mas uma das questões centrais a abordar é a redução do IVA na construção, que continua longe de ser respondida e poderia ter um papel muito importante na aceleração da nova oferta imobiliária».
Traçando perspetivas para 2025, Carlos Cardoso afirma que «as expetativas para o quadro macroeconómico são positivas, com a estabilização da inflação, continuação da descida das taxas de juro e bons níveis de emprego. Apesar dos riscos geopolíticos na Europa, este cenário económico dá suporte à confiança de investidores, empresas e famílias, naturalmente traduzido numa boa dinâmica de procura par o setor imobiliário. Isto quer dizer que temos uma base sólida de procura, níveis de preços e rendas competitivos, num contexto de melhoria das condições económicas, abrindo perspetivas positivas para o mercado imobiliário em 2025. Mas temos que, enquanto indústria e país, criar mais oferta imobiliária e fazer crescer a produção».