Aumentar a oferta de habitação é essencial para resolver a atual crise de acesso ao mercado. “Não há política de habitação que resulte sem aumentar a oferta”, defende Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII.
O também Managing Partner da OneMark Properties recorda que, entre 2015 e 2024, Portugal licenciou 21,9 fogos por cada 1.000 habitantes, quando a média europeia foi de 49,4 no mesmo período, o que agravou a situação.
Segundo Hugo Santos Ferreira, há hoje três obstáculos essenciais que travam o lançamento de nova oferta: o custo, o tempo e o risco. Uma das suas propostas de curto prazo passa por acabar com as áreas mínimas estipuladas no RGEU, regime que “continua a impor dimensões mínimas por divisão. Devemos trocá-las por uma área útil global máxima/lage, deixando a distribuição interior flexível/adaptável”. Isto porque “tipologias rígidas encarecem o preço, não dão flexibilidade e não acompanham a evolução das famílias”.
O responsável defende também o fim do estacionamento obrigatório por fração, definido nos planos diretores municipais. “Ninguém deve ser obrigado a pagar por um carro de que não precisa. Caves, escavações, contenções, impermeabilização e ventilação representam custos muito elevados e tempo desnecessário. E não faz sentido: não queríamos menos carros nas cidades? A solução é simples: nenhuma exigência, deixando o mercado decidir, ou então optar por estudos de tráfego e mobilidade”.
A par disso, devem ser eliminados os “requisitos técnicos obsoletos”, como o cabo coaxial e o cobre para telecomunicações, a obrigatoriedade de gás, quando a orientação europeia é a eletrificação, as caixas de correio por fração ou a exigência de que todas as casas de banho estejam preparadas para mobilidade reduzida, quando “bastaria uma percentagem ou apenas nos primeiros pisos”.
Já no longo prazo, Hugo Santos Ferreira defende um programa nacional de land bank de solos finalistas, porque “precisamos de mais casas, mais terrenos e mais rápido. Hoje, podem passar 15 anos entre um solo rústico e a entrega de chaves a uma família. Precisamos de solos em estado avançado do processo urbanístico, prontos a construir, sem risco de licenciamento. É isso que os investidores internacionais procuram, porque o que mais temem é o risco de licenciamento. Madrid já o fez e entregou centenas de milhares de casas”, exemplifica.
Para os promotores imobiliários, seria igualmente útil uma plataforma de transparência das autarquias que monitorize os benefícios e a competitividade de cada município para investir, “com um ranking das câmaras mais rápidas e mais amigas do investimento”.
Por fim, considera essencial viabilizar a construção modular e industrializada. “Com custos de construção de 2.000 ou 2.500 €/m², o preço que a classe média pode suportar fica todo consumido. É impossível vender abaixo de 4.000 €/m². Temos de viabilizar custos médios na ordem dos 1.000 €/m²”. No fundo, “há que simplificar exigências, definir apenas limites mínimos de qualidade, mas que sejam mesmo mínimos, e deixar construir em escala e em tempo. A construção modular tem de ser a regra, não a exceção”, conclui.