No próximo dia 20 de dezembro, a Câmara Municipal de Lisboa vai votar em reunião do executivo municipal um novo modelo de parceria com privados para construção de habitação com renda acessível em terrenos municipais.
A informação foi dada pela vereadora da Habitação da Câmara Municipal de Lisboa, Filipa Roseta, convidada da Executive Breakfast Session da APPII que se realizou esta quinta-feira em Lisboa, sob o mote “Habitação em Lisboa – modelos em parceria”, e que foi uma oportunidade de debate próximo com os players desta indústria, potencialmente interessados neste modelo de negócio, que assim puderam tirar dúvidas e partilhar o seu input diretamente com a autarquia sobre o tema garantindo que, desta vez, terá interessados.
Neste encontro com os promotores imobiliários associados da APPII, Filipa Roseta avançou que, numa primeira fase, serão lançadas com este novo modelo as concessões dos empreendimentos de renda acessível de Benfica e do Parque das Nações, dois projetos que chegaram a estar abertos a propostas, mas sem registar interessados. Se o novo modelo for aprovado pelo executivo camarário, estes projetos voltam ao mercado com novos moldes, que prometem ser mais interessantes para os investidores e promotores imobiliários.
Entretanto, a APPII vai manter contacto com a autarquia para ajudar a finalizar o caderno de encargos para garantir a exequibilidade e atratividade deste modelo antes da aprovação.
Projeto de loteamento já aprovado
Uma das grandes alterações é urbanística. Filipa Roseta destaca que os dois projetos «já têm alvará de loteamento aprovado, e as obras de urbanização serão responsabilidade da câmara. É uma diferença significativa». Os projetos imobiliários a desenvolver nos terrenos da câmara podem seguir o projeto já aprovado, mas não é obrigatório, «são da inteira responsabilidade do parceiro».
A autarquia fará uma avaliação da capacidade técnica e financeira das equipas dos parceiros privados, para garantir a sua capacidade técnica e financeira e cumprir uma série de critérios de elegibilidade. Mas «o único critério de escolha será o das rendas. Daremos a concessão a quem conseguir garantir rendas mais baixas». Filipa Roseta espera, ainda assim, projetos de qualidade, pois «não vamos escolher equipas que estão a fazer isto pela primeira vez, e sim quem faz isto por definição no seu dia-a-dia, com qualidade. Acreditamos que é possível».
Estes projetos terão componente habitacional mas também de serviços ou estacionamento, que serão totalmente independentes da habitação acessível, e poderão ser arrendados no mercado livre, incluindo o estacionamento, que não estará necessariamente ligado às habitações.
Modelo de cálculo das rendas vai seguir a portaria em vigor
De acordo com a vereadora, haverá um novo modelo de cálculo das rendas acessíveis, seguindo a portaria em vigor, o que «vai alterar significativamente o Excel», já que as rendas serão mais elevadas – 20% abaixo do valor de mercado, e no máximo 1/3 do orçamento das famílias. Serão contratos no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, e podem variar com a inflação, ao contrário do modelo camarário.
A título de exemplo, no projeto de Benfica, um T1 poderá ter uma renda de 790 euros, um T2 de 960 euros, e um T3 de 1.170 euros. No Parque das Nações, os valores serão ligeiramente mais altos. Os contratos serão assinados estritamente entre o proprietário e os inquilinos, mas a autarquia poderá fazer a avaliação da adequação das famílias e dos seus rendimentos às habitações disponíveis, através de «uma lista transparente» de candidatos que terão de estar inscritos na autarquia.
Por outro lado, a autarquia garante isenção de impostos como IMI, AIMI ou IMT, e IVA da construção a 6%. «Só haverá lugar ao pagamento de taxas administrativas», afirma Filipa Roseta.
A TIR proposta pela autarquia é de cerca de 7,5%, 7,79% no caso do projeto de Benfica, e 7,48% no caso do Parque das Nações.
Modelo de concessão também muda
De acordo com a vereadora, haverá também uma diferença significativa no que diz respeito ao modelo de concessão: «vamos fazer apenas uma hasta pública do direito de superfície por um período de 90 anos. Isto era necessário para ser viável. Quem ficar com o terreno, poderá vender a sua posição na mesma circunstância, e não será preciso ser decidido em reunião de câmara para vender ou transmitir». Apenas o terreno precisa de autorização municipal em caso de hipoteca, e alguns pormenores nesta matéria serão ainda validados com a banca, para garantia que a opção é viável no futuro.
Atrasos dão lugar a rescisão: “Não queremos terrenos parados”
Para Filipa Roseta, o grande risco da autarquia nestas operações é o de os projetos não serem feitos. Por isso, os concessionários terão de cumprir o prazo estipulado para a obra, caso contrário, haverá rescisão do direito de superfície: «não queremos terrenos parados».
As estimativas da Câmara de Lisboa apontam para um prazo de cerca de 3 anos para projeto e obras, «lembrando que é necessária apenas comunicação prévia, o loteamento está aprovado».