Entre o primeiro e o segundo trimestre do ano, a rede Century 21 Portugal registou crescimentos em todos os indicadores de operação, com a faturação a disparar 12% dos 19,5 milhões de euros para os 21,9 milhões de euros, o volume de negócios mediados a subir 9% dos 821,5 mil euros para os 891,7 mil euros, as transações de venda a aumentarem 3% e as operações de arrendamento a recuperarem 0,3%.
Estes resultados indiciam um movimento de retoma no mercado imobiliário residencial, que continua a registar níveis bastante elevados de procura de soluções habitacionais, que em contrapartida contrastam com uma escassez de imóveis cada vez mais acentuada e uma oferta ainda mais desajustada da capacidade financeira dos portugueses.
No primeiro semestre, os principais indicadores de atividade da rede imobiliária refletem precisamente o impacto da atual conjuntura macroeconómica, um contexto que influencia diretamente o mercado imobiliário residencial e aumenta os desafios no acesso à habitação, a nível nacional.
Faturação supera os 41 milhões no 1º semestre
A Century 21 Portugal registou uma faturação superior a 41,5 milhões de euros até junho, menos 9% do que os 45,8 milhões de euros registados em igual período do ano anterior. Quanto ao volume de negócios em que a rede esteve envolvida - incluindo a partilha de transações com outros operadores - superou os 1713 milhões de euros no primeiro semestre de 2023, numa ligeira descida de 5% em comparação com os 1.807 milhões de euros do período homólogo, no ano anterior. As tipologias de imóveis mais procuradas pelas famílias portuguesas continuam a ser os T2 e T3.
«Os resultados dos primeiros seis meses de 2023 foram mais positivos do que tínhamos estimado, sobretudo, pela evolução positiva dos principais indicadores de operação já no segundo trimestre. A principal razão da quebra de vendas é a subida das taxas de juro, que está a diminuir significativamente o poder de compra dos portugueses. Consequentemente, a diminuição do valor dos imóveis que os portugueses podem adquirir face à nova realidade das taxas de juro, conjugada com uma oferta de soluções habitacionais cada vez mais desadequada para o poder de compra da procura das famílias portuguesas, resulta numa inevitável redução do número de transações», aponta Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal.
No primeiro semestre, a rede imobiliária realizou 8.402 transações de venda, menos 1.402 do que em igual semestre do ano anterior. Contudo, nos primeiros seis meses do ano, o valor médio dos imóveis transacionados na rede Century 21 Portugal aumentou 10,7% para os 203,829 euros, face à média de 184,192 euros registados no mesmo período do ano passado. Apesar dos desafios do atual contexto económico, o valor de venda de habitações manteve uma trajetória ascendente, a nível nacional, condicionado pela oferta disponível no mercado que se concentra nos segmentos médio alto e alto.
“A enorme escassez de imóveis começa a criar efeitos paradoxais no mercado, como o aumento crescente do preço médio dos imóveis para níveis já incomportáveis para a maioria das famílias portuguesas”
Ricardo Sousa refere que «ao comparar os dados sobre imóveis em venda disponibilizados pelo Confidencial Imobiliário, constata-se que em Lisboa, por exemplo, o valor dos apartamentos em oferta no mercado se fixava nos 677,8 mil euros, no segundo trimestre de 2023. Já no Porto, o valor médio dos apartamentos em venda situava-se nos 447,2 mil euros, enquanto que em Leiria esse valor superava os 260 mil euros, em Coimbra os 276,4 mil euros e no Algarve o valor médio dos apartamentos disponíveis para venda atingia os 451,2 mil euros».
Valores médios de arrendamento dispararam 13,6%
Entre janeiro e junho, no que diz respeito ao segmento de arrendamento, foram realizadas 2.285 transações, apenas menos 75 do que no mesmo período do ano passado. Porém, os valores médios de arrendamento dispararam 13,6% face aos 992 euros registados no primeiro semestre de 2022 e fixaram a média nacional nos 1.127 euros. No Concelho de Lisboa, a subida do valor médio de arrendamento foi ainda mais acentuada, com a renda média a aumentar cerca de 15% para os 1 463 euros.
Norte-americanos representaram 5% do total das transações realizadas
O peso das transações do segmento nacional na operação da Century 21 Portugal atingiu os 85% no primeiro semestre, enquanto o segmento internacional representou 15% do volume das transações efetuadas. Ao longo do primeiro semestre deste ano, na rede Century 21 Portugal foram efetuadas 1260 transações de clientes internacionais, o que revela uma evolução negativa de 28% relativamente às 1764 efetuadas no período homólogo do ano anterior.
Ainda assim, a procura de clientes internacionais manteve-se dinâmica, principalmente entre os norte americanos que representaram quase 5% do total das transações realizadas. A seguir aos EUA, que lideraram destacadamente o segmento internacional, seguiram-se clientes de países como França, Reino Unido, Brasil e Espanha. A redução verificada no número de transações internacionais foi influenciada pela perceção, gerada no exterior, de instabilidade legislativa, decorrente do debate público e das medidas do programa Mais Habitação.
Ricardo Sousa alerta que «atualmente – se houver uma maior clareza sobre os programas de atração e retenção de investimento internacional – os nossos indicadores demonstram que Portugal ainda pode recuperar os níveis de atratividade até ao final do ano. Contudo, o mercado imobiliário em Espanha tem sido uma alternativa para este segmento internacional, e continua a ganhar competitividade relativamente a Portugal».
Estabilização dos preços do imóveis
A Century 21 traçou algumas tendências que irão prevalecer no próximo semestre, tendo em conta o cenário da forte subida das taxas de juro. Uma delas é a estabilização dos preços dos imóveis: as circunstâncias atuais do mercado não irão permitir os níveis de evolução dos preços registados em 2022, no entanto não é expectável que se registe uma real diminuição do valor das habitações. A nível nacional a tendência esperada é de estabilização.
Outras das tendências é a diminuição do número de transações: a escassez de oferta de imóveis ajustados ao poder de compra dos portugueses, como também o agravamento das condições de financiamento para compra de habitação, irão condicionar o poder aquisitivo dos portugueses e restringir o valor dos imóveis que podem comprar.
A Century 21 aponta também para o aumento do tempo médio de venda dos imóveis, uma vez que os proprietários terão que ser mais realistas na definição de preço de venda dos seus imóveis, para se criar uma relação mais equilibrada entre proprietários e compradores. É ainda expectável um aumento da procura por arrendamento, em consequência direta da subida das taxas de juro e do aumento das famílias que não vão conseguir reunir as condições necessárias para aceder ao crédito à habitação, o que irá provocar uma maior pressão no aumento do valor das rendas.
