De acordo com o eco/news, a principal alteração introduzida pelo Banco de Portugal é a redução do limite máximo recomendado para a taxa de esforço, ou debt service-to-income (DSTI), que passa de 50% para 45% do rendimento líquido do agregado familiar. O DSTI mede o peso das prestações mensais associadas a todos os créditos do mutuário face ao rendimento disponível, depois de impostos e contribuições obrigatórias. Para o cálculo, os bancos devem considerar o novo empréstimo e as prestações de créditos já existentes.
Nos contratos com taxa variável ou mista, a avaliação inclui ainda um cenário de aumento das taxas de juro. O choque aplicado é de 0,5 pontos percentuais para prazos até cinco anos, de um ponto percentual para contratos superiores a cinco e até dez anos e de 1,5 pontos percentuais nos empréstimos com maturidade superior a dez anos.
Menos exceções
A revisão reduz também as exceções que permitiam aos bancos ultrapassar o limite geral da taxa de esforço. Até agora, as instituições podiam conceder até 15% do crédito acima do limite geral, repartindo essa margem entre 10% para contratos com uma taxa de esforço entre 50% e 60% e 5% para situações sem limite definido. Com as novas regras, passa a existir uma única margem de flexibilidade correspondente a 10% do crédito concedido em cada semestre, aplicável aos contratos com uma taxa de esforço superior a 45%.
Segundo o Banco de Portugal, o impacto desta alteração deverá ser limitado, uma vez que a banca utilizou apenas cerca de 6% da margem de exceção disponível em 2025.
Prazos aumentam para mutuários entre os 30 e os 35 anos
As regras relativas à maturidade dos créditos à habitação também são ajustadas. Os mutuários com idades entre os 30 e os 35 anos passam a poder contratar empréstimos com um prazo máximo de 40 anos, em vez dos anteriores 37 anos. Para os mutuários com mais de 35 anos, mantém-se o limite máximo de 35 anos.
O alargamento do prazo para a faixa etária entre os 30 e os 35 anos procura atenuar o impacto da redução da taxa de esforço máxima, permitindo distribuir o pagamento do empréstimo por um período mais longo, reduzindo o valor da prestação mensal.
O Banco de Portugal elimina também a recomendação de que a maturidade média dos novos créditos à habitação concedidos pelos bancos não ultrapassasse os 30 anos. O supervisor considera que os limites máximos definidos em função da idade já asseguram um nível adequado de prudência.
Limites de financiamento mantêm-se
Não existem alterações aos principais limites do rácio entre o valor do empréstimo e o valor da casa, conhecido como loan-to-value (LTV). Mantém-se o limite máximo de 90% para a aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente. Para outras finalidades, como a compra de uma segunda habitação, o financiamento continua limitado a 80% do valor do imóvel.
A única mudança é a eliminação do limite específico de 100% aplicável à aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos, uma categoria atualmente residual nos balanços das instituições financeiras.
Crédito cresce acima da média europeia
A decisão do Banco de Portugal surge num contexto de forte dinamismo do mercado de crédito e de valorização acelerada da habitação. Até março, o stock de crédito à habitação registava um crescimento anual de 10,6%, mais de três vezes superior à média da área do euro, situada em 2,9%. O crédito ao consumo aumentava, por sua vez, 8,5% em termos homólogos.
Os preços da habitação também subiram 18,9% num ano e o rácio de endividamento das famílias aumentou para 81,6% do rendimento disponível.
O supervisor identificou ainda sinais de maior flexibilidade nos critérios utilizados pelos bancos para avaliar a capacidade financeira dos clientes. A conjugação destes fatores, num contexto de forte concorrência entre instituições financeiras, levou o regulador a reforçar estas medidas.
Crédito ao consumo também abrangido
As novas regras aplicam-se igualmente ao crédito ao consumo, incluindo o crédito pessoal e automóvel. Os prazos máximos mantêm-se inalterados: sete anos para o crédito pessoal e dez anos para o crédito automóvel e para os empréstimos destinados a educação, saúde ou transição energética. A principal alteração neste segmento é, assim, a redução do limite da taxa de esforço de 50% para 45%.
O Banco de Portugal salienta que o crédito ao consumo continua a crescer acima da média europeia e que uma parte significativa dos mutuários deste segmento pertence aos escalões de rendimento mais baixos.
Regras não afetam contratos já existentes
As alterações aplicam-se apenas aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026, e os créditos à habitação e ao consumo já contratados não serão afetados. Também ficam excluídas operações de refinanciamento, consolidação de créditos ou renegociação destinadas a prevenir situações de incumprimento.
Os cartões de crédito, os descobertos autorizados e os créditos de baixo valor, iguais ou inferiores a dez vezes a retribuição mínima mensal garantida, também não estão abrangidos pelas novas recomendações.
Impacto nos perfis de maior risco
O Banco de Portugal não antecipa uma dificuldade generalizada no acesso ao crédito, mas admite que as alterações poderão afetar sobretudo os mutuários com taxas de esforço mais elevadas. Os estudos de impacto BdP apontam para efeitos negativos moderados e temporários sobre o volume de crédito concedido e sobre a atividade económica, que deverão, contudo, reduzir-se ao longo do tempo.
Em contrapartida, o regulador espera uma melhoria duradoura na qualidade dos novos empréstimos, uma menor probabilidade de incumprimento por parte das famílias e um reforço da resiliência do sistema bancário.
Jovens podem sentir efeitos mistos
Para os jovens e primeiros compradores, o impacto poderá ser diferenciado. A redução da taxa de esforço máxima poderá limitar o montante de crédito disponível para alguns mutuários, sobretudo num grupo que apresenta taxas de esforço relativamente elevadas e que tem recorrido de forma significativa à garantia pública do Estado.
Por outro lado, o aumento do prazo máximo para 40 anos para os compradores entre os 30 e os 35 anos poderá ajudar a compensar parte desse efeito, ao permitir reduzir a prestação mensal através do alargamento do período de pagamento.
O Banco de Portugal reconhece também que as medidas de apoio aos jovens, como a isenção de IMT e de Imposto do Selo e a garantia pública, contribuíram para aumentar a entrada de mais compradores jovens no mercado.
Os mutuários abrangidos pela garantia pública apresentam, em média, rácios de financiamento, prazos e taxas de esforço mais elevados, bem como rendimentos líquidos mensais mais baixos. Neste contexto, o supervisor considera necessário equilibrar o maior acesso ao crédito com critérios de avaliação mais prudentes, de forma a reduzir o risco de endividamento excessivo.