Socialização e experiência impulsionam regresso dos escritórios

Apesar de todas as mudanças e incertezas no mercado de trabalho dos últimos anos, principalmente depois da pandemia, os escritórios estão de volta e continuam a atrair as atenções dos investidores. Esta foi uma das principais conclusões do recente Pequeno-Almoço Conferência que a Vida Imobiliária organizou em Lisboa, com o apoio da Dils. Pedro Lancastre, CEO da consultora, não hesita em afirmar que “os escritórios estão de volta” e que “podemos falar num novo mercado, que mudou muito, mas continua a ser procurado pelos investidores, apesar de ter sido colocado em causa depois da pandemia”. Mariana Rosa, Head of Offices da Dils, explica que neste novo ciclo “a atração e retenção de talento é a grande preocupação das empresas, que já perceberam o quão importante é instalar-se em edifícios com caraterísticas e qualidades que funcionem como argumentos para concretizar tal ambição. Daí que todos os projetos novos que vão surgindo no mercado pautam-se pela inovação e pela qualidade, o que se traduz não só em certificações a níveis elevados mas também numa panóplia diversificada de equipamentos e funcionalidades que vão desde ginásios e balneários, a copas e rooftops, são rapidamente absorvidos”. Mais dias de trabalho no escritório É certo que o teletrabalho e o trabalho híbrido já estão normalizados, mas as coisas “estão novamente a mudar” e “o movimento de ir trabalhar para algum lugar, para poder estar perto de outras pessoas, continua fortíssimo”, afirma Maria Cudell, Senior Associate & Design Manager na Gensler. Citando os resultados de um inquérito levado a cabo pela Gensler globalmente junto de 16.000 pessoas, a arquiteta avança que atualmente a maioria das pessoas passa metade do seu tempo de trabalho no escritório, e apenas 20% em teletrabalho, sendo que os restantes 30% são consumidos em outros compromissos, como deslocações a clientes ou a eventos. “Este estudo mostra que o modelo do trabalho presencial não só não está a desaparecer, como pelo contrário: há um número cada vez maior de empresas que até aqui estavam em trabalho híbrido e que estão a pedir às pessoas para aumentarem a frequência das idas ao escritório, para quatro e até cinco dias por semana”. A IA pode ter algum contributo nisto, já que liberta tempo para procurar a socialização. “Sobra mais tempo para a cocriação, para o brainstorming e para compartilhar ideias. E, como sabemos, o escritório é o espaço fundamental para que isso aconteça”. Nelson Paciência, Partner da Saraiva+Associados, também defende que "é no escritório que acontece a cocriação" e que “o conhecimento intergeracional entre colegas só pode ser transmitido no espaço do escritório”. E porque o trabalho remoto já é comum, “é preciso oferecer algo mais do que tinham antes para que queiram regressar ao escritório. Algo que nem sabiam que precisavam”. A importância da experiência A experiência que os colaboradores têm no escritório é fundamental, e já não basta uma cadeira, uma secretária e uma copa. Sérgio Meireles, Head of Real Estate da Caixa Gestão de Ativos, confirma que “a experiência do cliente é muito importante, por isso hoje é difícil entrar num edifício nosso que não esteja remodelado. A nossa taxa de ocupação é baixíssima”. Mas há oportunidades também fora do segmento prime, e a Caixa Gestão de Ativos aposta na requalificação dos edifícios que dela necessitam. “Muitas vezes, acabamos por criar um produto premium e vamos ter de incorporar uma componente de serviços”. Isto é cada vez mais valorizado pelos potenciais ocupantes, uma vez que hoje os custos de fit-out são bastante mais elevados do que no passado e, como tal, há uma franja da procura que demonstra uma menor necessidade de customização dos seus espaços”. Maria Cudell confirma que “de facto, a jornada do 'costumer experience' é fundamental também nos escritórios, pois em última análise, quem vai tocar no edifício são as pessoas”. Os estudos confirmam que “a esmagadora maioria das pessoas que trabalham em espaços bonitos, cuidados e com qualidade sente-se orgulhosa da empresa e, como tal, terão menos tentação de a deixar”. Também já não basta a localização, ou pelo menos não é o ponto mais importante. “Os edifícios podem oferecer tudo o que é necessário apesar de a localização poder não ser óbvia”, atesta Nelson Paciência, ressalvando, contudo, a importância das acessibilidades. Inclusive, conforme forem lançados os novos projetos no futuro, “eventualmente teremos de trabalhar as novas zonas de escritórios de Lisboa”, admite Mariana Rosa. Investidores procuram os melhores ativos Hoje, a qualidade dos edifícios é o principal driver do investimento na nova oferta de escritórios, principalmente porque há falta de oferta de produto Grade A (no caso de Lisboa, representam apenas 20% do stock). Maria Cudell explica que “o medo que o escritório acabasse levou a uma mudança na forma como se pensam estes edifícios. E, há um entendimento comum que ou o edifício é prime ou dificilmente poderá ser colocado no mercado”. Isto já levou muitos proprietários a optar pela reconversão de usos dos seus antigos edifícios de escritórios, o que “evaporou” alguma oferta. Para a Caixa Gestão de Ativos, “deu-nos uma confiança reforçada para reposicionar os nossos edifícios para o futuro”. Exemplo disso é reabilitação dos edifícios Marquês de Pombal 15 e 16, detidos pelo fundo aberto Fundimo. Fruto de um investimento de 30 milhões de euros, os imóveis estão a ser totalmente reabilitados a partir de um projeto desenhado pela Saraiva+Associados para albergar a futura sede lisboeta da DLA Piper, um inquilino que leva já uma longa relação de 18 anos com a Caixa GA. Flex-offices estão a crescer, e completam a oferta Também está a aumentar a oferta de espaços de trabalho flexíveis, ou Flex-offices, como confirma Miguel Ricardo, General Manager da rede de espaços de trabalho partilhados Sítio. “Nem todas as empresas querem estar num edifício prime ou conseguem pagar os custos associados. Por isso, pegamos em imóveis não prime ou que muitas das vezes não estão em localizações muito óbvias, adaptando-os e conferindo-lhes uma camada extra de serviços, atraindo essas empresas” – porque também aqui a experiência é essencial. Este tipo de espaços são muito procurados, precisamente, pela sua flexibilidade. Mariana Rosa afirma que “já temos tido várias empresas multinacionais que têm como requisito instalar-se em edifícios que já tenham uma componente de flex-offices, pois querem o conforto de saber que caso precisem de expandir espaço no futuro, terão ali essa possibilidade”. As projeções apontam para que 30% do stock existente em 2023 diga respeito a Flex-offices. Isto “obrigará a uma grande reconfiguração da oferta, já que cerca de 1 milhão de m² terá de ser reconvertido” o que, consequentemente, também implicará avultados investimentos, como notou José Pedro Pinto, fundador e Managing Partner do grupo Himo, dono da Sítio. Segundo o responsável, “cada vez mais proprietários percebem a importância de ter uma componente flexível nos seus ativos”. A boa notícia é que “atualmente há modelos de flex para todos os tipos de espaços e de localizações. E, inclusivamente, o flex já é olhado por alguns proprietários como uma solução mais viável para recolocar no mercado alguns edifícios mais antigos ou que aguardam por licenciamento para reconversão de usos, permitindo rentabilizar aquele ativo durante um dado período sem que para isso tenha de ser feito um CAPEX pesado”. Maria Cudell, Gensler; Sérgio Meireles, Caixa GA; Pedro Lancastre, Dils; António Gil Machado, Vida Imobiliária; Mariana Rosa, Dils; José Pedro Pinto, Grupo Himo; Nélson Paciência, Saraiva+Associados; Miguel Ricardo, Sítio

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