Valorização dos centros comerciais é o grande desafio do setor

Ana Tavares |
Valorização dos centros comerciais é o grande desafio do setor

 

O mundo muda, e com ele muda o negócio do retalho. Mas, como se pode então capitalizar o imobiliário com as fontes de rendimento a mudar? Esta foi uma das questões que esteve em cima da mesa do mais recente Pequeno-Almoço Conferência da Vida Imobiliária, organizado em Lisboa em conjunto com a C&W, que juntou vários players de renome da indústria do retalho em Portugal.

Com o aparecimento do online, muitas insígnias têm os dois negócios a funcionar em paralelo, há vendas feitas online depois de uma escolha ou encomenda em loja, por exemplo, e é um desafio para os operadores monetizar estas operações, pois rendas fixas e variáveis podem não ser já suficientes para cobrir este modelo de forma justa ou eficaz. Mas ainda não é conhecida a fórmula mágica do futuro.

«A relação tradicional entre proprietário e logista vai ter de se alterar, e já se começa a alterar. Vamos precisar de novas métricas de avaliação, de tráfego, etc», acredita Rafael Pelote, da Sonae Sierra. Para si, a única certeza é que «é um processo de mutação que vai levar tempo para se consolidar, vai passar por muitas fases. Modelo vai ter de evoluir e agregar conceitos e formatos, de forma territorial», transitando «para experiências e conteúdo».

Eric van Leuven, Managing Partner da C&W, lembrou que «o pós crise foi o período em que a renda variável mais subiu». Mas arranjar novos modelos será fundamental para o setor. Fernando Oliveira, da Mundicenter, acredita que «temos de transformar as ameaças em oportunidades e fazer o caminho juntos, perceber as mudanças e adaptar-nos aos novos tempos, gerindo e modernizando o mix».

Por exemplo, o hipermercado é um formato que cada vez mais concorre com o centro comercial em si, pela sua dimensão e competitividade. Para Francisco Cavaleiro Ferreira, da Multi, podem ser «uma ameaça por poderem reconfigurar-se numa oferta mais barata, mas há uma complementaridade, porque os centros têm necessidade de aumentar área, e os hipermercados de diminuir». Um formato que «vai sofrer grandes alterações na próxima década, afetado diretamente pelas vendas online, nomeadamente do alimentar», nota Mário Costa, da Immochan. «O tráfego está a reduzir-se, e os operadores de grande distribuição mudam-se para conceitos de rua e proximidade».

A chave pode passar por observar outros modelos pioneiros. Francisco Cavaleiro Ferreira acredita que «temos de ser smart followers, e perceber o que é a nossa realidade e cultura, porque as pessoas que vão aos centros comerciais são muito diferentes, e o centro tem de acomodar-se a essa diferença. Temos de saber o que se passa lá fora, estar atentos aos investimentos dos outros, para sabermos como vamos fazer a diferença». E lembra que «a questão é como taxar o que o centro faz e fará no futuro».

 

Novos conceitos e valorização das experiências são os primeiros passos

Enquanto não há certezas sobre a melhor forma de monetizar este negócio no futuro, a aposta em intervenções e atualizações dos centros comerciais faz parte dos planos destes especialistas, «é nisso que estamos a investir, em expansões ou modernizações de layout», atestou Fernando Oliveira.

Por outro lado, há que ter em conta, cada vez mais, a experiência do visitante, «desde o ar condicionado aos elevadores, parque, luz, WC, se criarmos a experiência, as pessoas ficam mais tempo nos centros comerciais», acredita.

Mário Costa remete para exemplos de Taiwan, onde «um centro passa por ser um sítio de experiência ativa», num ambiente de mega concept store, onde «o cliente é convidado a participar na customização dos seus produtos, e isto não é possível no online», nomeadamente o contacto e a relação física. E em relação ao modelo de negócio, permanece a incógnita sobre a melhor fórmula, por enquanto.

Até porque «há que perceber o enorme número de estímulos que os consumidores têm do mundo, a nível económico, social, digital, etc. Perceber isso vai ser central para imaginar o futuro do centro, são vidas que estão a mudar historicamente muito mais depressa, e o centro tem de perceber isto para a forma como constrói ou contratualiza», acredita Rui Dias Alves, da C-Lab.

Mas o que é certo é que «o online é uma fatia ínfima das vendas, estamos a dar os primeiros passos e ainda nem sequer é representativo. Mas vai evoluir, naturalmente», notou Sandra Campos, que destaca também o peso, esse sim, «enorme» do turismo.

 

Atratividade mantém-se

E os centros comerciais «vão continuar a existir, e temos de conviver e adaptar-nos ao online», numa altura em que «as coisas hoje são diferentes de ontem e de amanhã, ou seja, a gestão será sempre fundamental», acredita António Sampaio de Mattos, da Associação Portuguesa de Centros Comerciais. Prova disso, é que os centros comerciais «continuam a ser muito pujantes e atrativos para os investidores internacionais», afirmou Eric van Leuven. Mas Portugal tem um mercado maduro, e «o país não comporta, teoricamente, mais ABL. Mas há sítios específicos que sim, nem que seja à costa da substituição de outros centros», conclui Sampaio de Mattos.