Pelo menos esta foi a opinião geral dos profissionais convidados pela Vida Imobiliária para o seu mais recente Pequeno-Almoço Executivo, organizado em conjunto com a APFM em torno deste tema.
José Almeida Guerra, da Rockbuilding, foi um destes convidados, e considera que «as rendas estão baixíssimas para o que deveriam estar», numa altura em que a habitação compete com a sua maior rentabilidade e preços de terreno, e «há bons inquilinos dispostos a pagar qualidade, e isso vai definir o próximo mercado de escritórios». Acredita que «pela procura que existe, pela acomodação que os preços da habitação deverão ter, e pela capacidade de encaixar rendas acima dos 20 euros/m² e yields abaixo dos 5%, o mercado de escritórios tem todas as potencialidades e condições para os promotores investirem, e há muito capital de fundos».
Já Paulo Silva, da Aguirre Newman, assume-se «surpreendido com o que está a acontecer» no mercado de escritórios este ano, «porque não estávamos à espera que o ano fosse melhor que 2016 pela falta de produto. A dinâmica da procura está a sobrepor-se à qualidade da oferta», atesta.
Este responsável explica que «os preços estão estáveis, a nível ibérico. A perspetiva de upside não se verifica porque não há edifícios novos que reflitam a realidade do mercado. Quando tivermos os indicadores do novo edifício da Fontes Pereira de Melo aí sim, vamos ver o a verdadeira prime rent». Isto porque, entretanto, «gera-se uma questão circular: os investidores olham para as rendas de escritórios e não se sentem confiantes, mas isto é uma falácia». Por outro lado, acredita que «é necessário resolver a dinâmica da habitação», a grande competidora com os escritórios em Lisboa atualmente. «Onde o proprietário for obrigado a fazer percentagem de escritórios, vamos ter escritórios. Se não, vamos ter habitação», acredita.
Os centros de shared services e backoffices já são bem conhecidos pelo mercado por serem os principais grandes ocupantes interessados no nosso mercado. Mas Frederico Arruda, da Refundos, lembra que este setor é muito específico, que precisa de edifícios à medida: «acho que temos um mercado diferente, e é preciso perceber que o tecido empresarial português não mudou assim tanto, não temos quase indústria nenhuma. Temos de ver se a nível macro esta tendência se vai manter. Podemos ficar cheios de escritórios se Portugal por acaso sair da moda», alerta.
Por isso mesmo, Sérgio Meireles, da Fundger, acredita que há a «necessidade de um roadshow permanente fora de Portugal para atrair estas multinacionais para conhecerem o nosso país e as vantagens que temos, esse é o boost principal que temos de dar ao mercado de escritórios», até porque «a nossa economia vai continuar a ser muito lenta», acredita. «Temos de trazer o melhor dessas empresas e não só os backoffices, agora temos de atrair os grandes nomes do IT e por aí a fora».
Para este responsável, «o mercado ainda não refletiu a subida dos preços, continuamos a arrendar nas Avenidas Novas a 12 euros por metro quadrado, já estamos a precisar de mais oferta ainda antes do mercado recuperar». Por isso, considera que «seria saudável para o mercado que se sentisse uma subida mais equilibrada das rendas».
Novas zonas de escritórios e mobilidade
Os especialistas acreditam que o mercado de escritórios se encontra numa fase de transição, e o que vamos ter daqui a 10 ou 20 anos será totalmente diferente dos últimos 20. E as questões relacionadas com a mobilidade são algumas das diferenças mais importantes.
Se todos concordam com a descentralização das zonas de escritórios em Lisboa, mesmo por questões de falta de produto ou de espaço, todos acreditam que o serviço de transportes é chave para esta escolha de localização. A zona de Santa Apolónia ao Parque das Nações é exemplo disso, e talvez também por isso o mercado ainda não tenha arrancado. Os transportes de massas terão sempre de acompanhar a criação de novos polos empresariais.
O estacionamento parece estar condenado a diminuir nos edifícios. Nos próximos anos, algumas soluções de transporte das empresas podem passar por empresas como a Cabify, por exemplo, e isso vê-se pelo pouco estacionamento que os novos edifícios de escritórios já têm. Carros elétricos e mesmo autónomos, sem condutor, podem estar já no horizonte. E com essa inovação, os transportes públicos terão também eles de se adaptar, mesmo em termos de preço. Almeida Guerra lembra que «caminhamos para uma sociedade menos motorizada, não por gosto, mas por necessidade». E também o imobiliário terá de se adaptar.
Sofia Ferreira de Almeida, da Square, Miguel Gromicho, do grupo CTT, Pedro Ló, da APFM ou Rodrigo Sampayo, da OpenBook, foram alguns dos restantes convidados deste encontro.