Renda Acessível: “Queremos montar uma fábrica de fazer bairros”

Ana Tavares |
Renda Acessível: “Queremos montar uma fábrica de fazer bairros”

 

A opinião é de Ricardo Veludo, coordenador deste programa da CML, que foi o convidado da última Executive Breakfast Session, promovida pela APPII, onde pode esclarecer mais pormenores e dúvidas sobre este programa junto dos promotores e investidores imobiliários representados pela associação. «Queremos operadores profissionais que façam bons edifícios e que façam a sua gestão», afirmou, e não só construir casas, mas «montar uma fábrica de fazer bairros onde as casas estejam acessíveis à classe média».

Este responsável explica que entre 2013 e 2016 reduziu-se em 60% a oferta para arrendamento na cidade, uma «falha de mercado que tem tendência a agravar-se». Segundo o estudo feito pela CML, em 2016 eram 26.000 as famílias que queriam arrendar casa em Lisboa. E a ideia passa por «tornar o mercado de arrendamento mais atrativo».

O renda acessível é «um programa completamente orientado à procura, o que nos faz ter segurança na qualidade da procura, o risco está altamente minimizado». Agora, a autarquia está a «trabalhar num sistema de informação no município que permita estudar a procura efetiva, para sabermos quantas e que tipo de famílias estão em pipeline», que estará pronto até meados do próximo ano.

Em 4 anos, a câmara quer «ter em produção 9.000 a 10.000 casas, 6.500 das quais através deste programa, que vão custar à CML 750 milhões de euros. Para isso, precisamos da ajuda dos operadores privados». Explica que «o investimento do município tem a ver com a afetação de património imobiliário, com possibilidade de aumentar se o modelo funcionar. Não existem, para já, limites da afetação de recursos, será feita conforme a procura e a falha de mercado». Estão em causa terrenos para construção e edifícios para reabilitar, cujas caraterísticas estarão bem explícitas e objetivadas nos respetivos cadernos de encargos.

 

Capital estrangeiro já se mostrou interessado nos primeiros concursos

Já foram abertos concursos para alguns projetos deste programa. Nos projetos de 10 a 12 milhões de euros, a maioria dos concessionários é portuguesa, «alguns apoiados por capital estrangeiro, mas essencialmente portugueses», explica Ricardo Veludo.

Já nos projetos de 60 a 70 milhões de euros «aparecem nos concursos companhias de seguros, ou um clube de investidores qualificados individuais estrangeiro», exemplifica.

Ricardo Veludo acredita que este projeto poderá parar apenas por dois motivos: «por deixarem de aparecer operadores, ou pelo facto de os operadores não se mostrarem capazes de fazer estes projetos. Se houver bons operadores, o programa continua». Admite que «este negócio é para um segmento muito específico de investidores e para um segmento específico de famílias, não temos a pretensão de ser para todos».

 

Obras públicas têm processos facilitados

Na sua essência, este programa funciona em regime de concessão, e trata-se de uma obra pública, regulada pelo código dos contratos públicos. Uma das vantagens é que, assim, não segue o regime de licenciamento que se aplica aos privados, o que faz com que «a incerteza do processo seja próxima de zero. Aplicam-se as regras tributárias de uma obra pública», e há prazos a respeitar por ambas as partes.

E, por outro lado, o programa faz “dummy projects” para cada caso, cuja informação fica disponível no site do programa, a ser consultada antes dos concursos. Isto permite, desde logo, perceber e evitar algumas limitações que se pudessem verificar em fase de projeto, estando assim já contornadas à partida, incluindo o parecer da DGPC. Ou seja, quando os concessionários ganham o concurso «significa que a câmara concorda e aprova o projeto, pois a proposta não pode violar nenhum plano, apesar de o projeto poder precisar de alguma afinação».

Posteriormente, «meses antes de a obra estar concluída, abrimos o concurso de arrendamento. Depois há um sorteio e é assinado um contrato de promessa de arrendamento. No 1º dia de operação dos imóveis, há 3 rendas do lado do concessionário, e uma ocupação de 100%», garante Ricardo Veludo.

Garantindo a maior rapidez dos processos, o responsável diz que «queremos as casas o mais depressa possível, e o maior número de propostas nos concursos. Faremos tudo o que estiver ao nosso alcance».

 

Concessionários ficam encarregues do projeto, da obra e da operação

Aos investidores privados cabe a responsabilidade de realizar o projeto da obra, a construção e a operação, nunca pagando o terreno, que é o património municipal cedido. «Em troca, recebe rendas e património durante 30 anos, a começar da fase de projeto».

Ricardo Veludo explica que os concessionários «recebem uma parte do pagamento em espécie, nomeadamente lotes em propriedade plena, dentro da lei e dos instrumentos de planeamento. Terminada a obra, recebe a propriedade plena».

Já as rendas, terão os preços definidos por gama e zona, conforme o tipo de famílias identificado, variando também conforme o custo da obra, sendo depois indexadas segundo o índice de preços de arrendamento do programa, não ultrapassando uma taxa de esforço de 30% dos rendimentos, nem inferior a 10%. Os contratos de arrendamento são privados, e quanto mais baixa for a renda, mais alto será o valor do terreno transmitido. «Fazemos uma TIR não alavancada entre 7% e 10%, mas há propostas bem acima desta rendibilidade. O custo da obra é crítico».

«Temos 4 anos de experiência com rendas condicionadas de classe média em Lisboa. O número de famílias que incumpriu com o pagamento das rendas foi 0, o número que fez subarrendamento foi 1, e o número que fez danos nas propriedades foi também 0», atestou o responsável. Além disso, «queremos transformar completamente a nossa relação com as famílias, não queremos formulários, teremos autopreenchimentos, e tudo deve ser intuitivo e rápido».