E uma coisa que todos os segmentos parecem ter em comum é a reabilitação urbana. Por isso mesmo, a conferência da tarde do passado dia 31 de março, a última da Semana da Reabilitação Urbana, foi dedicada ao tema “Qual o melhor negócio na reabilitação urbana?”, que convidou agentes de mercado como consultores, promotores, investidores ou advogados para partilharem a sua visão. Esta sessão foi organizada pela APPII, pela PLMJ, pela CBRE, e pela Neoturis.
Para Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, «hoje em dia, felizmente, todos os segmentos de mercado estão a funcionar. O mercado não está confinado a uma área», e prova disso é que «as rendas têm vindo a subir globalmente». Contudo, o centro histórico de Lisboa «é o grande palco do investimento», onde os imóveis registam uma valorização de 63%. Com a reabilitação urbana a surgir, estas zonas da cidade voltaram a ser dinamizadas, com um forte boost do turismo e do interesse estrangeiro, que representam uma fatia importante do investimento das gamas mais altas. O aluguer turístico e o mercado residencial são alguns dos segmentos preferidos dos investidores pelos retornos que oferecem, em particular nas gamas altas.
Francisco Sottomayor, diretor de Promoção da CBRE, também atestou este dinamismo na sessão, com a apresentação do Lisbon Residential Brick Index, segundo o qual a zona histórica concentra a maioria das obras de reabilitação, mas cada vez mais surgem projetos de promoção noutras zonas da cidade, dinamizando novas áreas. E este responsável salientou o crescimento do número de arrendamentos, que registam grande procura, enquanto «um dado interessante. Vai permitir equilibrar um pouco o mercado do alojamento local e do arrendamento tradicional. Pode haver um fenómeno de equilíbrio que é um fator positivo para o mercado».
Já Eduardo Abreu, sócio da Neoturis, e focando-se na área da hotelaria, salientou na sua apresentação que «a procura está a crescer quase o dobro da oferta em Lisboa, são boas notícias. Já é uma série relativamente longa, e constantemente a procura bate a oferta em termos de performance».
Qual o melhor negócio? Depende.
Tanto Francisco Sottomayor como Eduardo Abreu apresentaram 2 casos de estudo de hipotéticos edifícios em Lisboa, um para o mercado residencial e outro para o mercado turístico. Nenhum dos dois negócios é necessariamente o mais rentável, tudo depende da conjugação de várias variáveis, que podem ir, além do próprio edifício, desde o financiamento ou ausência dele, localização, modelo de negócio (em especial na hotelaria), ou obras necessárias.
Francisco Sottomayor considera que «temos de olhar para o projeto e ver o que o mercado pede e para que segmento nos vamos direcionar». Já o especialista da Neoturis alerta que é possível fazer um bom e um mau investimento com o mesmo edifício, nomeadamente «com deficiências no modelo de negócio, ou falhas de localização. É preciso ter muita atenção e analisar os negócios» de acordo com uma série de drivers e preponderantes. «Há muitos hotéis que podem ser feitos em sítios onde a equação hoteleira não vai funcionar», mas pode funcionar, por exemplo, a equação residencial. No entanto, um hotel «nunca será tão bom como o residencial de topo a 11.000 euros/m², mas é melhor que muitos dos projetos residenciais ou de escritórios que estão a ser feitos na cidade», comenta.
Consolidação do segmento alto no centro leva a procurar outras opções
Aniceto Viegas, General Manager da Avenue, notou no debate desta tarde que «o produto mais atrativo era o segmento alto (residencial) no centro da cidade e o retalho. Os segmentos mais altos estão a consolidar-se, e as rentabilidades começam a ser curtas e difíceis de realizar». Agora, «o segmento médio tem algum potencial de atrativo e de crescimento nos próximos meses e anos. Apesar de tudo, a matéria prima ainda é muita. E outro segmento que tem indicadores muito claros é o mercado de escritórios, com uma grande escassez de produto para arrendar e uma procura crescente».
Seja como for, a questão da estabilidade é central para os investidores e para os promotores. Hugo Santos Ferreira, secretário geral da APPII, comentou na ocasião que «o mercado está muito pujante e recomenda-se, mas é preciso continuar a lutar por um mercado estável a nível fiscal e legislativo», bem como «lutar pelos bons programas que temos atualmente».
Aniceto Viegas completa que «o que é mau nesta profissão e que o investimento não é planeado a 6 meses, é entregue passado 3 anos quando as coisas correm bem. E não ter estabilidade ou previsibilidade é complicado».