Os contratos de crédito à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente e créditos ao consumo celebrados a partir da data de 1 de Julho devem observar novas regras que introduzem «limites a alguns dos critérios usados na avaliação de solvabilidade dos clientes».
Esta medida macroprudencial, adotada pelo Banco de Portugal, estabelece três tipos de limites, a saber:
Ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV – loan-to-value) é estabelecido um limite de 90% no caso de créditos para habitação própria e permanente, de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente, e de 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária.
O supervisor bancário recomenda também a análise das taxas de esforço de quem pede o empréstimo, estabelecendo um limite de 50% ao rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento (DSTI - debt service-to-income). Prevêem-se as seguintes exceções a este limite: até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%; e até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ultrapassar os limites previstos ao DSTI.
Para o cálculo do DSTI, o Banco de Portugal recomenda que as prestações mensais do novo contrato de crédito sejam calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato e, no caso de contratos a taxa de juro variável e mista, considerando o impacto de um aumento da taxa de juro. Por outro lado, deve ainda ser tida em conta uma redução do rendimento do mutuário quando, no termo previsto do contrato, este tenha mais de 70 anos de idade, a menos que, no momento da avaliação da solvabilidade, o mutuário já se encontre em situação de reforma.
Nesta recomendação, o Banco de Portugal revela preocupação em relação à maturidade dos empréstimos e recomenda que não sejam celebrados novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente por mais de 40 anos, de forma a que, até final de 2022, a maturidade média seja de 30 anos.
Os limites «devem ser observados em simultâneo», explicou o supervisor bancário, em comunicado, emitido em janeiro deste ano, quando foram apresentadas as alterações.
O objetivo é garantir que «as instituições de crédito e as sociedades financeiras não assumem riscos excessivos na concessão de novo crédito e que os mutuários têm acesso a financiamento sustentável». Com efeito, não passam despercebidos ao supervisor bancário os riscos inerentes ao contexto económico atual, caracterizado por «taxas de juro em níveis historicamente baixos, recuperação económica e subida nos preços do imobiliário», um «contexto propício à redução adicional do grau de restritividade dos critérios de concessão de crédito», alerta o supervisor.
A medida é adotada pelo Banco de Portugal sob a forma de Recomendação, ou seja, tendo por base o princípio de “cumprimento ou explicação”. Quer isto dizer que as instituições visadas deverão cumprir os limites estabelecidos e, se não o fizerem, terão de justificar a não observância dos mesmos, cabendo ao supervisor bancário avaliar a adequação das justificações apresentadas.