Considerando o elevado valor dos imóveis entrados em carteira, em 2014 o Grupo Montepio decidiu traçar um caminho diferente daquela que tem sido, à data, a fórmula seguida pelas entidades financeiras em Portugal para libertarem os seus balanços do imobiliário. «O que fizemos de diferente foi, em primeiro lugar, criar em 2014 um agrupamento complementar de empresas, designado por Montepio Gestão de Ativos Imobiliários para gerir de forma integrada todos os imóveis do grupo, respeitando a especificidade da estratégia de cada uma das entidades que o integram. Para isso, e contrariamente ao que tem sido habitual neste setor, considerámos como necessário ter internamente as competências técnicas equivalentes às que têm hoje os grandes grupos promotores imobiliários. Ou seja, assumimos a gestão integrada de toda a cadeia do processo de criação de valor do imobiliário e temos competências para, se for preciso, desenvolver um loteamento, definir o produto, promover a construção do edifício e entregá-lo chave-na-mão», começou por explicar o administrador executivo, Fernando Santo.
Desde então, a atividade do Montepio Gestão de Ativos Imobiliários (MGAI) tem vindo a desenvolver-se em torno de três grandes áreas: alienar, gerir e rentabilizar. A principal, que é prosseguir com a venda dos imóveis a retalho que foram recebidos na CEMG em dação e por via do incumprimento e, ao abrigo da qual já foram fechadas vendas de 2.900 imóveis no valor de aproximadamente 450 milhões de euros, nos últimos dois anos e meio. A gestão da carteira de ativos de rendimento da Associação Mutualista que, recorde-se, desde o século XIX investe nesta área no centro de Lisboa e Porto, está assente numa estratégia diferente, que é a do rendimento. Além disso, pôs no terreno a estratégica de reduzir a dispersão dos serviços do Grupo nas cidades de Lisboa e Porto e, assim, diminuir os custos com o imobiliário, o que passou pela «opção de adquirir os imóveis onde tinha instalado os seus serviços, e que hoje estão praticamente todos concentrados em apenas dois edifícios na cidade de Lisboa, com exceção dos balcões».
Criar valor ao invés de vender a preço de saldo
Entre os vários tipos ativos sob gestão operacional do Montepio Gestão de Ativos Imobiliários, incluíam-se terrenos e empreendimentos inacabados que, através de dação por incumprimento, vieram parar às mãos da Caixa Económica Montepio Geral. Uma realidade transversal à da maioria dos bancos, mas para a qual se optou por uma solução diferente do habitual. «Não concordo que se vendam estes ativos com um desconto muito agressivo, porque o imobiliário tem ciclos, e depois de uma crise, períodos melhores surgirão. E, nos últimos dois anos demonstramos que é possível, com tempo, criar valor nos ativos que já temos e acabar as obras para, então, vendê-los a preço de mercado; ao invés de passar essa oportunidade a terceiros. Lançámos os concursos para a execução das obras, licenciamos os edifícios e acabámos as obras, portanto fizemos todo o processo normal na promoção imobiliária. E, em resultado disso, neste período já acabámos e vendemos mais de 100 milhões de euros em imóveis que estavam inacabados», revela. «Mas, se para os resultados contribuíram a estratégia e o contexto mais favorável do mercado, a competência e a dedicação de todos os colaboradores foi essencial.
No que se refere aos valores praticados, o administrador do Montepio diz ainda que «a média de preço dos nossos imóveis, que estão dispersos de norte a sul do país, de Braga a Vila Real de Santo António, andará um pouco acima de 100.000 euros por fração». O que, diz, reflete aquele que é «o país real, onde a habitação tem um preço médio de venda de 1.100 €/m² e não dos tais 10.000 €/m² como por vezes se quer fazer crer».
Toda a polémica em torno da subida dos preços das casas em Lisboa e no Porto e as notícias que dão conta de uma forte especulação imobiliária no país é, aliás, vista por Fernando Santo com um olhar crítico e mordaz. «Não vamos querer encaixar o Rossio na rua da Betesga, ou seja, confundir a realidade que se vive num nicho de mercado, muito segmentado e centrado num ou dois bairros onde vivem poucas centenas de pessoas, com aquela que é a realidade de um país onde vivem 10,5 milhões de habitantes», alertou, acrescentando que «esse é o erro que está a ser cometido no mercado e veiculado pela comunicação social, que usa as estatísticas relativas a uma minoria e as apresenta como se retratassem todo o país, quando essa não é, de todo, a realidade em Portugal».
Perentório, o administrador da Caixa Económica Montepio Geral e do Montepio Gestão de Ativos Imobiliários vai ainda mais longe, ao afirmar que «o que se passa no imobiliário é exatamente o inverso. Olhando para o país como um todo, os preços de transação ainda estão em geral muito baixos e abaixo do valor de custo que teríamos se fossemos hoje comprar um terreno, desenvolver um projeto, pagar as taxas, e por aí adiante». E isto, continua, «é algo que nos deveria levar a uma outra questão muito importante, que deveria ser amplamente debatida: até que ponto não deveriam ser substancialmente reduzidas as diligências e muitas daquelas alcavalas que foram sendo colocadas em cima dos custos de construção». Ou seja, «não podemos dizer que as famílias portuguesas ganham pouco e que têm que ter habitação condigna a custos acessíveis, e depois o Estado aumentar a exigência e colocar todos os ónus do lado dos promotores. Temos que saber separar as águas, mas o poder político não está muito interessado nisso porque não está sensibilizado para esta realidade, e também porque nunca olhou para esta crise como uma grande oportunidade para ajustar muita coisa ao rendimento das famílias e aos cortes que tiveram», conclui.
«O mercado de arrendamento não está hoje pior do que há dez anos»
Fernando Santo diz ainda que «o mercado de arrendamento não está hoje pior do que estava nas últimas duas décadas porque, então, não havia simplesmente um mercado de arrendamento em Portugal. E não deixa de ser curioso notar que, muitos dos que hoje reclamam ativamente pela necessidade de mais casas para arrendar nos centros históricos de Lisboa e Porto não se mostraram muito interessados em arrendar há dez anos atrás, quando todas aquelas zonas estavam abandonadas e os preços ali praticados para habitação eram os mais baratos que haviam em Lisboa».
Razão pela qual, considera, «é um bocado falacioso hoje dizer que são os estrangeiros e os turistas que estão a retirar aos portugueses o direito de residir no centro de Lisboa e do Porto. Porque, num passado ainda não muito distante, foram os próprios portugueses que não quiseram residir naquelas zonas, deslocando-se para a periferia ou para outras zonas da cidade como Telheiras, Lumiar, Benfica ou mesmo os Olivais que, diga-se, vão continuar a ser importantes pólos residenciais. E, como tal, é normal que quem investiu na reabilitação e na regeneração daquelas zonas do centro tenha o direito de, retirar o rendimento respetivo», conclui.
Vendas crescem mais de 30% no primeiro semestre
Ao longo dos últimos dois anos e meio a CEMG, através do Montepio Gestão de Ativos Imobiliários já vendeu a retalho 2.900 imóveis no valor de 450 milhões de euros. E, a crer nos resultados dos últimos meses, tudo indica que este ritmo de vendas se comece a intensificar cada vez mais. «Só para ter uma ideia, no primeiro semestre de 2017 aprovámos propostas de venda que ultrapassaram em 32% o registado no período homólogo de 2016, e a tendência é para crescer ainda mais», revela Fernando Santo. «Ora, se os resultados estão a aparecer, quer dizer alguma coisa, que vale a pena ter paciência, apostar no conhecimento do mercado com competências próprias e acreditar naquele que é o contexto em que vivemos e que a seguir a uma crise haverá novas oportunidades».
E, é precisamente nesse contexto, que a CEMG e o Montepio Gestão de Ativos Imobiliários acabam de dar mais um passo em frente na sua estratégia para a área imobiliária, com o lançamento do novo site Imoveismontepio.pt. Online desde o início de julho, portal reúne cerca de 4.800 imóveis comerciais, residenciais e terrenos para construção detidos pelo grupo para venda, localizados de norte a sul do país e nas ilhas. Um reforço da estratégia de comercialização que já vem sendo desenvolvida «offline» através de uma rede de 90 mediadores a quem o Montepio atribuiu a comercialização exclusiva dos seus ativos, admitindo parcerias com todos os outros mediadores.