Os números constam no estudo «Reabilitação para Uso Residencial em Lisboa| 2018», no qual a consultora conclui que as Avenidas Novas foi a única zona de Lisboa onde a valorização dos preços da habitação em projetos de reabilitação acelerou face a 2017, quando o valor médio de oferta tinha subido para 6,6%. Além disso, destaca a consultora, neste último ano aquela zona tem vindo também a reforçar-se como destino de investimento para reabilitação residencial, concentrando agora cerca de 14% da oferta em comercialização (10% em 2017).
No entanto, a zonas histórica mantém-se como não só como o principal alvo para investir em reabilitação para habitação na capital portuguesa, concentrando 60% da oferta em venda, como também continua a ser a mais cara, com o preço médio em oferta a situar-se nos €6.900 €/m², ou seja, entre 40% a 14% acima das restantes zonas analisadas.
Apesar deste predomínio do centro histórico, o documento produzido pela Prime-Yield em parceria com a DLA Piper chama, contudo, a atenção para aquilo que considera ser uma «tendência de maior dispersão da oferta para as outras três zonas». Ou seja, neste último ano os eixos das Avenidas Novas, de Arroios-São Vicente- Penha de França e da Estrela – Campo de Ourique têm vindo a conquistar terreno como destino de investimento em reabilitação para habitação, concentrando hoje, respetivamente, 14%, 15% e 11% da nova oferta.
«A reabilitação começou nas Zonas Históricas e é normal que, com a consolidação do mercado, o número de oportunidades nesta zona fique mais limitado e os investidores comecem a alargar o seu foco para outras zonas com potencial para este tipo de produto e onde podem obter retornos muito interessantes. Além disso, é também uma questão de diversificação, pois as outras zonas, sendo centrais, não são o principal eixo dos fluxos turísticos, o que tem atraído um tipo de procura diferente da que predomina nas zonas históricas, ou seja, mais motivada para aquisição para habitação própria», comenta Nelson Rêgo, CEO da Prime Yield.
Preços crescem em todas as zonas
Já os preços continuaram a crescer em todas as zonas de Lisboa entre 2017 e 2018, subindo 8,4% no eixo histórico (Baixa-Chiado – Avenida da Liberdade), embora em alguns nichos de mercado, caso dos T4, essa valorização tenha mesmo atingindo os 26%. Na zona da Estrela-Campo de Ourique, os preços médios atingiram os €5.393/m2, subindo 8,8%, enquanto que na zona de Arroios-São Vicente- Penha de França ascendem a €4.946/m2, evidenciando uma valorização anual de 4,8% e mantendo-se como a zona com os preços mais baixos para este tipo de produto.
Tipologias mais pequenas dominam
Olhando para a nova oferta em desenvolvimento, o estudo constata que os apartamentos T1 e T2 continuam a ser tipologias dominantes, concentrando mais de metade do stock nas diferentes zonas. No entanto, sublinham começa agora a notar-se «uma maior diversidade de tipologias, com três das quatros zonas a apresentarem agora apartamentos T0 a T4, quando essa era uma realidade praticamente circunscrita às Zonas Históricas em anos anteriores».
O estudo da Prime Yield identifica um stock de 2.320 apartamentos integrados em projetos de reabilitação atualmente em fase de comercialização e distribuídos por quatro zonas da cidade. A maioria dos projetos dirige-se aos segmentos médio-alto e alto e está em fase de construção, estimando-se que cerca de 63% do stock esteja já comercializado.
Foto: ©PedroSadio