«O arrendamento habitacional é um negócio entre privados, que têm um papel essencial para o desenvolvimento deste mercado e da reabilitação das cidades. Mas, para que o mercado se possa desenvolver de forma salutar é preciso haver colaboração do poder público, que não pode nem deve estar constantemente a limitá-lo, fazendo com que a prática tenham de ser os privados a cumprir uma função do Estado social no que diz respeito ao acesso à habitação», alertou o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Luis Menezes Leitão, na abertura da conferência dedicada aos Novos Modelos de Arrendamento Urbano, que tomou o palco da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa na tarde desta terça.
«Se queremos dinamizar o arrendamento é de evitar alterações sucessivas à legislação em vigor, pois isso só vai criar instabilidade e afasta os investidores do mercado», defende por seu turno a advogada Filipa Arantes Pedroso, da MLGTS, acrescentando que «o poder público tem que parar de atirar para cima dos privados as suas responsabilidades para com a habitação social. É o Estado que tem que criar as condições para facilitar o acesso à habitação e, existem vários instrumentos possíveis». A atribuição de um subsídio de renda, como o que foi agora aprovado no país vizinho, a atribuição de incentivos fiscais aos proprietários que poderiam passar quer pela isenção na tributação de rendimentos prediais e de IMI, a implementação de um regime de REITs capaz de atrair grandes investidores ou a criação de seguros de renda, são algumas das soluções já em vigor noutros mercados e que, no seu entender, poderiam contribuir grandemente para a dinamização deste mercado.
«Não cabe ao capital privado cumprir uma missão social, isso é algo que cabe ao Estado e que tem que ficar bem claro no mercado de arrendamento», afirmou Javier Rodriguéz Heredia, managing partner director da Azora, uma das maiores gestoras de investimento institucional no mercado residencial espanhol, onde hoje tem sob sua alçada mais de 11.000 fogos. Partilhando a experiência do país vizinho, que hoje contrasta com a portuguesa, o gestor contou que «a mudança no regime de arrendamento urbano de 2013 foi mito benéfica para todo o mercado espanhol. Desde logo pela redução para três anos do término de um contrato de arrendamento pois, se considerarmos que mais de 90% das casas para arrendamento em Espanha são detidas por privados há que convir que, do ponto de vista do proprietário é demovedor saber que à partida estaria cinco ou oito anos sem a sua casa, preso a um contrato». Além disso, «em Espanha, o prazo de despejo funciona sem grandes problemas, além de que a partir de agora haverá também o subsídio de arrendamento e, todos juntos, estes fatores contribuem de forma muito importante para o sucesso do setor».
Junte-se a isto um regime de REITs (socimis) funcional, e torna-se mais fácil perceber porque é que «a situação que temos hoje em Espanha é muito positiva» como, aliás, espelham os números da Azora, que tem sob gestão mais de 11.000 unidades residenciais no mercado de arrendamento.
Uma mudança estrutural com reflexos na procura
Na sessão ficou também claro que se está a operar uma transformação profunda na forma como as pessoas querem aceder à habitação, com o arrendamento a conquistar pontos por toda a Europa, Espanha incluída. «A procura por arrendamento habitacional está a crescer muito fortemente, e pensamos que isso não é um fenómeno conjuntural mas sim estrutural, resultado de um conjunto de mudanças geracionais muito profundas», sublinhou Javier Rodriguéz Heredia.
Os números que trouxe até à Semana da Reabilitação revelam que «cerca de 75% das pessoas que arrendam em Espanha têm 35 anos ou menos, confirmando que as novas gerações estão mais predispostas a pagar pela utilização do espaço do que as anteriores, que preferiam a propriedade. Depois, com a crise a questão da mobilidade ganhou uma importância nunca antes vista: o mercado de trabalho também mudou e promove a mobilização, além de que as pessoas já não querem tanto como antes nascer, viver e morrer no mesmo local», comenta o especialista espanhol.
Além disso, apesar do aumento das rendas, e da sua tendência em alta, «do ponto de vista financeiro, para a esmagadora maioria o arrendamento continua a implicar um menor esforço do que a compra de casa. Nos pós crise, aumentaram as barreiras financeiras, com o fim dos benefícios fiscais e uma maior dificuldade no acesso ao crédito, bem como a redução do montante financiado, que geralmente se fica pelos 80% do valor do imóvel; o que implica que se tenha de fazer um investimento significativo à cabeça se quiser efetivamente comprar casa», explica ainda o gestor da Azora.
Recorde-se que em Espanha a renda média do mercado se situa atualmente 20% acima do ponto mais baixo registado durante a crise mas, ainda assim, 25% abaixo do valor mais alto registado no último pico de mercado. Posto isto, para este especialista parecem não restar muitas dúvidas de que «este é o momento certo para apostar no mercado residencial!».
De volta a Portugal, a Square Asset Management estreou-se há cinco anos na gestão do seu primeiro fundo de imobiliário de arrendamento habitacional (FIIAH), tendo hoje sob sua alçada mais de 400 imóveis residenciais, dos quais 75% arrendados. O diretor da sociedade, Pedro Botelho, lembrou que «inicialmente, este era um negócio que se afigurava bastante difícil, mas cuja história no longo prazo é bastante positiva. Mas, uma gestão profissional de carteiras permite, sem dúvida, uma abordagem mais proativa aquela que é a realidade do mercado e, uma vantagem competitiva bastante significativa face ao pequeno proprietário». E, os resultados estão à vista, contou, «arrancámos com uma taxa de ocupação de quase zero, e hoje essa uma taxa é perto de 80%, sendo que ao longo destes anos conseguimos sempre ter taxas de rentabilidade muito sustentáveis, com a taxa bruta a manter-se sempre acima dos 4%, e a valorização dos ativos em carteira a rondar os 4 a 5%». E, no final de contas o responsável é claro: «o arrendamento continua a ser uma ótima opção quer para utilizadores quer para investidores».