VI Conferência da Promoção Imobiliária reafirma compromisso e vontade de criar mais oferta de habitação

A VI Conferência da Promoção Imobiliária em Portugal (COPIP) voltou a reunir, a 26 de junho, em Lisboa, promotores, investidores e demais profissionais do setor da construção e do imobiliário, num momento de reflexão sobre o presente e o futuro do setor imobiliário. Com organização da APPII e da Vida Imobiliária, o encontro teve lugar no espaço Montes Claros – Tazte Secret Spot e colocou em cima da mesa alguns dos temas mais determinantes para o futuro do setor, entre os quais o impacto da atual conjuntura geopolítica e macroeconómica no imobiliário, as tendências de financiamento e os novos desafios que se colocam ao mercado.

A abertura institucional foi conduzida por Patrícia Gonçalves Costa, Secretária de Estado da Habitação, que sublinhou que enfrentar a atual crise da habitação exige um esforço conjunto. “O caminho deve ser coletivo: privado, público e cooperativo, com respeito à especificidade de cada um, de modo a fazermos uma política pública de habitação que seja perene”, salientando que “o setor privado é de facto chamado com a competência que tem, com o conhecimento e com um lugar muito próximo da inovação, a ajudar a construir parte da política de habitação”.

Em destaque na agenda estiveram também os novos equilíbrios geopolíticos e os respetivos impactos económicos, num olhar aprofundado sobre o mundo e o setor imobiliário. A conferência reuniu ainda promotores e investidores para discutir o momento atual do mercado e as perspetivas futuras. Entre outras personalidades, marcaram presença nesta conferência o presidente da Câmara Municipal do Porto, Rui Moreira; Luís Amado, ex-ministro dos Negócios Estrangeiros; António Ramalho, como chairman convidado; e Miguel Maya, presidente da Comissão Executiva do Millennium bcp.

Hugo Santos Ferreira, Presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários – APPII, sublinhou o papel social do setor: “Somos nós que construímos as cidades, as casas onde vivemos e os escritórios onde trabalhamos. O imobiliário tem uma vertente social”. E deixou o apelo: “Não deixem que nos silenciem. Mostremos ao país o que fazemos. Por trás de cada projeto há muito mais do que betão”. Reconheceu os tempos de incerteza que o setor tem vivido, mas sublinhou que “ganhámos respeito institucional e fizemos da APPII um ponto de encontro e uma força ativa no país – uma verdadeira comunidade de líderes com propósito”. A política de habitação “foi feita de omissões e planos sem execução, agora, tentam apontar o dedo ao promotor imobiliário. É exatamente o contrário. Sem nós, não há casas nem investimento”, reforçou.

Por seu lado, António Ramalho, chairman convidado, destacou que o setor é “um dos mais maduros da sociedade portuguesa”, mas lamentou que continue a ser “um dos menos debatidos de forma racional”, defendendo que conferências como esta “têm um papel fundamental na promoção da literacia imobiliária”.

Um dos momentos altos da manhã foi a entrevista a Luís Amado, ex-ministro dos Negócios Estrangeiros. A questão geopolítica, que “passou a estar na ordem do dia”, foi o foco da sua intervenção, numa análise que apontou os riscos do novo equilíbrio global e os desafios acrescidos para a Europa. Perante o novo contexto global, em que “os Estados e as Nações estão de regresso”, Portugal deve ancorar-se firmemente na Europa. Ainda assim, Luís Amado defende que “o nosso papel estratégico reforça-se sempre que aprofundamos as ligações transatlânticas”, designadamente com os EUA, Brasil, África e China.

No caso europeu, o antigo ministro defende uma mudança urgente de paradigma. “Os EUA não vão usar o seu dissuasor nuclear para proteger os Aliados. A Europa precisa de um conceito estratégico próprio, uma estratégia de defesa autónoma, desburocratizada, e uma entidade regulatória nuclear própria”. Apesar dos riscos, acredita que “se conseguirmos fazer as reformas necessárias, dentro de 100 anos a Europa poderá voltar a ser o modelo global de referência em termos civilizacionais”.

Na sua intervenção, David Rea, Chief Economist EMEA da JLL, referiu que “vivemos hoje num ambiente mais incerto e volátil do que era habitual no passado”, apontando para “maior margem de erro nos dados disponíveis”, o que complica a tomada de decisão. Além da instabilidade política, alerta para um crescimento económico “mais fraco e imprevisível”, com “custos de materiais mais voláteis” e impactos diretos tanto “na promoção como na ocupação”. Algumas empresas já começaram a reduzir a sua ocupação, “tentando manter as despesas controladas”, acrescentou.

No olhar de longo prazo, identificou quatro grandes tendências que vão moldar o futuro do imobiliário: “polarização, colaboração, tecnologia e sustentabilidade”. Em primeiro lugar, destacou “a polarização ao longo da qualidade dos ativos”, com vantagem para os imóveis mais recentes, bem localizados e sustentáveis. Em segundo lugar, apontou para uma maior colaboração, “com o teletrabalho e a necessidade de trazer as pessoas de volta ao escritório, há um esforço cada vez mais conjunto na criação de espaços”. Quanto à tecnologia, “tem sido um driver de transformação, mas não basta adotá-la – é preciso fazê-lo com propósito para o negócio”. Já a sustentabilidade “é uma das maiores oportunidades comerciais” e um dos fatores mais impactantes na transformação do setor: “a transição para o Net Zero vai continuar a impulsionar o mercado”.

No painel “A visão do financiamento imobiliário”, Miguel Maya, presidente executivo do Millennium bcp, defendeu a necessidade de “uma capacidade de entendimento político e linhas estruturais [para a habitação] que perdurassem no tempo”, e que não se alterassem necessariamente entre Governos, para garantir previsibilidade. Na sua visão, o problema do acesso à habitação é estrutural e sem respostas fáceis: “é complexo de resolver, não há soluções simples, e não podemos dizer às pessoas que há uma solução fácil e rápida”.

Entrevistado por Rita Rodrigues, Jornalista da CNN, Miguel Maya defendeu que é necessário dar resposta aos jovens que procuram a primeira habitação, e “focar no reforço dos mecanismos que nos permitam criar maior oferta, com preços mais controlados”. É cético quanto à associação que se faz da entrada em vigor do modelo de garantia pública do Estado para o crédito à habitação jovem com o aumento dos preços da habitação no primeiro trimestre deste ano. “O tema não deve ser a garantia pública, mas sim o reforço da oferta. Nós só usamos essa garantia pública porque não temos outra forma de financiar a 100%, se não, o banco tomaria esse risco, e sem receio, mas com rigor. Não tenho qualquer expetativa de usar a garantia pública para recuperação de crédito”.

O financiamento de projetos para arrendamento é apontado como uma das alternativas para aumentar a oferta, com mais flexibilidade para as famílias. “É um modelo que funciona muito bem e faz parte do portfólio do banco. Mas a grande questão é a confiança dos investidores, que temem ter as rendas condicionadas de repente, por exemplo. Com este risco, os bancos também pedem um spread superior. Por isso, precisamos de mais previsibilidade para esse investimento”. Além da habitação, Miguel Maya sublinhou a forte evolução da banca portuguesa nos último 10 a 15 anos, onde “encarou os problemas de frente, e fez as transformações estruturais que tinha de fazer”.

Sobre sustentabilidade, defendeu um compromisso sério com o futuro do planeta, reforçando que Portugal deve seguir o seu próprio rumo, sem flexibilizar metas como outros países. No entanto, defende simplificação: “devemos retirar complexidade, definir prioridade e criar condições para cumprir esses objetivos prioritários”. A sua maior preocupação pessoal reside na resiliência face às alterações climáticas, cuja concretização dos objetivos parece, para si, improvável.

Pela primeira vez, a APPII atribuiu o prémio “Personalidade Setor Público”, distinção que foi entregue a Nelson Lage durante a VI Conferência da Promoção Imobiliária em Portugal. Com este galardão, a associação pretende valorizar figuras do setor público cujo contributo tenha sido significativo para a promoção do mercado imobiliário nacional. A escolha de Nelson Lage surge como reconhecimento do trabalho desenvolvido pela ADENE na integração da sustentabilidade energética nas políticas habitacionais e urbanas.

Antes do Grand’ Almoço da APPII, Sofia Ferreira, Head of Property and Asset Services da Nhood Portugal, destacou que “os investidores estão a mudar o seu foco para a Europa, e isso pode beneficiar-nos também, geograficamente longe dos conflitos”. Apesar do contexto desafiante, garante que “os promotores não adiam os projetos, continuam, e acreditam em boas perspetivas futuras”, desde que existam rentabilidades positivas e fundamentos sólidos.

A reflexão sobre o atual momento geopolítico, os novos equilíbrios globais e os seus impactos económicos no setor imobiliário ganhou destaque em formatos inovadores, como o podcast “Partida de Xadrez”, do Jornal de Negócios, gravado em direto durante a COPIP. A iniciativa contou com a participação de António Ramalho, gestor da Fundação AIP – FIL, e Gonçalo Moura Martins, vice-chairman da Mota-Engil, numa conversa moderada por Maria João Babo, Jornalista do Jornal de Negócios.

António Ramalho sublinhou que o imobiliário “é um setor muito importante do ponto de vista do emprego”, com grande presença de pequenas empresas e um peso significativo no “return on equity”. Ainda assim, alertou que “foi um setor excessivamente alavancado” e que “o nível de autonomia financeira do setor está na ordem dos 39%”. Defendeu também que “o imobiliário é consequência do turismo. Se, além de trazermos as pessoas cá para passarem um fim de semana, elas puderem também ficar, isso acrescenta valor”. Por sua vez, Gonçalo Moura Martins enfatizou que “o aumento dos valores da habitação significa também que o património das pessoas está a crescer”. Sublinhou ainda que “uma indústria que não realiza o seu propósito social, está a falhar” e alertou para os riscos de distorções no mercado: “medidas que façam descer o preço da habitação estão erradas. É mais fácil resolver os que não têm ainda acesso, do que destruir o património da maioria”. Ambos defenderam soluções estruturais e criticaram a ineficácia de respostas de curto prazo. “Uma crise de acesso não se resolve no curto prazo. A gestão de expetativas não se resolve com programas de emergência, é preciso sim um programa estrutural, com pés e cabeça”, afirmou António Ramalho. Já Gonçalo Moura Martins recordou exemplos de sucesso no passado e não escondeu a sua frustração: “o pior que se fez para a habitação foi o PRR, várias câmaras estavam a fazer programas muito interessantes”.

Quanto ao crédito à habitação e às dificuldades sentidas pelos mais jovens no acesso à compra de casa, António Ramalho sublinhou que “é um produto de poupança e um produto de crédito. Isto é contraditório: estamos a fazer poupança à custa de dívida, e isso sai caro às novas gerações, que acabam por pagar mais pela sua poupança ao longo de 30 anos. Devemos assegurar que exista capacidade e capital para proteger a fase inicial do crédito à habitação”, referiu António Ramalho, sugerindo soluções como modelos que comecem no arrendamento e evoluam para a compra. Já Gonçalo Moura Martins apontou a urgência da ação pública: “sem alguma construção pública com construção efetiva, rápida, sem burocracias, hoje, não só não há soluções, como não há perspetivas temporais”.

O período da tarde da COPIP ficou marcado por um debate centrado nos impactos da conjuntura atual sobre os diferentes segmentos do mercado imobiliário, bem como nas oportunidades que podem emergir em contextos de maior incerteza. Moderada por Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, a sessão contou com a participação de Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Ibéria; Tiago Eiró, CEO da Eastbanc; José Rui Castro, Co-CEO do MAP Group; e Miguel Santana, CEO da Fidelidade Property.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Ibéria, destacou que “o mercado é movido pelos usados” e que há um claro dinamismo na procura: “temos mais créditos aprovados que o ritmo de vendas, o pipeline é grande”. No entanto, apontou limitações estruturais, sendo que “há oferta, mas o grande desafio é que as casas não se situam onde as pessoas precisam com o poder de compra que têm”. O responsável pela Century 21 Ibéria referiu ainda que “há um grande desconhecimento dos clientes finais sobre a sua real capacidade financeira. Estamos a vender mais casas a jovens, sim, mas não é por conta das medidas que o Estado implementou. A questão não é os 100%, mas sim a taxa de esforço. Se só tem 150.000 euros, só tem 150.000 euros”.

Também Miguel Santana, CEO da Fidelidade Property, sublinhou que “o sentimento da procura está presente” e que o mercado de escritórios continua ativo. Contudo, “há falta de oferta, nomeadamente de escritórios: continuo a achar que são uma necessidade”. Por outro lado, abordou a questão do IVA na reabilitação urbana, sublinhando que “é o grande medo dos investidores. Passar de 6 para 23% pode matar um business plan. É impraticável pregar estes sustos com estas alterações, principalmente neste caso específico. Enquanto não houver equilíbrio entre oferta e procura, não adianta muito baixar o IVA na construção. Demora, e isso não é compatível com o campo mediático”.

Tiago Eiró, CEO da Eastbanc, reconheceu que “tivemos 10 anos de crescimento e o mercado está bom”, mas lamentou que o país não esteja a aproveitar este momento para resolver os problemas de quem ainda não tem casa. “O imobiliário trouxe muito a Portugal, e não temos de baixar os preços, e sim trabalhar nas lacunas que existem”. Na Eastbanc “estamos a investir muito e estamos confiantes de que os nossos projetos vão vingar. Inclusive, estamos a acabar um projeto BTR, segmento alto. Gostávamos de fazer também segmento mais baixo”. O responsável acrescentou que “queremos apostar mais no arrendamento, mas esta constante alteração das leis não oferece estabilidade. Os investidores que queremos atrair para o mercado de arrendamento operam numa lógica de longo prazo”.

Por outro lado, José Rui Castro, co-CEO do MAP Group, alertou que “algumas das medidas apresentadas ainda vão demorar algum tempo a ser implementadas, e nós precisamos de respostas imediatas por parte do Governo, bem como de processos muito mais ágeis. É fundamental controlar os custos de contexto associados a esta componente, que são diversos”. Sublinhou também a importância da industrialização e da confiança nos construtores: “a industrialização é essencial, tal como a coordenação desde o início do projeto. As construtoras têm essa capacidade”. A industrialização “é uma das palavras-chave do mercado, mas o caminho faz-se caminhando. A casa não chega de helicóptero ao terreno: temos é de utilizar a indústria que já temos para acelerar este processo”, acrescentou.

Na reta final da COPIP, Rui Moreira, presidente da Câmara Municipal do Porto, foi convidado a partilhar a sua experiência de 12 anos à frente da autarquia, num diálogo conduzido por Rita Rodrigues, jornalista da CNN Portugal. “Os promotores imobiliários contribuíram para renovar o Porto. Temos uma grande gratidão por quem investiu – os grandes e os pequenos investidores, os que acreditaram que a cidade ia acompanhar o seu investimento. Hoje, temos zonas na cidade do Porto que não tinham ainda sido verdadeiramente desenvolvidas. Os promotores acreditaram na cidade”, afirmou.

Defendeu, ainda, que “as PPP foram demonizadas há alguns anos, mas são úteis. Se conseguirmos pôr os parceiros privados a remar connosco, é tudo mais rápido, mais eficiente, mais barato”. Apontou o caso recente da colaboração com a Ageas como exemplo: “compraram antigos terrenos e fábricas, constroem, e a câmara toma essas habitações e coloca-as no mercado. Quando é a CMP a intermediar este assunto, é win-win-win para todos”.

A desmaterialização dos processos foi apontada como uma conquista essencial para dar previsibilidade e eliminar arbitrariedade. “Através de uma matriz muito simples com uma checklist, quem submete um processo pode consultar quase diariamente. E não damos poder discricionário aos técnicos. Aconselho a escolherem um município onde os técnicos não tenham poder discricionário. Essa deve ser a vossa location, uma câmara sem complicador”. E reforçou a necessidade de consequências claras para o incumprimento de prazos administrativos: “nem que seja uma aprovação tácita, ou mudar as funções dos técnicos”.

O autarca do Porto criticou também a forma como o Estado interfere na gestão da habitação social. “No Porto, damos um subsídio temporário à renda enquanto a pessoa não tem habitação social. O Estado pega nesse subsídio e abate no RSI. Ou seja, a pessoa não beneficia em nada”.

Para responder aos desafios urbanos, defendeu uma abordagem clara à densificação: “se queremos mais habitação, mais população, mais parques, ciclovias, então precisamos de áreas da cidade objetivamente densificadas. Sempre que se tenta aumentar a densificação das cidades, é entendido como um benefício excessivo aos privados. Mas há formas de fazer, com percentagens para habitação acessível, por exemplo”. Terminou com uma visão orgânica da cidade, sublinhando que estas são “organismos vivos, como se fossem uma árvore. Estão demasiado estáticas – e isso prejudica-as quando as necessidades mudam”.

O lançamento oficial do Guia Exclusivo dos Promotores e Investidores Imobiliários fechou com chave de ouro a VI edição da COPIP. Na ocasião, Hugo Santos Ferreira, Presidente da APPII, deixou “um agradecimento muito profundo a todos os que aqui estão e aos que voltaram a participar em mais uma edição do nosso Guia da Promoção Imobiliária, que só se faz convosco. Obrigada por fazerem as cidades do futuro”. O Guia Exclusivo dos Promotores e Investidores Imobiliários 2025 está disponível online para consulta.

Patrocinaram a VI edição da COPIP a Barbot, BOSCH, Caixiave, Century 21, Cosentino, EastBanc, Engexpor, EY, Fidelidade Property, Greenlab, Grohe, Grupo 8, Habitat Invest, Howden, JLL,JUNG, Kōzōwood Industries, KREST, MAP Group, Millennium bcp, Morais Leitão, Nhood, NOS Smart Home, Revigrés, Reynaers Aluminium, Saint-Gobain, Samsung, Schmitt + Sohn Elevadores, Schneider Electric, Smeg, Soudal, Victoria Seguros, VIZTA e Wider Property e com o apoio institucional da ADENE.