Tecnologia e IA: o futuro da mediação já chegou

O impacto da mediação imobiliária no preço das casas em Portugal

Nos últimos sete anos, fomos regularmente confrontados com a discussão sobre a existência de uma "bolha" imobiliária e acerca da sobrevalorização dos imóveis em Portugal.

Confronto esse que começou entre 2017 e 2019 e que esteve presente em várias ocasiões, nomeadamente em 2020 com a pandemia da Covid-19. Reapareceu em 2021 com o fim das moratórias, intensificou-se com a subida da inflação em 2022 e, mais recentemente, com o aumento das taxas de juro em 2023. Mas será essencial analisar esta questão de uma forma mais abrangente e fundamentada? Creio que a resposta é óbvia...

Não há dúvidas de que, por um lado, não houve nem há nenhuma bolha, por outro, de que o acesso à habitação se tornou num desafio crescente, especialmente para aqueles que procuram a sua primeira habitação e se deparam com valores inacessíveis.

Numa análise profunda, verifica-se que os custos associados à construção de habitação aumentaram exponencialmente nos últimos vinte anos. Em 2004, era possível construir habitação social por cerca de 700 euros por metro quadrado. Atualmente, dificilmente esse valor será inferior a 2.600 euros por metro quadrado. Basicamente, seria possível encontrar no mercado uma casa com 100 metros quadrados na ordem dos 120.000€, onde 20.000€ era a projeção do valor do terreno, 70.000€ o custo de construção e 30.000€ outros custos e margem bruta da edificação.

O aumento atual está diretamente associado às novas exigências regulatórias, ao custo crescente da mão de obra e dos materiais de construção, bem como da escassez de profissionais qualificados no setor.

Hoje, o custo de construção é, em média, quatro a cinco vezes superior ao que tínhamos há vinte anos e, nesse período, os rendimentos dos portugueses não aumentaram quatro a cinco vezes, nem nada que se assemelhe.

Paralelamente, o valor dos terrenos, os impostos e os tempos de licenciamento são fatores que pesam consideravelmente na formação do preço final de um imóvel. Em muitos casos, essas variáveis representam até 50% do custo de uma nova habitação. Como tal, qualquer estratégia que queira tornar os imóveis muito mais acessíveis, precisa de endereçar estas questões de forma objetiva.

E é neste contexto que a mediação imobiliária tem vindo a assumir um papel relevante na dinamização do mercado, surgindo como uma resposta à crescente complexidade do setor, mas também porque numa sociedade onde todos temos cada vez mais informação, também a generalidade das pessoas está cada vez mais e melhor informada acerca dos riscos que dois particulares correm sempre que se envolvem diretamente numa transação imobiliária. Por isso, é fundamental garantir segurança e transparência em qualquer transação imobiliária para evitar riscos que possam surgir tanto para compradores como para vendedores.

Mas não devemos tratar a questão do aumento do preço das casas como um problema transversal a toda a sociedade, porque, simplesmente, não é. Os dados estatísticos revelam uma realidade muitas vezes ignorada: 73% dos agregados familiares portugueses são proprietários de uma casa, sendo que 62% já a liquidaram na totalidade e apenas 28% estão a pagá-la ao banco.

Previsivelmente, cerca de 90% dos imóveis transacionados em Portugal são usados e comprados por cidadãos portugueses, o que reforça a importância deste património como principal forma de poupança das famílias.

A principal dificuldade reside nos 27% de agregados que não possuem qualquer habitação. Para estas famílias, a falta de oferta acessível tem um impacto profundo na qualidade de vida e na sua capacidade de permanecer no seu país de origem. O êxodo de jovens portugueses à procura de melhores condições no estrangeiro é um fenómeno que não pode ser ignorado. Cada vez que um jovem português opta por reorganizar a sua vida fora de Portugal, os prejuízos são gigantes. Deixará de contribuir para a economia do nosso país e é no país que escolheu que produzirá trabalho.

Mas quais as principais medidas que podem ser tomadas? É fundamental que o Estado mobilize os três principais fatores que podem influenciar o preço final das habitações: os terrenos, os impostos e os processos de licenciamento. Quando houver uma redução significativa dos custos associados a estas três componentes, o preço dos imóveis poderá cair até 50%, sem comprometer as margens comerciais dos promotores. Mas para isso, o Estado português tem de considerar os três únicos trunfos que têm um impacto relevante na criação de oferta habitacional a preços mais baixos.

A solução passa pela criação de um novo segmento de habitação com preços controlados, onde o Estado e os privados colaborem para garantir que estas habitações se mantenham acessíveis ao longo do tempo, quer para arrendamento, quer para venda. Muitos países já implementaram com sucesso modelos semelhantes, assegurando que as habitações destinadas às classes médias e baixas não sofrem de valorização especulativa. Bastaria que a revenda destas casas (com preços controlados) fosse feita pelo valor de aquisição acrescido da inflação ou sendo a valores correntes de mercado, de outro modo seria necessária a devolução ao Estado daquele que foi o seu contributo para tornar essa casa com um preço acessível.

Naturalmente, e tendo como base factos inegáveis, a habitação não é uma questão que afeta todas as pessoas. A grande maioria dos portugueses possui casa própria e tem beneficiado da valorização do património imobiliário ao longo dos anos. No entanto, para aqueles que ainda não tiveram essa oportunidade, é essencial que sejam criadas políticas eficazes que promovam o acesso a uma habitação digna.

E, por isso, a solução não passa apenas pelo aumento da habitação pública, mas sim por um equilíbrio entre habitação pública, habitação de mercado e habitação a preços controlados. A implementação de medidas que incentivem o investimento privado em projetos com preços regulados, em parceria com o Estado, seria uma via sustentável para garantir o acesso à habitação sem comprometer a estabilidade do mercado imobiliário.

A criação de condições para que mais pessoas possam aceder a uma casa sem comprometer o equilíbrio do setor imobiliário é um grande desafio para garantir um mercado mais justo e sustentável para todos. Mas é imprescindível introduzir verdadeiras soluções estruturais. Assim haja vontade!