Um mercado carente de oferta

E à imagem de outrora, os fundos continuam com excesso de liquidez porque não se consegue investir devido à falta de oferta de produto. A alta rentabilidade que os ativos imobiliários oferecem atualmente, comparados a outras aplicações financeiras, como as ações, por exemplo, tornam-se, vastamente, muito mais interessantes. Ao investir em imóveis em Portugal, neste momento, corre-se menos riscos e a rentabilidade está à vista. Basta fazerem-se as contas. Segundo dados da MSCI, investir em imobiliário rende quase 11 vezes mais (11,4% em 2017) do que o mercado europeu de obrigações de dívida pública (0,9% em 2017, segundo o índice S&P) e quase o dobro (6,5% em 2017 segundo o índice Eurostoxx) do mercado acionista. A conclusão que se tira quando olhamos para o panorama nacional, sem margem para dúvidas, é que o mercado nacional e, nomeadamente, o mercado residencial em Lisboa, está carente de oferta do lado da venda e arrendamento de imóveis para a verdadeira classe média. O grande ponto ainda continua, a meu ver, a ser um só - a habitação continua a centrar as suas atenções nos investidores, com investimentos a acontecerem em escritórios, hotelaria, alojamento para estudantes e residências seniores. Em contrapartida, o mercado doméstico é o bicho papão dos portugueses que não conseguem pagar os preços no centro histórico e, por isso, também, os empreendimentos na zona acima da segunda circular, a Alta de Lisboa, tem vindo a ser uma opção visível e mais económica. Não podemos esquecer, nem omitir uma verdade absoluta: os preços de construção são elevados. O IVA, por exemplo, de 23% da construção, é impeditivo de uma oferta mais atrativa, uma baixa do mesmo para 6% potenciaria todo o mercado e a expressão na oferta real seria significativa. Será, por isso, urgente e necessária muito mais construção nova para o equilíbrio destas massas, sem qualquer preconceito com um setor que representa uma percentagem significativa do PIB português, em que os salários dos operários da construção civil são mais elevados do que outras indústrias (como o calçado por exemplo), em que os fornecedores de matérias primas e outros agentes económicos relacionados com o sector beneficiam largamente da dinâmica do mesmo. Sem esquecer que as cidades grandes, como Lisboa e Porto, polarizam e trazem, cada vez mais, pessoas para dentro das mesmas, criando dificuldades, sobretudo, de mobilidade. Segundo dados recentes do INE, o automóvel continua a ser o principal meio de transporte nestas cidades. Só na região de Lisboa 58,9% da população anda de carro, uma percentagem que sobe para 67,7% no Porto. Números assustadores que, cada vez mais, para quem escolhe casa, levam como ponto diferenciador o seu local de trabalho. E bem! Tudo isto é, portanto, um enorme desafio para quem promove a área imobiliária em Portugal, mas o maior de todos, sem dúvida, é a obtenção do financiamento para os pequenos promotores imobiliários. A burocracia, o excesso de documentação e o tempo de espera são um verdadeiro Adamastor no acesso ao capital. A crescente dificuldade em encontrar recursos humanos qualificados é um outro grande desafio que as empresas de construção enfrentam e que interfere diretamente com a promoção imobiliária, não pela qualidade final do produto, como pelo nascimento de novas estruturas. É preciso, ainda, garantir sustentabilidade no setor porque a pergunta impõe-se: até quando Portugal aguentará este ritmo? É que corremos o risco de não dar resposta à exigência que o mercado está a criar.

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