Em Portugal e Espanha, o retalho alimentar está em ascensão

Como um dos subsetores mais resilientes do setor imobiliário, o retalho alimentar enfrentou os seus desafios. Sem dúvida que maior deles foi a turbulência causada pela pandemia da Covid-19, obrigando as lojas físicas a adaptar rapidamente quase todos os aspetos das suas práticas comerciais.Em cada um destes períodos de perturbação, a rapidez com que os retalhistas conseguiram configurar e reconfigurar a sua distribuição em tempos de mudanças extremas provou que o retalho alimentar é resiliente, contrariando as expectativas e reforçando a convicção de que temos de adquirir e gerir este tipo de ativos.Para a maioria dos mercados europeus, isto seria verdade mas, no caso do retalho alimentar em Portugal e Espanha, vemos também duas histórias diferentes, mas inter-relacionadas, que se somam a uma lógica de investimento já convincente. Na nossa opinião, a Península Ibérica oferece, portanto, oportunidades abundantes para gerar valor ao longo do tempo, enquanto a sua resiliência proporciona um certo grau de proteção contra perdas.Uma história de dois paísesEmbora Portugal tenha uma população 4,5 vezes inferior à de Espanha, a densidade da sua oferta de retalho é quase idêntica, proporcionando um perfil de liquidez rico com uma maior variedade de pontos de entrada e saída. Isto é reforçado pela inovação nos formatos das lojas, que oferecem uma ampla gama de opções de conveniência para os consumidores – assim como títulos/ações adequados para investimento por parte de alocadores de capital – desde o modelo de grandes supermercados até hipermercados integrados em centros comerciais.Numa estrutura semelhante à do Reino Unido, onde os chamados “Big Four” representam mais de 50% da quota de mercado global, o panorama do retalho alimentar em Portugal também é relativamente competitivo. A Continente, propriedade do grupo Sonae, continua a ser a maior, com uma quota de mercado que oscila entre 26% e 27%, seguida de perto pela Pingo Doce (21,7%) e pela Lidl (13%). Do ponto de vista do investimento, a escolha de ocupantes que alcançaram uma escala considerável é uma garantia maior de solidez contratual, bem como uma fonte consistente de procura por espaço.Comparativamente, Espanha é um mercado mais heterogéneo, com a Mercadona a deter uma liderança significativa (26%), mas muitas outras cadeias a compor o restante (74%). Este volume de operadores mais pequenos é a principal razão pela qual Espanha e Portugal são mercados não correlacionados – e porque é frequentemente vantajoso ter exposição a ambos.O portfólio ibérico idealAcreditamos que a exposição a ambos os mercados irá melhorar a eficiência global do portfólio, devido à não correlação entre estes dois mercados em evolução e de elevado crescimento.Uma diferença significativa entre os dois mercados é que o mercado português é mais institucional, com transações de carteiras de supermercados à procura de compradores internacionais, enquanto o mercado espanhol é mais dominado por investidores privados, que pagam um prémio por transações de baixo valor e, portanto, incentivam a fragmentação das carteiras. Isto tornou-se uma barreira à entrada de compradores internacionais no mercado espanhol e, de certa forma, proporciona um «valor de escassez» às carteiras existentes.Por outro lado, existem outras semelhanças práticas e, por essa razão, as competências necessárias para navegar nestes mercados não são tão específicas de cada país como poderia parecer. Por exemplo, a sustentabilidade e as melhores credenciais ESG na gestão de ativos são prioridades máximas em ambos os países.Também poderemos assistir a uma maior integração entre os dois mercados, à medida que os operadores identificam oportunidades em toda a Península Ibérica e implementam de forma consistente os seus próprios modelos únicos de serviços de retalho essenciais além-fronteiras.A resiliência do retalho alimentarO apetite dos consumidores por alimentos permaneceu consistente, com os operadores em Portugal e Espanha entre os negócios mais robustos que sustentam as suas economias domésticas individuais. Isto tem sido fundamental para a carteira que criámos, que detém oito ativos de supermercados independentes em Portugal e um conjunto de supermercados e parques comerciais recém-desenvolvidos, ancorados pelo retalho alimentar em Espanha.Nestes dois países em particular, estamos atraídos por ativos recentemente desenvolvidos ou remodelados, com arrendamentos de longo prazo e situados em bairros residenciais densamente povoados.Com a expectativa de uma renovada compressão dos rendimentos à medida que as taxas de juro moderam na zona euro, os investidores estarão bem dispostos a considerar as vantagens que uma exposição ao retalho alimentar em Portugal e Espanha pode oferecer e as múltiplas dimensões em que pode melhorar um portfólio equilibrado a longo prazo.

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