Permilagem vs área da fração

Pergunta-se: será tal facto legalmente possível?Passemos então à análise da questão.Comecemos por determinar a exata definição dos conceitos em presença.Quanto ao conceito de «área da fração», podemos dizer que, apesar de qualquer um de nós termos um conceito geral sobre o que é a área de uma fracção, acontece que, querendo ser mais objetivo e concreto, confrontamo-nos com diversos conceitos ou, melhor dito, diversas definições de «área da fração».Assim, desde logo, temos o conceito de área da fracção para o promotor ou construtor civil que enquadra a área da fracção numa vertente dos custos. Para ele, é relevante saber qual a área de construção de uma fração, pois este dado é fundamental para saber qual o valor pelo qual irá colocar à venda a fracção.Já para a Administração Fiscal, o conceito a ter em conta é, não só a área habitacional da fracção (área bruta privativa) mas também a área destinada a outras finalidades, nomeadamente, arrecadações, estacionamentos/garagens, etc. (área bruta dependente), critérios que na aceção legal confluem para a determinação do respectivo valor patrimonial tributário.Para o cidadão, interessado na aquisição de uma fração, normalmente ele está mais focado em saber qual a área útil da fração, ou seja, a área dedicada à sua vida do dia a dia com a sua família. Vejamos agora o conceito de «permilagem». Segundo o dicionário português, «permilagem é a proporção calculada em relação a uma grandeza de mil unidades. Perguntar-se-á então, qual é a grandeza a ter por base no caso da propriedade horizontal? Responde-nos o artº 1418º do Código Civil ao referir que a permilagem de cada fracção tem por base o valor total do prédio.Aqui chegados, podemos desde já concluir que, a área da fração representará, em termos gerais, a medição local da mesma, ao passo que a permilagem da fração representa uma proporção entre o seu valor relativo e o valor total do prédio.Pelo que, se o cálculo e determinação das áreas do imóvel obedecerão, em conformidade, no plano urbanístico e fiscal, aos critérios definidos em Lei e demais regulamentação aplicável, razoavelmente se poderá atender, por princípio, a tais elementos como pressupostos definidores do valor total do prédio e os valores relativos das partes autonomizadas que o compõem (as frações autónomas).Sem prejuízo, ainda, do chamado «valor de mercado» do prédio, atendendo designadamente à localização, as acessibilidades, infraestruturas e serviços limítrofes que servirão os respectivos proprietários. Temos ainda o valor de construção/reconstrução do prédio, ou seja, o custo que será necessário suportar pela construção do prédio, ou pela sua reconstrução, em caso de perda total do mesmo.Qual será então o valor de um prédio que deve ser tido em conta para efeitos de calculo da permilagem de uma fração? O valor de mercado? O valor fiscal (VPT)? Ou o valor de construção/reconstrução do prédio?O Código Civil no seu Artº 1418º, nº 1, refere-nos que o título constitutivo da propriedade horizontal deve fixar expressamente qual o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio, sem fixar o critério para a sua respetiva determinação.A título indicativo, acrescentamos que a questão do valor relativo de uma fração, foi um aspeto bastante debatido no regime dos empreendimentos turísticos em propriedade plural, chegando o legislador a criar uma fórmula especifica para o efeito, através do Decreto Regulamentar nº 8/89 de 21 de Março, o qual veio a ser revogado pelo Decreto-Lei nº 167/97 de 04 de Julho, contudoPelo que, não obstante a área locável/habitável do imóvel, definível por aplicação das formulas para o respetivo cálculo previstas na legislação urbanística e fiscal, outros fatores concorrem para a determinação do respectivo valor económico do prédio e das suas partes integrantes, como sendo as frações autónomas. Do exposto resultará que a permilagem de uma fração autónoma poderá atender não só, em stricto sensu, á área locável/habitável da fração, mas ainda a outros elementos comummente identificados como componentes majorativos de qualidade e conforto incluindo, ainda, eventuais partes comuns de afetação exclusiva que a servem que, pela sua natureza, justifiquem a respetiva integração na permilagem da fração.Retornando à nossa questão inicial – será legalmente possível uma fração ter uma área menor que outra e ter um valor relativo maior no total do prédio - a resposta é afirmativa.Sendo o valor relativo da fração autónoma, determinante na organização e gestão de um condomínio, expresso, para o efeito, nas respetivas permilagens atribuídas, designadamente apuramento do quórum legalmente exigível para a realização da reunião em Assembleia Geral de Condóminos, em primeira ou segunda convocatória, ponderação do número de votos e respectivo sentido que determinarão a aprovação ou rejeição das propostas constantes da ordem de trabalhos, e, bem assim, na fixação da comparticipação nas despesas com os encargos comuns ordinários e extraordinários do condomínio, é absolutamente fundamental que o cálculo do valor de cada prédio submetido ao regime da propriedade horizontal e, concomitantemente, de cada uma das fracções que o compõem, seja o mais fundamentado, transparente e objetivo por forma a serem evitados potenciais conflitos entre condóminos, e que algumas vezes se podem manifestar contraproducentes e impedientes à boa execução da gestão do Condomínio, no melhor interesse de todos os proprietários..

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