O paradoxo da abundância urbana: cidade vibrante ou inacessível

Se há um consenso raro que une promotores imobiliários, arquitetos e cooperativas, é este: o tempo é o imposto mais caro em Portugal. Um projeto imobiliário de média dimensão em Lisboa ou no Porto pode demo rar quatro, cinco ou até mais anos a navegar os labirintos do licenciamento camarário até que a primeira pedra seja colocada. Durante este «limbo administrativo», o capital investido na compra do terreno está parado. Conta-se que, num passado não muito distante, na Praça da Figueira, um dos corações palpitantes da capital portuguesa, viviam apenas duas pessoas. Lenda ou uma hipérbole poética a história captura a essência de uma verdade indiscutível: durante décadas, Lisboa foi uma cidade que se apagava. Era uma metrópole de persianas fechadas, de prédios devolutos, e de um centro histórico que, ao cair da noite, se transformava num deserto demográfico. Lembro-me bem dessa cidade. Não era a Lisboa dos rooftops mas sim uma cidade melancólica, onde o "mercado" de reabilitação era praticamente inexistente e o Estado assistia impotente à degradação do património. Hoje, quem caminha pela Rua da Escola Politécnica ou pelas artérias renovadas da Baixa do Porto, é confrontado com uma realidade diametralmente oposta. Testemunhei, na primeira fila, a transformação destas ruas. Vi o cinzento dar lugar a uma paleta de cores vivas, vi o comércio tradicional fundir-se com lojas de design moderno, e senti o pulso de uma energia cosmopolita que devolveu a vida ao espaço público. Não tenhamos dúvidas: sob a ótica da vitalidade urbana e da recuperação patrimonial, Lisboa e Porto estão melhores agora. O "renascimento" aconteceu. No entanto, este sucesso trouxe consigo uma nova e profunda angústia, um paradoxo que desafia a intuição convencional: como pode uma cidade mais rica, mais vibrante e mais desejada tornar-se hostil a quem nela trabalha e vive? Ao olharmos para a cidade de hoje, a pergunta impõe-se, difícil e incómoda: afinal, quem deve garantir a habitação? Será o Mercado, com a sua "mão invisível" que, paradoxalmente, parece agora algemada por custos de produção globais e ineficiências locais? Será o Estado, cuja vocação social colide historicamente com a sua escassez de capital e rigidez administrativa? Ou será que a resposta reside num Terceiro Setor — cooperativo e sem fins lucrativos — que em Portugal permanece embrionário, mas que floresce noutras latitudes europeias? A história ensinou-nos que o progresso não acontece quando encontramos as respostas certas para as perguntas velhas, mas quando temos a coragem de fazer novas perguntas. Talvez a questão não seja apenas "como baixamos o preço das casas no centro?", mas sim "o que define, afinal, o centro?". Parte I: A resiliência da procura Para compreender o presente, precisamos de revisitar o passado recente. Quando a pandemia de COVID-19 encerrou o mundo em março de 2020, e mais tarde, quando a inflação galopante de 2022 forçou os bancos centrais a subir as taxas de juro, previram-se tempos complicados para o imobiliário. Os modelos econométricos, baseados em crises financeiras anteriores, escreviam-se a encarnado. Voltaria a retração da procura, a queda nos preços e uma nova vaga de incumprimento no crédito à habitação? A lógica era simples: com o mundo parado e o dinheiro mais caro, quem compraria casas? Contudo, o "terreno" contrariou violentamente as folhas de cálculo. O que aconteceu foi uma demonstração de confiança brutal e quase contra-intuitiva no "tijolo". Afinal o mundo não tinha mudado, ou talvez só Portugal não tenha mudado, onde a casa continua a ser o derradeiro porto de abrigo, confundindo-se com a própria identidade de ser português. Porque é que o mercado não caiu? A resposta reside numa combinação de psicologia económica e demografia silenciosa, fatores que muitas vezes escapam às análises puramente financeiras. Se a poupança forçada durante os confinamentos e a subsequente injecção de liquidez nas famílias permitiu a entrada inicial para a nova casa é apontada como uma das razões para a rápida recuperação do imobiliário, mais estrutural é a mudança demográfica. Assistimos à fragmentação dos agregados familiares. O aumento das taxas de divórcio e o crescimento do número de pessoas a optar por viver sozinhas aumentaram drasticamente a necessidade de fogos per capita. Esta resiliência, no entanto, gerou uma importante clivagem social. Enquanto o mercado não só não baixava como vivia tempos de crescimento de preços para que a memória não encontra paralelo, os rendimentos não acompanharam. Dados da OCDE e do Eurostat revelam uma dura realidade para quem vive do seu salário. Na última década Portugal registou um dos aumentos mais acentuados no rácio preço do imobiliário-rendimento (price-to-income ratio) entre as economias desenvolvidas, 58%, diminuindo drasticamente a acessibilidade à habitação. No Canadá, que vive uma crise de habitação, este rácio aumentou 37%. Espanha 17% e a Alemanha 7%. Por outro lado, o estudo "Taxing Wages" e análises sobre o custo de vida mostram que os portugueses precisam agora do equivalente a mais de 19,5 anos de salários líquidos para adquirir uma habitação média de 100 metros quadrados (o que nos coloca ao nível da Grécia e distantes dos perto de 15 anos de França e Itália). Parte II: O choque de custos Vivemos um aumento drástico nos custos de construção, impulsionado pela crise energética e pela guerra na Ucrânia, que inflacionaram o preço do aço, do cimento, do vidro e da cerâmica. Embora alguns destes custos tenham estabilizado, eles não regressaram aos níveis pré-2019. O Sistema de Informação de Custos de Construção (SICC), desenvolvido pela Confidencial Imobiliário em parceria com a Universidade do Porto, oferece uma radiografia deste fenómeno. Em 2022, o custo médio para construir habitação em Portugal fixou-se nos 1.495 euros/m², um aumento de 23% face ao ano anterior. Em Lisboa, este valor base sobe para 1.635 euros/m². Na reabilitação urbana — que envolve surpresas técnicas e preservação de fachadas — o custo dispara frequentemente para cima dos 1.900 euros/m² (seguramente superior na altura em que estas linhas são escritas). Importa sublinhar: estes são custos "duros" de construção. Não incluem o valor do terreno (que em Lisboa e Porto é elevadíssimo), os custos financeiros, as taxas de licenciamento, os projetos de arquitetura e engenharia, a margem de risco do promotor e a carga fiscal (IVA a 23% na maioria dos materiais e serviços). Se o custo industrial de "fazer" a casa roça os 2.000 a 2.500 euros/m² (somando o terreno), como é possível vender habitação nova a preços acessíveis à classe média? A aritmética torna-se implacável. Sem aliviar a carga fiscal na construção ou inovar radicalmente nos métodos, a "casa barata" nova continuará a ser uma miragem económica. Se há um consenso raro que une promotores imobiliários, arquitetos e cooperativas, é este: o tempo é o imposto mais caro em Portugal. Algo que não é novo mas que conta de forma material quando se debate o custo do imobiliário em Portugal. Um projeto imobiliário de média dimensão em Lisboa ou no Porto pode demorar quatro, cinco ou até mais anos a navegar os labirintos do licenciamento camarário até que a primeira pedra seja colocada. Durante este "limbo administrativo", o capital investido na compra do terreno está parado. O licenciamento é consistentemente identificado como o maior obstáculo à atividade, superando a carga fiscal ou o custo dos materiais. A instabilidade legislativa adiciona uma camada de "prémio de risco". O investidor, perante a incerteza de se a lei vai mudar daqui a dois anos, exige uma rentabilidade maior hoje. Quem paga este prémio? O comprador final. Parte III: A descoberta internacional É psicologicamente reconfortante, em tempos de crise, encontrar um culpado externo. A narrativa de que o "estrangeiro rico" e o "turismo desenfreado" são os únicos responsáveis pela crise da habitação ganhou tração popular e política. No entanto, seria injusto e, pior, perigoso desenhar políticas públicas baseadas nesta premissa. Quem viaja para os Estados Unidos com frequência sabe como, numa década, mudou o significado da palavra Portugal. De desconhecida passou a ser admirada e, mais tarde, desejada. Se a isso adicionarmos a digitalização do trabalho (atraindo os profissionais nómadas) e o aquecimento no turismo mundial e a descoberta de Portugal como destino para lá das praias, criámos a tempestade perfeita: cidades como Lisboa ou Porto competem com outras cidades europeias no mercado da habitação. E os preços, naturalmente, vão convergir (o que em Portugal quer dizer que vão subir). A verdade é que o turismo e o investimento internacional financiaram a reabilitação urbana que nem o Estado (falido pós-2011) nem os privados nacionais (descapitalizados e sem acesso a crédito) conseguiam pagar. Foram os capitais franceses, brasileiros, norte-americanos e chineses que permitiram recuperar o edificado em ruínas da Baixa, do Chiado e da Avenida da Liberdade. O alojamento local, tantas vezes diabolizado, foi o mecanismo que permitiu a milhares de pequenos proprietários reabilitar património que estava literalmente a cair, gerando rendimento para pagar as obras. Portugal afirmou-se como um destino seguro, atraindo capitais que fugiam da instabilidade de outros cantos do mundo. Parte IV: O garrote da mobilidade e a ilusão das distâncias Estugarda, cidade com dimensões comparáveis a Lisboa, tem no S-Bahn (comboio suburbano) a espinha dorsal do sistema que é conhecido pela sua alta frequência, integração (bilhete único para comboio, bus e metro em toda a região) e pontualidade o que permite a percepção de que 30km do centro é “perto”. Em Estugarda, o sistema de transporte "encolhe" a geografia. É perfeitamente viável para uma família de classe média viver numa vila a 35km do centro, onde a habitação é 30% ou 40% mais barata, e saber que chegará ao centro em 40 minutos, com conforto, para trabalhar. Lá, a distância física não é uma barreira económica. Em Portugal, a infraestrutura suburbana é vetusta, em muitos casos com mais de 60 ou 70 anos, e clama por modernização. O problema da habitação em Lisboa e no Porto não é apenas uma questão de "tijolo" ou de especulação mas, também, um problema de "carris". A crise da habitação é, também, uma crise de tempos de acesso. Se o tempo de deslocação de e para o trabalho se tornam esmagadores, então a periferia não é uma alternativa real mas sim um exílio. O resultado? As famílias preferem endividar-se até ao limite para viver no centro do Porto ou de Lisboa ou dependem do automóvel particular, entupindo a 2ª Circular e a VCI. A melhor política de habitação para a próxima década em Portugal talvez seja investir na ferrovia pesada e fiável que torne a Área Metropolitana de Lisboa (e o mesmo se aplica ao Porto) numa verdadeira cidade policêntrica, onde viver em Setúbal ou Vila Franca seja tão conveniente como viver no Lumiar. Parte V: O fosso salarial e a emergência da produtividade E, por fim, toquemos na ferida económica. Lisboa e Porto são cidades caras? Comparado com Paris, Londres ou Munique, a resposta é não. O preço por metro quadrado em Lisboa ainda é inferior ao destas capitais, comparável a cidades como Barcelona e Lyon (enquanto o Porto compara com Valência ou Bolonha). Mas comparado com os rendimentos dos portugueses, a resposta é um doloroso e gritante "sim". 5.1 Salários de Leste, preços de Oeste O problema central não é apenas o numerador (preço da casa), é o denominador (salário). O salário médio líquido em Portugal é uma fração daquele que é praticado nas cidades com que nos queremos comparar ou com os países de quem nos visita e acaba por comprar. Enquanto isso o custo dos bens essenciais (supermercado, tecnologia, energia) é semelhante. Esta discrepância cria uma taxa de esforço insustentável. Em Portugal, a habitação consome frequentemente 40%, 50% ou mais do rendimento disponível das famílias jovens, impedindo a acumulação de poupança e o investimento na economia real. Estamos a canalizar a riqueza do país para pagar rendas e juros, asfixiando sonhos. 5.2 A armadilha da produtividade A raiz deste mal está na produtividade estagnada da economia portuguesa. Quando o turismo expôs os encantos de Portugal o imobiliário, em saldo à luz de quem nos visitava, levantou vôo enquanto o resto da economia não acompanhou ao mesmo ritmo. A exposição ao exterior (turismo, investimento estrangeiro) vai sempre agredir-nos se a nossa economia interna não ganhar escala e valor acrescentado. Não podemos ambicionar ter habitação a preços de 1990 com custos de construção de 2024, muito menos se queremos cidades europeias. A única saída sustentável é que os salários portugueses convirjam com a média europeia, o que só é possível através de um aumento da produtividade, da qualificação e da escala das nossas empresas. Conclusão: que cidades queremos ser? Ao olharmos para o futuro, Portugal encontra-se numa encruzilhada. A lenda dos dois habitantes da Praça da Figueira ficou para trás; hoje o problema é o excesso de procura para a escassez da oferta. Soluções simplistas — congelar rendas, proibir o alojamento local ou culpar os vistos gold — são pensos rápidos (quase sempre colocados no sítio errado?) numa hemorragia arterial. Para resolver a crise da habitação, precisamos de um novo pacto entre Mercado, Estado e Terceiro Setor: O Estado como facilitador, não apenas construtor: O Estado não tem capital para substituir o mercado. O seu papel deve ser desbloquear a oferta administrativa. Precisamos de um choque de licenciamento, com prazos reais e consequências para a inércia burocrática. O mercado como parceiro: E precisamos de estabilidade fiscal (IVA a 6% pelo menos na construção para habitação acessível) para atrair investimento institucional para o arrendamento (build-to-rent). O terceiro setor como alternativa: urgente reflectir sobre a activação do modelo cooperativo e, mais amplamente, da habitação sem fins lucrativos. Em cidades como Barcelona, Zurique ou Viena, o Estado e as autarquias cedem solo público em concessões de longo prazo (ex.: direito de superfície/leasehold) a cooperativas e entidades de utilidade pública, que constroem e gerem habitação a custos controlados, retirando o custo do solo da equação final. A mobilidade como chave mestra: A política de habitação mais eficaz para a próxima década é uma política de transportes. Investir na fiabilidade e na expansão da rede ferroviária suburbana é a única forma de "criar" nova cidade onde o terreno ainda é acessível. A solução passa capacitar as cidades com infraestruturas do século XXI, agilizar processos para quem quer construir e, acima de tudo, garantir que a economia portuguesa cresce o suficiente para que os nossos salários possam, finalmente, pagar as nossas casas. A cidade vibrante só o será verdadeiramente se for vivida por quem a constrói todos os dias.

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