O direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária

O exercício das obrigações emergentes de contratos de mediação imobiliária não tem, contudo, uma natureza uniforme: tanto pode consistir numa ação de prospeção e recolha de informações tendentes a encontrar um imóvel, como na promoção dos imoveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócios jurídicos.Dada a heterogeneidade das prestações devidas pelo mediador, a principal problemática discutida judicialmente é, precisamente, a que nos propomos abordar: a remuneração devida pela execução de um contrato de mediação imobiliária. A esse propósito, discute-se se a remuneração é devida em virtude da uma mera actividade do mediador ou se, pelo contrário, se exige a consumação do negócio requisitado pelo incumbente. Isto é, para que se torne devida a remuneração basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção do resultado ou é ainda necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que este tenha resultado diretamente dessa atividade do mediador?O artigo 19 º da L15/2013 de 8 de Fevereiro não responde à questão colocada, limitando-se a identificar o momento em que a remuneração é devida: «a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel».Perante a omissão legislativa no tratamento da problemática em apreço, torna-se, pois, imprescindível a consulta da exegese dos nossos tribunais.A nossa jurisprudência, de forma praticamente unânime, vem infirmando que o comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio for, de facto, concretizado em virtude da atividade do mediador(3).Daqui se conclui que a remuneração devida por cumprimento de um contrato de mediação imobiliária está dependente da verificação de um resultado pretendido; isto é, exige-se que, devido aos esforços do mediador, o comitente celebre o negócio pretendido. Ou, numa formulação negativa do mesmo postulado, o simples esforço do mediador não lhe atribui, de per si, o direito a uma remuneração.Não se deverá inferir, contudo, que o direito à remuneração do mediador é uma simples consequência de um resultado pretendido. Mais complexamente, a retribuição que lhe cabe resulta não apenas da sua conduta (o desenvolvimento de todos os esforços na promoção de um negócio pretendido pelo comitente), mas também de um resultado -a celebração do negócio visado - apenas tornado possível pela intervenção do mediador.Em termos concretos, a remuneração no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe ao nível da conduta exigível que o mediador consiga um interessado para certo negócio; a existência de uma aproximação negocial promovida pelo mediador entre um terceiro e o comitente; e ainda o desenvolvimento, pelo mediador, de um conjunto de ações concludentes de forma a preparar a conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da atividade de mediador (4).Na senda do nosso entendimento, destacamos o ensinamento do acórdão do STJ de 28-4-2009 relatado pelo Conselheiro Fonseca Ramos que refere que: «O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo o efeito útil a atividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar á remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que não se interessou pelo negócio por causa da actuação do mediador»(5).Apesar de não se tratar de tarefa fácil, há alguns critérios práticos que devem ser considerados aquando a determinação da remuneração do mediador, designadamente, a atividade do mediador deve ser uma das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio e esta deve ser prestada de forma consciente, de acordo com os termos contratuais, logo, o resultado pretendido não deve ser atingido de forma fortuita.Pelo que, e em sintética conclusão, a remuneração do mediador só é devida, se a celebração do negócio tiver sido alcançada pela atividade de mediação que desenvolveu, implicando a verificação de um nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida pelo mediador e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação. (1)A atividade de mediação imobiliária encontra-se, atualmente, sujeita à Lei n.º 15/2013 de 08.02, que conformou o respetivo regime com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26.07, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12.12.2006, relativa aos serviços no mercado interno. (2)De notar que, nos termos do artigo 2º, n.º 3 da Lei nº 15/2013 de 08.02, admitem-se na qualificação de empresa tanto pessoas singulares como coletiva. (3)No mesmo sentido o acórdão do STJ, de 13-11-2012, relatado pelo Conselheiro Paulo Sá: «A atividade de mediação não pode limitar-se à promoção do negócio visado, tendo também de alcançar a conclusão desse negócio, sendo a remuneração do mediador, em principio, apenas devida se o negócio se efetivar» - disponível em www.dgsi.pt.(4)Alguma jurisprudência tem destacado a necessidade de se apurar, face às circunstâncias concretas do caso, a existência de um nexo de causalidade entre a conduta do mediador e a celebração do negócio objeto do contrato de mediação. Para maiores desenvolvimentos vide Ac. STJ 4.1.2014 (relator Gabriel Catarino), Ac. STJ 29-3-2011 (relator Paulo Sá) e Ac. STJ 28.4.2009 (relator Fonseca Ramos) – disponíveis em www.dgsi.pt,(5)Podendo ser consultado em www.dgsi.pt.

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