Mitigar o risco no negócio imobiliário? Tudo começa na fase de estudo e planeamento

No processo de análise de uma oportunidade de negócio, há um número crescente de parâmetros que os investidores devem considerar. Além dos fatores intrínsecos da operação, é cada vez mais importante ter um conhecimento profundo do mercado e do setor imobiliário e da construção.No primeiro, porque a única constante nos últimos anos tem sido mesmo a mudança, cada vez mais célere e disruptiva, que pode inviabilizar decisões e projetos num espaço muito curto de tempo. O segundo, o setor, está cada vez mais complexo, não necessariamente de modo negativo. Pelo contrário. Está a evoluir nos seus conceitos, na sua exigência, na tecnologia que tem ao seu dispor, na forma como se projeta e se constrói e, sobretudo, no modo como o ESG está a ser incorporado nas organizações e nos respetivos projetos imobiliários.E tudo isto tem um impacto significativo no desenvolvimento e financiamento dos projetos, na rentabilidade e operação do imóvel ao longo do seu ciclo de vida e no seu potencial de valorização.Como tal, garantir que as tomadas de decisão dos investidores são feitas com total segurança e confiança é primordial, o que leva à necessidade de avaliar todos os riscos envolvidos e ter informação rigorosa, transparente e atempada, desde a fase inicial de planeamento até à gestão ou à sua venda. E este processo de due diligence é determinante, quer se trate de uma transação imobiliária, do desenvolvimento ou transformação de um projeto, ou da análise de eventuais riscos a nível ambiental.Nos processos de venda e aquisição de ativos, a segurança e sucesso da negociação depende muito de uma auditoria completa ao imóvel para examinar o seu estado físico e o seu plano de manutenção, bem como investigar a sua situação jurídica e financeira. No final, o relatório de análise e recomendações ajudará a tomar decisões mais informadas.De igual modo, aferir a viabilidade do ponto de vista técnico, urbanístico, financeiro e operacional é determinante para quem quer desenvolver um novo projeto imobiliário ou reabilitar um imóvel. Neste caso, a due diligence vai permitir ter uma imagem clara e completa do potencial negócio: saber o que se pode construir ou transformar, qual o uso mais adequado, verificar se o local está devidamente infraestruturado, conhecer a legislação aplicável e estar munido de toda a informação financeira para construir. O estudo de todas estas condicionantes possibilita aos investidores avaliar e mitigar os riscos, ajudando-os a tomar a melhor decisão.Também as questões relacionadas com o ambiente estão a ganhar relevância, seja pela crescente consciencialização ambiental ou pela existência de legislação cada vez mais rigorosa nesta área. Tais preocupações levam a que estas matérias comecem a ser acauteladas pelos investidores na fase de due diligence e, na verdade, negligenciá-las pode pôr em risco a exequibilidade e rentabilidade dos projetos.Nestes processos, a due diligence identifica e analisa a existência de riscos inerentes à localização ou à presença de passivos ambientais, permitindo perceber se estes comprometem o investimento ao avaliar o impacto que uma eventual remediação de solos, ou outros, pode ter a nível de custo, timing e licenciamento. Por outro lado, conhecer as características ambientais da propriedade, como a localização em áreas protegidas, a exposição às alterações climáticas, a qualidade do solo ou a influência de questões como o ruído, é igualmente determinante para aferir a viabilidade dos investimentos.Só assim é possível antecipar eventuais riscos e tomar uma decisão inequívoca, até porque todos estes potenciais custos adicionais têm de ser considerados no business plan, dando ao investidor uma ideia clara do retorno que poderá ter.Num contexto em que há cada vez mais fatores a influenciar a rentabilidade do negócio imobiliário, nunca como agora foi tão importante para os investidores saberem se os seus investimentos financeiros estão a ser bem aplicados. Entender e acompanhar estas preocupações são parte do dia-a-dia da Engexpor, razão pela qual continua a reforçar a sua equipa de advisory services para potenciar o suporte que dá aos seus clientes.

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