Indefinição marca arranque do ano no imobiliário português

À medida que nos debruçamos sobre o mercado imobiliário português para 2024, é imperativo começar pela análise do contexto macro, antes de mergulhar nos aspetos mais intrínsecos dos vários setores do mercado.Em primeiro lugar, o ambiente de taxas de juro merece destaque por ter sido o catalisador para a deslocação forte que se assistiu no mercado imobiliário no último ano e que teve impacto, quer em termos de montantes de investimento (com uma redução de 50% em 2023 face aos volumes do ano anterior), quer na penalização da capacidade financeira das famílias (affordability). O mercado desconta, atualmente, cortes de taxas significativos para este ano, dos dois lados do Oceano Atlântico, apesar de a magnitude prevista desses cortes ter estado a diminuir desde o início do ano.Da mesma forma, o mercado não será indiferente a influências políticas e geoestratégicas, com um número significativo de eleições a ocorrer em todo o mundo, sendo que muitas podem implicar a reconfiguração do respetivo xadrez político. Poderá ser de particular importância o processo eleitoral nos EUA dada a potencial influência na política de taxas de juro definida pelo FED.Em Portugal, é essencial que o novo Governo tente incrementar a confiança dos investidores, em particular no mercado imobiliário, após algumas iniciativas legislativas pautadas pelo aumento da incerteza.É com este enquadramento macro que entramos em 2024. No entanto, com a dissipação de dúvidas políticas e com maior visibilidade sobre as ações dos Bancos Centrais, somos da opinião que o mercado terá potencial para recuperar da redução de atividade do ano passado. Ainda assim acreditamos que haverá uma tentação grande por parte dos investidores internacionais, que têm desempenhado um papel importante no mercado português, para direcionarem a sua atenção preferencialmente para mercados do Norte da Europa, onde as correções de preços pelos temas anteriormente mencionados foram maiores, em detrimento de PortugalA nível setorial acreditamos que os mesmos temas que têm dominado a atenção nos últimos anos continuarão a ser relevantes. A começar pelo setor residencial. A grande novidade para este ano tem a ver com o “simplex” urbanístico e o seu potencial impacto no mercado.Apesar de parecer um passo grande na direção certa para resolver os temas da morosidade e complexidade dos processos, cremos que demorará tempo até que todos os players de mercado se sintam confortáveis com o novo enquadramento. Ainda assim achamos que o setor residencial continua a ser dos mais interessantes em termos de investimento dado o desequilíbrio entre procura e oferta.Na área de CRE também esperamos uma continuação das tendências do último ano, com os investidores a procurarem novos ângulos para um setor logístico que viu um grande boom recentemente, mas que parece ter perdido fulgor com exceção de oportunidades de desenvolvimento de raiz. No setor dos escritórios, os desafios vão continuar e embora haja quem veja no novo Simplex uma oportunidade de reconversão para edifícios habitacionais somos da opinião que estas alternativas se apresentam bastante difíceis de executar em termos práticos por questões de layout e custo, entre outras.Finalmente, no setor do turismo continuamos a ver oportunidades de investimento num setor-chave da economia portuguesa e que continua bastante fragmentado, capitalizando na nossa atividade e experiência no sector e continuando a tendência de transações que têm acontecido nos últimos anos.Em resumo, o mercado imobiliário português encontra-se numa situação de alguma indefinição após um período conturbado em termos macro com pandemias, subidas de inflação e de taxas de juro, por um lado, mas bastante resiliência e capital disponível, por outro. Acreditamos que esta oposição de forças continuará a sentir-se este ano, com um impacto no mercado que deverá favorecer mais transações bilaterais versus processos organizados numa lógica de price discovery. No entanto, no balanço das duas, mantemos uma visão otimista em relação ao que o ano trará.

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