O "choque fiscal" da habitação

Esta proposta consiste numa autorização legislativa para aprovação de um pacote fiscal orientado para estimular o aumento da oferta habitacional, quer para aquisição quer para arrendamento.A proposta foi já aprovada na generalidade pela Assembleia da República, encontrando-se atualmente em fase de apreciação e discussão na especialidade nas respetivas comissões parlamentares, estando a votação final global prevista para abril.Neste pacote, a que denomina "choque fiscal na habitação", o Governo propõe um conjunto alargado de medidas e incentivos fiscais através de um regime transversal – que abrange IVA, IRS, IRC, IMT e IMI, bem como a criação de regimes especiais – destinado a mobilizar investidores e proprietários na criação de um parque habitacional ajustado às necessidades da população.Entre as medidas que integram este pacote fiscal de incentivo à habitação – algumas delas, sublinhe-se, com carácter transitório –, merecem particular destaque as seguintes:IVATaxa reduzida de 6% na construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente de valor moderado (até €660.982) ou a arrendamento com rendas moderadas (até €2.300 mensais). Em ambos os casos, exige-se que a alienação ou arrendamento sejam efetivados no prazo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início da utilização.Restituição parcial do IVA na autoconstrução de habitação própria e permanente, permitindo a recuperação do montante resultante da diferença entre a aplicação da taxa normal (23%) e a taxa reduzida (6%), através de um mecanismo de reembolso posterior.IRSRedução para 10% da taxa autónoma aplicável aos rendimentos prediais provenientes de rendas moderadas (até €2.300 mensais) – atualmente fixada em 25%.Isenção das mais-valias (reinvestidas) de venda de imóveis quando o valor de realização seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional a preços moderados (até €2.300 mensais).Reforço das deduções à coleta dos encargos com rendas suportados pelos inquilinos, para €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027.IRCRedução do IRC sobre rendimentos prediais provenientes de rendas moderadas (até €2.300 mensais), que serão considerados em apenas 50%.IMT e Imposto do SeloIsenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação de custos controlados (até €330.539) destinada a habitação própria e permanente.IMT agravado para não residentes, que passam a ser tributados a uma taxa única e 7,5% em imóveis destinados à habitação, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sem prejuízo de algumas exceções, nomeadamente quando o imóvel seja destinado a arrendamento com rendas moderadas (até €2.300 mensais).Novos Regimes EspeciaisContratos de Investimento para Arrendamento (CIA): introdução de um novo regime contratual, com duração até 25 anos, associado a um pacote integrado de benefícios fiscais, incluindo isenções de IMT e Imposto do Selo, isenção e redução de IMI, isenção de adicional ao IMI, aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas e restituição parcial do imposto suportado em serviços técnicos.Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): substitui o atual Programa de Arrendamento Acessível, estabelecendo um incentivo à oferta de habitação a rendas controladas e prevendo a isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais obtidos ao abrigo de contratos que cumpram limites de renda (igual ou inferior a 80% da mediana do concelho).Regime fiscal favorável aos investidores em organismos de investimento alternativo (incluindo sociedades de investimento coletivo) com ativos afetos a arrendamento acessível, passando as distribuições a beneficiar de uma taxa reduzida de 5%, na proporção correspondente a rendimentos provenientes de contratos de arrendamento ou subarrendamento abrangidos pelo RSAA ou regimes legalmente similares, desde que verificadas determinadas condições.Entre as medidas com impacto mais imediato, destacamos a redução do IVA na construção e reabilitação, num contexto em que o aumento dos custos dos materiais e da mão-de-obra tem sido identificado pelo setor da construção como um dos principais entraves à oferta. A restituição parcial do IVA na autoconstrução segue a mesma lógica, embora o modelo de reembolso a posteriori possa suscitar reservas quanto ao esforço financeiro inicial exigido às famílias.No mercado de arrendamento, assume particular relevância a redução da tributação dos senhorios (pessoas singulares e coletivas), acompanhada da isenção prevista no RSAA e da isenção de mais-valias reinvestidas em arrendamento habitacional. Ao privilegiar incentivos fiscais em detrimento de mecanismos de controlo e contenção, o legislador procura mobilizar a oferta privada, incentivando a migração de património, até então fora do mercado, para o circuito do arrendamento.Destacamos ainda os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) enquanto instrumento orientado para criar um ambiente regulatório previsível e estável (com um prazo de 25 anos), incentivando o investimento continuado e promovendo uma oferta estável de habitação para arrendamento.Embora este pacote fiscal não tenha virtualidade para solucionar de forma imediata a crise da habitação, reconhecemos tratar-se de uma das intervenções mais robustas dos últimos anos neste domínio, ao colocar, de forma sistemática e transversal, a política fiscal ao serviço do aumento da oferta habitacional.Com efeito, uma vez concluído o processo legislativo em curso, com aprovação na especialidade e publicação dos respetivos diplomas, e desde que acompanhado de um plano de execução eficaz, este "choque fiscal" poderá marcar o início de uma nova fase na política de habitação em Portugal.Por fim, e com uma nota menos positiva, não podemos deixar de assinalar que a introdução da taxa agravada de IMT aplicável a não residentes levanta questões sérias de constitucionalidade e conformidade com as liberdades fundamentais do Direito da União Europeia, em particular com o princípio da livre circulação de capitais.

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