Avaliação e Sustentabilidade – um novo paradigma

Esta primeira conferencia procurou marcar um ponto de viragem para o setor da avaliação, setor que impreterivelmente terá de ter um papel ativo num momento de alteração do paradigma na construção e, consequentemente na avaliação imobiliária e por isso a ANAI chama todos os stakeholders a sentarem-se à mesa e a unirem esforços no sentido de encontrarmos uma linguagem uniforme para que os critérios e a sua ponderação sejam iguais.O novo ciclo económico e político para o mercado imobiliário será movido por 3 fatores chave com forte correlação entre si: (1) a transição energética, (2) o financiamento verde e a taxonomia europeia e, paralelamente (3) um período histórico marcado pela incerteza, pelo elevado grau de mutabilidade e de difícil previsibilidade.Os 3 fatores foram referenciados e destacados quer na conferência promovida pela ANAI, quer também na reunião multilateral que a ANAI realizou internamente no dia que antecedeu a conferência internacional, e na qual participaram os 3 organismos internacionais que representam o setor da avaliação (TEGOVA, IVSC, RICS), conjuntamente com o World Green Building Council, o Instituto de la Construcción de Castilla y León, a APB - Associação Portuguesa de Bancos (APB) e a ADENE - Agência para Energia.A correlação entre os 3 fatores apesar de notoriamente forte não está a ser acompanhada por uma linguagem uniforme. E de facto este foi um aspeto crítico que a ANAI detetou, tendo por isso decidido avançar com a realização da conferência sobre Avaliação e Sustentabilidade com o objetivo de sentar à mesa diferentes stakeholders que participam na cadeia de valor do setor da construção e do imobiliário.Em relação ao fator energético, com os preços da energia a aumentar numa escalada sem fim à vista, o tema da eficiência energética dos edifícios e, particularmente, o da pobreza energética adquire uma importância cada vez maior. Ainda em relação a este fator, na condição de Perito Avaliador, por defender uma abordagem holística, destacaria as preocupações expressas no artigo “a ineficiência da eficiência energética” publicado no expresso, da Investigadora Mónica Amaral Ferreira do IST que aborda a questão da renovação combinada energética e sísmica. E, aqui deparamo-nos com um dos maiores desafios da construção do valor imobiliário, combinar diferentes variáveis que nem sempre são facilmente interpretadas.A acompanhar emergência climática e eficiência energética, no campo económico, e em particular da avaliação, temos a necessidade de a economia de mercado incorporar estes critérios, e a qual por não ter sido capaz de emancipar-se, é agora chamada a intervir por mecanismos regulatórios. Neste sentido, em maio de 2020 a Autoridade Bancária Europeia (EBA) publicou o documento “Orientações sobre a concessão e a monitorização de empréstimos”, que formula expectativas futuras de supervisão sobre como os riscos do ESG devem ser tratados no contexto da gestão dos riscos e identifica que são as avaliações (bens imóveis e móveis) “as responsáveis” por reportar os critérios ESG.E, por fim o fator mais complexo, por incluir a condição humana, o período histórico em que vivemos, o qual é marcado pela incerteza e pelo elevado grau de mutabilidade.Face ao exposto, a ANAI no âmbito de Projeto Hih Value – Inovação e Sustentabilidade disponibilizou aos Peritos Avaliadores e a todos os envolvidos nesta dinâmica uma “framework de reporte para os peritos avaliadores incluírem critérios climáticos e ambientais na avaliação imobiliária.” Desta forma os bancos e seguradoras poderão ter mais informação sobre o nível de sustentabilidade dos imóveis, podendo dar origem a vantagens financeiras para os imóveis mais “verdes”. Todavia, este foi o primeiro passo para contribuir para uma linguagem uniforme do setor.Neste âmbito, não posso deixar de citar Sofia Santos, especialista em sustentabilidade, CEO da empresa Systemic e Membro do Conselho Científico da ANAI, «Se o cumprimento com estes critérios mínimos não for cumprido, o financiamento será mais difícil, e o ativo vai baixar de valor. Os critérios ambientais devem estar incluídos na avaliação, não pelo dever que temos, mas porque os imóveis que não cumprirem estão atualmente sobrevalorizados em relação ao que vão valor daqui a 10 ou 15 anos».Do ponto de vista político, há que definir como gerir o impacto da incorporação dos ESG, identificar os trade-offs, e compreender os ganhos a médio e longo prazo.Sabemos que a avaliação (e o próprio mercado) ainda não contempla o reporte das ESG, mas que terá de existir uma alteração urgente deste paradigma. E, na qualidade de Presidente de Direção da ANAI, e conforme também foi abordado na reunião de dia 17 fevereiro os Peritos Avaliadores devem encarar este novo desafio como uma oportunidade para o setor e para os próprios profissionais, uma vez que a avaliação ficará responsável por reportar estes fatores de relevância. E, atenção quando falamos de fatores de relevância, não nos poderemos limitar ao “Fator E – Enviromental”, mas também temos de pensar em como operacionalizar na avaliação, e no seio da construção e do imobiliário os fatores S - Social e G - Governance. Claro, que perante novos desafios existirá também a necessidade premente da atualização de competências nestas matérias por parte dos profissionais. E, aqui caberá também à ANAI um papel ativo de sensibilização e divulgação de informação. Acrescento ainda que este novo paradigma terá de ser acompanhado por uma melhoria das condições do próprio setor por via da clarificação e diferenciação do perito avaliador de imóveis das sociedades que têm por objeto o desenvolvimento da atividade da avaliação; reforço dos mecanismos de rotatividade e pluralidade dos peritos avaliadores de imóveis, de forma a acautelar distorções de análise; que a Lei dos PAI’s contemple a avaliação para efeitos contabilísticos; alterações ao nível do reporte de informação à CMVM; e a aprovação da portabilidade dos relatórios de avaliação.A ANAI continuará a chamar todos os stakeholders a sentarem-se à mesa e a unirem esforços no sentido de encontrarmos uma linguagem uniforme para que os critérios e a sua ponderação sejam iguais.

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