A Avaliação e a Reabilitação Urbana

A requalificação das cidades tornou-se assim imprescindível e é hoje uma realidade que está a devolver uma vivência que há muito não se verificava. A reabilitação urbana não é vista apenas como uma atividade para e de particulares, mas sim como um trabalho conjunto entre particulares e promotores, que têm vindo a captar o interesse de vários players de diversas geografias que olham para Portugal como mercado de investimento, procurando produto core mas também de value add. Preços competitivos, potenciais retornos e benefícios fiscais, associados à segurança, clima e hospitalidade estão entre as grandes vantagens competitivas que Portugal tem face a outros países. Hoje podemos afirmar que foram e ainda são milhares de metros quadrados que estiveram anos ao abandono e que têm traduzido uma rentabilização substancial do património por reabilitação do mesmo. Na maioria das vezes estas reabilitações eram executadas sem nenhum trabalho prévio. Atualmente são frequentemente definidas estratégias de ocupação, com mix de usos ajustados ao produto imobiliário mais adequado, passando por estudos de melhor uso, com vista à definição do produto final que apresente a maior rentabilidade para o ativo. A avaliação imobiliária conjugada com a valência de advisory é cada vez mais fundamental na tomada de decisão da transação de imóveis, permitindo determinar o valor atual dos mesmos para a sua melhor utilização. É assim projetado o valor potencial de acordo com a melhor ocupação, sobretudo tendo em conta a intensa atividade de promoção imobiliária que se tem verificado nos últimos tempos, e o crescimento generalizado dos preços, como uma das consequências da oferta não ter acompanhado a procura. Cada vez mais a avaliação é vista como uma ferramenta que permite analisar o mercado com a finalidade de obter um padrão de comparação, classificar um determinado imóvel segundo essa comparação, identificar variáveis que de alguma forma explicam ou condicionam o valor, tais como localização, características ambientais, regulamentos entre outras e por último estabelecer metodologias e parâmetros que servem para ajustar o modelo de avaliação ao produto mais adequado. Na reabilitação urbana, um estudo de avaliação é essencial também para a elaboração de um conjunto de conclusões sobre os pontos fortes e fracos de cada projeto, assim como as oportunidades e ameaças a que estão sujeitos. Poderá ser a partir desta que se podem tecer algumas conclusões sobre cada projeto e sobre os modelos económicos ou financeiros que os devem acompanhar. De um estudo pormenorizado de avaliação e advisory pode-se então retirar informação pertinente de apoio à decisão de investimento, evitando-se a desadequação do produto imobiliário ao mercado, que poderá destruir o investimento previsto ou originar longos processos de negociação e faseamento de vendas. Tal como diz o provérbio, “podemos escolher o que semear, mas somos obrigados a colher aquilo que plantamos”.

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