Maria Empis, da JLL, explica que o arrendamento apresenta-se hoje como «um mercado de grande oportunidade em Portugal», segundo a consultora, e está a captar as atenções dos investidores, que alocaram a este mercado 76.000 milhões de euros em 2019 só na Europa.
«Em momentos de crise, os investidores procuram diversificar o seu portfólio. Chama-lhes à atenção a estabilidade dos retornos e estabilidade que este mercado apresenta em termos históricos», explicou na sua apresentação durante a conferência “Arrendamento, a nova oportunidade?”, que se realizou esta quarta-feira durante a Semana da Reabilitação Urbana do Porto.
O Multifamily é um setor em particular que está a crescer, um mercado que «ainda não existe em Portugal», caracterizando-se por edifícios com um proprietário único, de alta densidade, acabamentos de qualidade ou serviços incluídos. Maria Empis lembra que «o país segue as tendências da Europa, que hoje não levam tempo nenhum a chegar cá, num mundo global. Em Portugal arrenda-se pouco, mas acreditamos que com as novas tendências o arrendamento seja necessário e que a percentagem venha a aumentar». E garante que «há vontade de investir neste setor. Contabilizamos 3.000 casas neste pipeline de intenções até 2025, mas exigem grandes operações de licenciamento que levam o seu tempo»
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“Não se trata de habitação social, mas sim uma política social de habitação”
Os municípios estão também a reforçar as suas apostas habitacionais e de arrendamento, e o Porto não é exceção, tendo criado este ano, em tempo de pandemia, o programa Porto com Sentido, que foi apresentado nesta ocasião por Raquel Maia, Administradora da Porto Vivo SRU.
A responsável considera que «faz todo o sentido que uma sociedade de reabilitação urbana tenha também obrigatoriedade de desenvolver e promover políticas de arrendamento. Quando se faz a reabilitação urbana dos edifícios é para as pessoas habitarem neles e aí se instalarem. Assistimos hoje a uma nova política e intervenção em matéria de política social de habitação, que não se trata de habitação social, mas sim uma política social de habitação».
O programa pretende responder a uma camada média da população que não se enquadra na habitação social, mas que também não consegue aceder à habitação a preços de mercado. Os imóveis angariados pelo Porto com Sentido são arrendados pelo município, que é o único inquilino, e que os subarrenda posteriormente a preços acessíveis, com uma renda líquida 20% abaixo do preço do mercado. «O município do Porto é o garante do cumprimento do contrato, por um período de 5 anos. O risco de incumprimento de contrato deixa de existir», destaca. A Porto Vivo fica também encarregue da gestão dos imóveis.
«É muito difícil que seja mais interessante arrendar do que vender»
Mas as vontades parecem ainda não se conseguir conjugar em volume suficiente, e os players consideram que ainda é difícil “fechar a conta” do arrendamento acessível.
Fernando Vasco Costa, Diretor Geral da Nexity em Portugal, confirma «a falta de oferta para famílias portuguesas de classe média, e por isso estamos a desenvolver os nossos primeiros projetos no Porto e em Lisboa. Quando falamos de carências, falamos sempre em arrendamento, e queremos desenvolver projetos nesse sentido». E defende que «precisamos de encontrar mecanismos para reduzir o risco».
Christian Terlinden, Managing Partner da Promiris, presente em Portugal desde 2016, acredita que «a oferta deve dirigir-se cada vez mais ao mercado doméstico, com preocupação em ter preços acessíveis e compatíveis com o poder de compra da maioria da população». Mas salienta que neste setor com escala há necessidade de um operador, «e isso torna também a conta difícil. É um casamento a três». Defende também um quadro legal «adequado».
Cristóbal de Castro, Managing Director da Albatross Capital, afirma que «as medidas estão no bom caminho e têm boas intenções, mas terá mais êxito em produto existente. O arrendamento acessível tem uma renda muito baixa e é muito difícil fazer construção nova para essas rendas. O principal fator é o custo de construção e as rendas». E salienta que «é muito difícil hoje fazer uma promoção com rendas mais baixas que 15 euros. Para fazer rendas mais baratas, precisamos de trabalhar ainda mais com a câmara e de ter reduções de impostos, como do IVA. É muito difícil hoje que a conta feche e que seja mais interessante arrendar do que vender».
Ricardo Guimarães, diretor da Ci, analisa que, segundo um estudo da Ci feito em 2019, «tipicamente, o arrendamento era tipicamente uma opção mais vantajosa para o proprietário se pensarmos em rendimento líquido das despesas de exploração. Mas no centro histórico, a equação invertia-se, e o uso natural era o alojamento. Já existia um potencial muito interessante e importante, apesar de não ser essa a opção escolhida, o que reforça a oportunidade do Porto com Sentido».
Para este especialista, «reduzir os fatores de risco é fundamental. É um desafio para as autarquias vencer o medo que há do ponto de vista de política pública». E considera que «o preço acaba por determinar a localização. Vai ser importante ver zona a zona como é que a equação fecha».
Gonçalo Santos, Head of Development da JLL, concluiu que «as medidas já contribuem substancialmente para a atratividade que se quer neste mercado. Precisamos de uma escala maior, de forma a atrair este investimento institucional. Temos o investimento pronto, a procura está aí, mas temos de produzir estas unidades».
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