Foto: projeto Altear (Solyd)
Esta é uma das principais conclusões do estudo “Residential Market Report”, esta semana apresentado pela Savills, segundo o qual os preços de transação por metro quadrado dos novos imóveis em pipeline em Lisboa (tendo em conta fatores como as vendas fechadas em planta) ronda, por exemplo, os 4.000 euros/m² nas freguesias de São Domingos de Benfica ou Benfica, 4.900 euros/m² em Campolide, 7.000 euros/m² em Alvalade, 7.500 euros/m² na Estrela ou 9.500 euros/m² em Santo António.
Já no Porto os valores dos novos projetos rondam os 2.800 euros/m² nas zonas de Campanhã e Ramalde, 3.000 euros/m² em Paranhos, 3.200 euros/m² no Bonfim, 4.300 euros/m² no centro histórico e 5.000 euros/m² na Foz e Nevogilde.
Os especialistas concordam que estes valores não respondem à procura que existe por parte das famílias portuguesas, e é necessário criar oferta mais acessível. Por outro lado, poderá ser inevitável a ocupação das periferias das cidades: «vários promotores estrangeiros estão a procurar financiamento para novos projetos nas zonas periféricas, e é para essas zonas que os jovens terão que ir», comentou José Araújo, da área de Negócio Imobiliário do Millennium bcp, que acrescentou ainda que, apesar de tudo, «quando falamos com a maior parte dos promotores, vemos que a maioria dos compradores são portugueses, apesar dos rendimentos. É um nicho cada vez maior».
De acordo com os dados do departamento de Research da consultora, com base nos números do Pipeline Imobiliário, da Ci, e na base de dados da Savills, estavam em pipeline no concelho de Lisboa até setembro 7.550 fogos, 50% dos quais na cidade; 5830 fogos no concelho do Porto e 4.500 no Algarve, com as pequenas tipologias a dominar.
A nova oferta
Em Lisboa, é a zona entre os Olivais e Benfica que vai ver surgir os maiores projetos e com maior dimensão. Arroios regista um grande aumento do número de fogos com pequenas tipologias, o que poderá colocar desafios tendo em conta as restrições no mercado do alojamento local já na zona do centro domina a reabilitação urbana e as classes energéticas mais baixas. na zona do Beato/Marvila surgem também novos projetos, uma zona onde a procura deverá continuar a aumentar.
No Porto, a zona da Foz e Nevogilde vê surgir os projetos de segmento mais alto, ao passo que é em Campanhã que há mais espaço e oportunidades para projetos de classe média, e mesmo de criar «uma nova cidade dentro da cidade», considera Eurico Alves, do departamento de Research da Savills.
Custos de contexto entre os principais desafios
Entre os principais perigos do mercado residencial estão hoje o grande desequilíbrio entre a oferta e a procura (da classe média), os custos de construção ou os tempos de licenciamento. Um contexto que convive com um aumento do turismo, com a valorização do património e com uma maior exposição internacional.
Na discussão que se seguiu à apresentação deste estudo, Ricardo Amantes, da Coporgest, partilhou que «o tempo de licenciamento é crítico. É necessário recuperar o tempo em que o projeto não gerou rentabilidade, e isso reflete-se no preço».
E considera que, para que os preços desçam, é necessário que vários fatores sejam articulados, nomeadamente a falta de oferta, as vendas em planta, a demora nos licenciamentos e os custos de construção, pois «a incerteza é incorporada no preço».