Há pouco mais de uma década, o Grande Porto não tinha massa crítica para ser acompanhado como mercado prime. Havia poucas transações, quase nenhum operador internacional, e a oferta de escritórios resumia-se sobretudo a edifícios de bancos e a prédios de salas pequenas. Hoje a região tem projetos de escritórios de grande dimensão com ocupações elevadas, um pipeline relevante de nova oferta e investidores institucionais estrangeiros a entrar no mercado. Ainda assim, continua a debater-se com falta de escala, de terrenos e de produto que responda ao que os grandes investidores exigem.
Os fatores que explicam esta transformação foram analisados no Pequeno-Almoço Editorial “Grande Porto: de mercado regional a destino internacional”, organizado pela Vida Imobiliária com o apoio da Sonae Sierra, a 30 de setembro, no VIVA Offices, no Porto. No debate também se discutiram os desafios do próximo ciclo, como a mobilidade, o talento internacional, a habitação e a promoção conjunta do território. Os participantes concordaram que o Porto mudou de patamar, mas que consolidar essa posição vai exigir mais produto de qualidade, melhores infraestruturas e uma visão metropolitana.
Câmara do Porto prepara novo distrito empresarial e tecnológico
Hugo Beirão Rodrigues, vereador da Câmara Municipal do Porto, apontou a academia e a capacidade de formar talento como um dos principais fatores que trazem empresas para a cidade. Revelou que a autarquia está a trabalhar, ainda numa fase embrionária, num distrito empresarial e tecnológico para a região. A ideia é criar uma cidade, misturando habitação, serviços, escritórios e empresas, e evitar “zonas estanques” dedicadas a um só uso.
O vereador destacou ainda a chegada da alta velocidade, prevista para 2030. Na sua opinião, o projeto vai transformar a zona de Campanhã e vai acabar com a ideia de que o aeroporto é a única porta de entrada na cidade.
Escritórios: procura de grandes áreas e oferta a caminho
Rui Ávila, administrador da GFH, descreveu o caminho do mercado de escritórios. Antes, a oferta resumia-se a edifícios ocupados por bancos e a prédios com salas de 50 a 200 m², usadas por pequenos serviços. A situação mudou com edifícios como o Burgo, que esteve vários anos vazio, e o edifício Magnum, com rendas que há cerca de 15 anos rondavam os 7 €/m². Projetos como o Palácio dos Correios, com cerca de 19 mil m² e pisos de grande dimensão, mostraram que havia procura séria para escritórios: o edifício ficou totalmente ocupado e com uma lista de espera de inquilinos. Segundo Rui Ávila, foi essa experiência que levou a GFH a comprar o terreno à RAR e a desenvolver o VIVA Offices. É um edifício pensado para a vivência do espaço e para os critérios ESG, com varandas em todas as frações. Tem cerca de 70% da área ocupada ou contratada e a expetativa é chegar aos 85% a 90% até ao final do ano.
Os promotores presentes disseram que os ocupantes de escritórios ainda querem ver os edifícios concluídos, ou quase, antes de se comprometerem. Ainda assim, notam uma dinâmica mais forte.
Gonçalo Brito, Investment Manager, Quest Capital, referiu que o HOP, um projeto de uso misto com cerca de 8,5 mil m² de retalho e 16 mil m² de escritórios, deverá ser entregue no final do ano. As unidades vão de 850 a 5.000 m² e o promotor espera assinar contratos antes do fim da obra, o que considera raro em Portugal.
Hélder Agostinho, da Emerge – Mota-Engil Real Estate Developers, contou que a comercialização do projeto do Matadouro arrancou entre o final de 2022 e o início de 2023. Na altura, os edifícios ainda estavam por reabilitar e os potenciais inquilinos queriam ver o projeto avançar. A meio do processo, o próprio grupo decidiu ocupar parte do espaço por precisar de crescer.
Isabel Rocha, Associate de Capital Markets da Savills, disse que há procura constante, tanto de empresas em expansão como de novas empresas a chegar ao mercado, sendo sobretudo multinacionais. A absorção do primeiro semestre rondou os 19.500 m², bem acima do ano anterior. Há também ocupantes a optar por soluções flex.
Do lado da oferta, Isabel Rocha referiu um pipeline de 96 mil m² de escritórios novos até 2028. Explicou ainda que a localização dos escritórios se está a espalhar: além da Boavista, que tem pouca margem para crescer, a procura vai para a Baixa, Campanhã, Matosinhos e outras zonas do Grande Porto, acompanhando a rede de transportes públicos. Sublinhou ainda que a transparência da informação de mercado foi fundamental para atrair investidores.
Mobilidade é decisiva
A expansão do metro esteve no centro do debate. Os participantes esperam que a Linha Rosa e, mais tarde, a Linha Rubi criem dinâmicas e liguem melhor o Porto a Gaia.
Rui Ávila explicou que está a investir numa passagem pedonal para pôr os seus edifícios de escritórios a cerca de cinco minutos do metro, já tendo protocolos assinados com a Câmara e aguardando aprovação da Infraestruturas de Portugal.
Para os promotores, a proximidade ao metro é hoje o primeiro critério dos ocupantes, seguido do estacionamento.
Investidores mais disponíveis, mas falta escala
Alexandre Lima, diretor da Iberian Property, observou que Lisboa deixou de ser o único destino central e que os investidores procuram cada vez mais cidades fora das capitais. Lembrou um estudo feito em Madrid que mostra o efeito da proximidade ao metro nas rendas de escritórios. No Porto, há interesse e há capital disponível, mas os escritórios ainda pesam pouco no investimento por falta de escala e de produto. Essa diferença também se vê nas yields: no debate foi apontada uma yield prime de escritórios de cerca de 6,5% no Porto, contra 5% em Lisboa.
Por sua vez, Gonçalo Brito, Investment Manager da Quest Capital, falou da parceria com a Tikehau Capital. A relação começou em projetos em Lisboa e alargou-se agora ao Porto, onde têm o projeto HOP, de reconversão de um antigo centro comercial numa localização privilegiada. Gonçalo Brito revelou ainda que a Quest já fez ofertas por outro centro comercial para lhe dar um novo uso.
Talento internacional, habitação e conectividade
Os participantes destacaram que uma parte relevante das novas contratações nas multinacionais instaladas no Porto são profissionais internacionais. Por isso, a habitação, incluindo soluções de média duração, é um fator de competitividade. Foi referido que o Porto ainda tem um mercado de arrendamento mais razoável do que Lisboa.
Promoção internacional e uma visão metropolitana
Hugo Beirão Rodrigues falou do trabalho de promoção internacional da cidade. Disse esperar que, em março, os municípios do Porto, Matosinhos, Maia e Gondomar se apresentem juntos sob uma marca comum na feira internacional MIPIM, acompanhados pelas empresas. Defendeu que é preciso pensar o território à escala metropolitana, com cada município a apostar nas suas vocações: a Maia na indústria, outros na logística.
Na fase final do debate, Luís Archer, administrador da Porto Vivo SRU, lembrou que o Porto quase não tem terrenos livres para grandes projetos. O crescimento terá de passar pela reabilitação, que ainda tem muito caminho pela frente, nomeadamente na Baixa, e por investir na mobilidade, para não criar zonas que só têm emprego ou só têm habitação.