O mais recente Pequeno Almoço Conferência organizado pela VI e pela Cushman & Wakefield em Lisboa procurou perceber quais são as perspetivas de vários atores do mercado português para o ano de 2019, e a falta de oferta parece ser um dado adquirido de um ano que começa otimista.
Para Eric van Leuven, Managing Partner da C&W, «2018 foi um ano extraordinário a quase todos os níveis, nomeadamente ao nível do investimento e da diversidade do investimento, bem como da ocupação, que é o que sustenta o mercado». Prova disso é que a Finangeste vai continuar a apostar no mercado dos escritórios em 2019, depois da subida das rendas dos últimos tempos, assumindo-se como «um player ativo» do segmento. «O ano continuará a ser muito positivo», acredita Armando Lacerda de Queiroz. «Parece-nos que a oportunidade de comprar portfólios de escritórios está bastante restringida, mas encaramos o ano de uma forma positiva».
João Cristina, da Merlin Properties, identifica «uma importante falta de escritórios e também de produto logístico», e garante que estas vão continuar a ser apostas da socimi em Portugal, já que «existem fundamentais fortes para o investimento em escritórios», apesar de «o sobreaquecimento do mercado residencial não estar a ajudar». Certo é que «continuamos a ter instruções para comprar em Portugal, e acreditamos muito neste setor. Já a logística é um setor para investir a longo prazo, pois o online é um setor com potencial para crescer».
A Fidelidade protagonizou uma das aquisições mais importantes do ano passado, e que vai marcar o mercado de escritórios nos próximos anos: a compra dos terrenos da Feira Popular, onde vai construir a sua nova sede. Miguel Santana acredita que o facto de o leilão ter sido tão renhido mostra «que o mercado está a trabalhar. Acreditamos que temos hoje condições para fazer um novo CBD de escritórios em Lisboa».
Promoção para o segmento médio vai ser oportunidade da promoção
Os promotores imobiliários «estão a olhar novamente para a promoção nova», garantiu Henrique Polignac de Barros, da APPII. Depois de vários anos focados na reabilitação urbana, a oportunidade está agora na construção nova, segmento que regista muita falta de produto, principalmente a preços mais acessíveis. «Temos de responder a uma classe média-alta em Lisboa, sem preços da Avenida da Liberdade», concorda Miguel Santana.
João Pita, da Roundhill Capital, especializada em residências de estudantes e co-living, prova este interesse, já que a empresa está «a olhar ativamente para o mercado à procura de novas oportunidades», acreditando que «vai continuar a ser um bom ano (…) com uma falta de oferta muito interessante». E avança que «não vamos entrar no mercado de topo».
A mediação também sente esta necessidade por produto de segmento médio. Ricardo Sousa, da Century 21, atesta que «o ticket médio dos estrangeiros começa a baixar, nomeadamente dos franceses». Lembrando a necessidade de mais oferta de segmento mais baixo, pois «o mercado doméstico é que move o setor».
Financiamento e celeridade, precisam-se
Mas os especialistas acreditam que a disponibilidade de financiamento é crucial na chegada de novos projetos ao mercado. Ovidio Fernandes, do banco Santander, partilha «o sentimento de que vamos continuar a conceder crédito aos nossos compradores nos próximos anos», numa altura em que «nunca analisámos tantos projetos com tanta venda feita em fase inicial. Nunca tivemos tantas e tão diversas solicitações». E alerta que há vários projetos a necessitar de «uma componente de capitais próprios mais significativa, estamos numa época de prática de taxas baixas, e temos de proteger a evolução do mercado financeiro».
José Araújo, do Millennium bcp, não tem dúvidas de que «os bancos estão mais exigentes, e o diálogo com os promotores leva mais tempo. Os bancos precisam de olhar com muito cuidado para os projetos, e as zonas dos novos projetos são ainda muito concentradas». E com o aumento do volume de pedidos, «a capacidade de resposta não é, muitas vezes, a que seria desejada».
A burocracia é outro dos grandes entraves apontados pelos especialistas: «continua a ser a nossa luta, e uma das queixas que chegam à associação todos os dias», apontou Henrique Polignac de Barros, destacando «um entupimento brutal a nível do licenciamento camarário» e também pouca celeridade nos projetos apoiados pelo IFRRU.
SIGIs “vão trazer mais liquidez ao mercado”
A criação do regime das SIGIs, ou os “REITs portugueses”, foi uma das notícias que mais animou o mercado no arranque deste ano, um veículo reclamado pelo setor há vários anos, que foi finalmente aprovado e entra em vigor a 1 de fevereiro.
O veículo é visto como uma boa oportunidade para dinamizar e institucionalizar o mercado de arrendamento em Portugal, mas ainda é cedo para saber quais os produtos que serão escolhidos pelas primeiras SIGIs.
«Temos de analisar em detalhe o que as SIGIs permitem», comentou Miguel Santana. Até porque «o problema neste momento não é o capital, mas sim a clarificação a nível fiscal», aponta Sérgio Meireles, da Fundger. Mas a expetativa é que «as SIGIs vão trazer mais liquidez ao mercado, mitigando os riscos de investimento», acredita João Cristina.
Non Performing Loans vão continuar a ser atrativos
Pedro Coelho, da Square AM, salienta que «os bancos demoraram a fazer a recapitalização dos seus balanços, por isso ainda há muitas carteiras a vir para o mercado, e o Banco Central Europeu vai fazer mais pressão: os bancos têm de colocar estes ativos no mercado o mais rapidamente possível». Enquanto as taxas de juro não subirem, está convicto de que os NPLs continuarão a ser uma opção para alguns investidores.
Acreditando que «o processo de NPLs em Portugal tem ainda um longo caminho a percorrer», Armando Lacerda de Queiroz nota que «o crescimento dos preços dos NPLs têm tido alguns preços um pouco desajustados face ao risco que representam. Mas parece-nos que este continuará a ser um mercado interessante, e vamos reforçar o nosso interesse na área dos portfólios imobiliários».
«A venda de NPLs pode trazer alguma distorção ao mercado numa altura em que há muitos investidores a entrar no país. Estão a surgir projetos com componente de promoção imobiliária, porque a margem destes portfólios começa a diminuir», explica Sérgio Meireles.