Esta foi uma das ideias apresentadas por Ignacio de la Torre, Chief Economist da financial advisor espanhola Arcano, que falava na sessão “Why portuguese and spanish real estate markets will keep rising”, organizada esta semana em Lisboa pela APPII.
O imobiliário dos dois países continua a ser mais rentável que os produtos financeiros clássicos, numa altura de queda acentuada das taxas de juro já em terreno negativo, e por isso vai continuar a atrair as atenções dos investidores internacionais. Isto num contexto de fraco crescimento da economia global, estabilização da economia americana, alguma vulnerabilidade da economia chinesa e de melhorias nas economias europeias. Neste cenário, as economias portuguesa e espanhola vão continuar «a crescer acima de outros países europeus», e esse é mais um ponto a favor, segundo o responsável.
Ignacio de la Torre acredita que as políticas monetárias do BCE vão continuar a ser benéficas para o imobiliário ibérico, e que os riscos políticos dos dois países são limitados.
Por outro lado, os preços estão ainda «razoáveis», e os principais destinos registam uma contínua procura estrangeira e nacional. A procura potencial é mesmo muito superior à real. E apesar da existência de mais pressão em alguns destinos específicos, «não existe sequer o risco de bolha imobiliária nos dois países».
No entanto, num mundo que ainda se rege pela dívida, a questão que se coloca é quando virá a próxima crise. Atualmente, «o mundo tem mais dívida do que antes da crise da dívida em 2008. Mas a subida foi acontecendo no mercado e nas empresas, não nas famílias, e isso é positivo». No caso ibérico, o endividamento está a crescer ainda abaixo do PIB nos dois países. Por isso, deverá continuar por algum tempo este contexto mais favorável ao investimento.
Fixar “nos riscos e não nos crescimentos”
Ignacio de la Torre acredita que o mercado imobiliário se deve focar «não tanto nos crescimentos da economia, mas sim nos riscos de contexto, balanceando os dois».
Entre os principais “perigos”, estão os movimentos políticos populistas, que são consideravelmente moderados na Ibéria: «estes partidos são a favor do Euro, da União Europeia e do pacto de estabilidade, e isso é bom para o investimento».
A dependência da dívida alemã é um risco, e existe desde os anos 60. Um sistema que «funciona enquanto o financiamento estiver aberto. Devemos diminuir essa dependência».
Novo financiamento: “temos de ter outras ideias”
«Quanto os bancos param de financiar o imobiliário, temos de ter outras ideias, soluções híbridas, que incluam o mercado de capitais», considera Ignacio de la Torre.
Estes modelos já existem em Espanha, e «Portugal também vai ter cada vez mais soluções semelhantes».
A espanhola Quabit Inmobiliaria é exemplo disso. É através do mercado de capitais que esta promotora listada se alavanca, além de outros tipos de dívida. De acordo com Ruben Bernat Enguidanos, é particularmente difícil a compra de terrenos, já que «em Espanha os bancos não estão a financiar essa compra, de todo». Por isso, «procuramos ativamente todo o tipo de financiamento para compra de terrenos, novas formas que sejam mais flexíveis».
A empresa foca-se no segmento médio e médio/baixo do mercado residencial, um mercado «onde a oferta é muito pouca», e que vai continuar a registar um aumento da procura em Espanha e também em Portugal. «É uma boa notícia no sentigo em que vai continuar, mas temos de encontrar formas alternativas de financiamento para acompanhar o mercado».
Sobre a possível entrada em Portugal, o responsável não descarta a hipótese e assume-a como «clara opção para o crescimento da empresa», mas diz que nos próximos dois anos a empresa vai «continuar a estabilizar o seu businessplan».