AL e hotelaria: “há espaço para ambos crescerem”, diz ministro da Economia

Ana Tavares |
AL e hotelaria: “há espaço para ambos crescerem”, diz ministro da Economia

O governante falava durante o segundo seminário “Alojamento Local – Negócio e Fiscalidade”, organizado esta semana pela Abreu Advogados na Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa, em Lisboa. Acredita que «o alojamento local sempre existiu em grande medida à margem da lei», e quando se fala neste tipo de alojamento «é bom que se fale em reabilitação urbana. As zonas valorizam, o espaço urbano valoriza, e isso é bom».

O alojamento local que mais se tem discutido, pelas consequências menos desejadas que também pode acarretar, é o das grandes cidades de Lisboa e Porto, mas apenas 1/3 das unidades estão registadas nestas urbes: «ignorar 2/3 deste mercado (no resto do país) é ignorar o mercado. Em muitos casos é a oferta mais interessante destas zonas, ou mesmo a única alternativa».

Manuel Caldeira Cabral lembrou ainda o grande aumento do número de unidades registadas oficialmente, desde a implementação das novas legislações que regulam a atividade. «Estamos muito mais próximos entre o número de unidades que realmente existem e as registadas», numa altura em que a procura por este tipo de alojamento continua a crescer. E «este crescimento, a par do crescimento da hotelaria, mostra que há espaço para todos. O facto de não se verificar só nas grandes cidades mostra que tem um papel muito importante na diversificação do turismo e na criação de novos projetos imobiliários».

O ministro lembrou ainda que a economia está a viver um momento melhor, muito graças ao turismo, e isso «é uma mensagem importante que tem de ser passada».

AL é um negócio, não especulação imobiliária

O alojamento local trata-se de um negócio, e não é sinónimo de especulação imobiliária, notou Ricardo Guimarães, diretor da Ci, um dos intervenientes neste seminário. «O alojamento local parece ser a galinha dos ovos de ouro do momento, mas em rigor, a equação tem de fechar, e esse é um aspeto importante».

Em Lisboa, os preços por noite no alojamento local rondam os 100 euros em época alta. O Porto está já pouco abaixo de Lisboa, considerando o centro histórico, sendo um mercado muito mais pequeno e mais específico. Com estes preços, o rendimento bruto em Lisboa ronda os 13,5% no caso de unidades de gama baixa, 9,4% nos casos de gama média e 7,5% na gama média alta, com a gama alta a rondar os 7,5%.

A Confidencial Imobiliário calcula também que no Porto o rendimento bruto de quem entra neste momento no mercado ronda os 17,3%, 12,3%, 11,3% e 12,7% nas gamas baixa, média, média alta e alta, respetivamente, para exemplos de um apartamento T1 com 55m². Ricardo Guimarães comenta que isto se deve ao facto de «a curva do preço de transação ser mais elástica», dando mais margem para melhoramentos e preços mais altos na gama baixa. «Esta equação é interessante, mas ainda não inclui custos de operação, importa saber, em termos líquidos, como é que a conta final pode ficar, pois é um negócio que tem custos e proveitos».

No seu entender, importa também debater «até onde pode ir este mercado? Por onde se dá o salto, pelo investimento, pela oferta ou pelas rendas?», concluiu.

Contributo para a reabilitação

O alojamento local é um dos setores que mais tem contribuído para a dinamização da reabilitação urbana em Lisboa. Os dados da Ci baseados no seu Anuário Energético mostram que Lisboa tem já 1 obra licenciada por dia, em média. «É um grande volume de obras de elevadíssima concentração, numa franja muito pequena do território», ou seja, o centro da cidade, onde há cerca de 10 anos se verificaria o oposto: as periferias eram as mais dinâmicas em termos de licenciamentos.

O ritmo tem-se mantido nas 200 obras licenciadas trimestralmente. «Pode debater-se qual é a tipologia de reabilitação que está mais próxima do alojamento local, pois o tipo de obra tem mudado bastante», notou Ricardo Guimarães.

Este seminário contou com os parceiros Confidencial Imobiliário, Essentia, CCIP e da InvestLisboa. Incluiu também intervenções baseadas nas questões jurídicas ou fiscais do alojamento local, sobre os modelos de negócio do mesmo, ou sobre a promoção deste tipo de projetos.