Oficialmente apresentado em Lisboa esta quinta feira, o estudo evidencia as opiniões de cerca de 900 investidores inquiridos, e mostra uma capital portuguesa pela primeira vez no topo das escolhas dos investidores, «a beneficiar de um mercado em fim de ciclo» a nível europeu, explicou Lisette van Doorn, CEO da ULI Europe.
Este relatório mostra que os investidores têm cada vez mais em conta fatores como a qualidade de vida ou os transportes e acessibilidades quando escolhem uma cidade para investir, e Lisboa não é exceção. «Cada vez mais os investidores se preocupam com questões como a habitação, emigração, ambiente, e são fatores que ganham importância a cada ano que passa». Lisette van Doorn nota ainda que «o valor dos ativos redefine-se cada vez mais e cada vez menos é medido só com indicadores financeiros. Há cada vez mais reconhecimento do interesse em investir em áreas comuns, em reabilitação urbana, numa comunidade», crescendo a importância que cada projeto pode ter para a sua envolvente. «Mas a dúvida ainda é como se mede esse valor», alerta.
Lisboa beneficia do “late cycle” europeu
Como apontou Lisette van Doorn, o mercado imobiliário europeu já se encontrará, na generalidade, em fim de ciclo. 41,3% dos respondentes acredita que o mercado está “muito perto do topo” do ciclo, e alguns acreditam mesmo que o pico já foi ultrapassado na Europa.
Prova disso é que os setores alternativos estão a dominar as intenções de investimento, com o coliving à cabeça da lista, seguido pela logística, pelas residências assistidas, escritórios flexíveis, data centres, residências de estudantes, arrendamento, serviced apartments, promoção imobiliária ou habitação social, que encerra o top 10. «A maior parte destes setores têm camas. Esta é uma jogada de fim de ciclo porque o residencial é menos suscetível a mudanças, e garante maior flexibilidade», explica a CEO da ULI.
No painel de debate desta conferência, Luís Carita, da SILVIP, notou que Lisboa ainda atrai muitos investidores que ainda conseguem responder em Lisboa às suas expetativas de rendimento. E Eduardo Abreu, da Neoturis, atesta que há interessados em projetos de grande dimensão, por exemplo «1.600 camas de hostels. Para isso, é preciso ter muita confiança na cidade», apesar da evidente falta de produto. «Isto faz-nos pensar que a cidade teve algum desenvolvimento estrutural nos últimos anos, e já não vai descer de um certo patamar». E aponta que «não são só os investidores institucionais que estão a investir, mas também os family offices».
Carlos Cercadillo, da Cerquia, afirma que a empresa «continua com interesse em Lisboa, temos muito trabalho para fazer, e continua a faltar produto». Além disso, «Lisboa é uma cidade maravilhosa para viver». Mas deixa o alerta: «a cidade não estava preparada para tanta procura, nem a Câmara, nem os construtores, aqui a velocidade cruzeiro era muito baixa».
Luís Carita acredita que «não podemos perder de vista a nossa dimensão. Não temos estrutura para aguentar os efeitos de algum arrefecimento económico, e não é por termos entrado no ciclo mais tarde que os outros países que sairemos muito mais tarde. Este arrefecimento das economias vai afetar-nos», alerta. «Lisboa deve apostar na sustentabilidade enquanto destino de investimento. Estes valores muito elevados e yields muito baixas devem ser corrigidos» para que isso aconteça.
A cidade enfrenta vários desafios. Francisco Horta e Costa, Chairman da ULI e Managing Director da CBRE Portugal, alertou que «a atração das empresas só se faz com todas as outras componentes, nomeadamente com a habitação e com a promoção imobiliária», destacando ainda a necessidade de agilização nos processos de licenciamento nas autarquias. Para Luís Carita, os preços da habitação são um fator «crítico». Carlos Cercadillo ressalva que «os preços estão demasiado altos, não se adequam à realidade do país».
Relativamente aos recém criados REITs, os especialistas acreditam que «serão uma porta de entrada para o capital, é importante que existam outras possibilidades de investimento»
Instabilidade política domina as preocupações
«Neste momento, é a política que mais preocupa os investidores», notou Lisette van Doorn, além «da falta de ativos». Mas garante que «ainda há muito dinheiro disponível para investir sem destino».
O Brexit será um dos principais fatores de precaução nos próximos 12 meses, mas não terá um impacto demasiado direto no imobiliário: «como vai afetar todos os setores, as pessoas estão a encontrar formas de continuar os seus negócios, por não saberem o que vai acontecer», explica a especialista, que atesta que «continuamos a ver muito investimento em Londres». Mas admite que «vai haver, sim, um impacto na entrada de capital no Reino Unido, e na retenção de talento e das empresas» no país. Outras cidades europeias já estão a beneficiar disso.
A subida das taxas de juro são também olhadas com atenção pelos investidores, que esperam também um ligeiro abrandamento das economias europeias, e estão atentos aos custos de construção elevados. Mas «o sentimento é muito positivo», garante Van Doorn.
As “Big Trends”
Todos os anos este estudo pergunta aos investidores quais serão as grandes tendências do imobiliário para os próximos 10 anos. Até 2030, os investidores acreditam que os grandes chavões passam pela tecnologia, digitalização e escritórios.
Estes são apenas alguns dos principais temas apontados, além da flexibilidade, da habitação ou da sustentabilidade. «A questão mais importante apontada é como é que estas tecnologias estão a mudar os nossos comportamentos, nomeadamente a inteligência artificial e a “big data”, por exemplo», explica a CEO da ULI. «Os grandes benefícios, acreditam os investidores, serão a eficiência e a melhoria da experiência dos consumidores», numa altura em que «usamos os edifícios e o imobiliário de muitas maneiras diferentes, e os ativos começam a integrar vários usos, sendo muito mais flexíveis».