Apresentados esta quarta feira, numa sessão online, os resultados anuais do Índice Imobiliário Português mostram, contudo, um ligeiro abrandamento face aos 8.1% do ano anterior. «O que se deve essencialmente ao menor crescimento do lado da valorização dos ativos», explicou o Vice-Presidente Client Coverage do MSCI, Luís Francisco
Lembrando que 2020 coincide com o 20º aniversário deste índice no nosso país, o responsável sublinhou que os resultados de 2019 «estão perfeitamente alinhados com o retorno anualizado de 7.8% do Índice nestes últimos vinte anos», um valor que vem «comprovar a resiliência desta classe de ativos ao longo dos diversos ciclos», disse ainda. Correspondendo a uma das melhores fases de sempre deste mercado em Portugal, o retorno anualizado da média dos últimos cinco anos sobe para 9.8%, descendo para 6.2% quando recuamos a 10 anos o que, lembrou, coincide com o período da grande crise financeira que marcou o início da última década.
O fortalecimento do mercado de investimento comercial em Portugal reflete-se também na própria amostra analisada pelo MSCI, que no último ano passou de 24 para 32 veículos participantes, cujas carteiras somam 5.081 ativos e um valor de 8.000 milhões de euros, fazendo com que este Índice tenha uma cobertura equivalente a 31% do mercado de investimento imobiliário institucional no nosso país.
«Observou-se também um rebalanceamento da composição da carteira, com destaque para os setores hoteleiro e o residencial que, de um peso residual, passaram a representar 12% do total», algo que, justifica, é também um reflexo do fortalecimento destas classes de ativos nas estratégias dos investidores.
Rendas em crescimento alavancam retornos
Em 2019, os resultados do Índice foram sustentados maioritariamente pela componente das rendas (5.4%), com a componente de valorização de capital a representar os restantes 2.3%. Ou seja, ao contrariamente ao que se vinha observando nos últimos cinco anos, a partir de 2019 vemos que «o impacto da compressão de yields está a diminuir, e o crescimento das rendas está a tornar-se o principal driver dos retornos», conclui Luís Francisco.
Escritórios ultrapassam retalho na devolução de retornos
Outra das mudanças observadas em 2019 prende-se com uma mudança dos setores na liderança deste mercado, com os escritórios a passarem a devolver os retornos mais elevados, 9.8%, e o retalho a passar para o segundo lugar, com 7.8%, seguidos de perto do Industrial, com 7.7%. No caso dos hotéis, o retorno foi de 5.8%, seguido da classe outros, com 5.4%; com o residencial a situar-se no fim da tabela, com 3.6%.
Resultados confirmam a resiliência do investimento imobiliário
Para Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal, «estes resultados são a confirmação do excelente ano que 2019 foi para o investimento. Além de se terem registado muitas transações, foi também um ano de grande liquidez para o setor», comentou, moderando um debate que se seguiu à apresentação de resultados.
«O que temos vindo a observar nos últimos seis, sete anos é a robustez do mercado imobiliário português», notou, por seu turno, João Lelis, Fund and Portfolio Manager da Sonae Sierra. «Depois de ter sido fortemente penalizado durante a grande crise financeira, o investimento imobiliário comercial recuperou fortemente e hoje está muito mais institucionalizado do que nunca, o que é altamente positivo!». A seu ver, «os investidores multinacionais vêm Portugal como um mercado muito atrativo para o investimento e, creio que o nosso mercado tem tudo para alavancar a atividade na recuperação, e continuar a atrair a atrair não só muito investimento estrangeiro, mas também investidores que ainda não estão cá».
Para Pedro Coelho, administrador da Square, estes resultados agora divulgados pela MSCI vêm uma vez mais comprovar que «no longo prazo, o imobiliário é de longe o setor com retornos mais elevados. Daí os grandes investidores internacionais estarem a investir cada vez mais nesta classe de ativos». Quanto á questão do peso crescente das rendas para os retornos gerados, este especialista lembrar que «o ponto de partida eram valores historicamente baixos, pelo que continua a haver espaço para crescer».
Menos espaço para o investimento oportunista no pós Covid-19
João Lelis lembrou que «as circunstâncias desta crise são muito diferentes das da grande crise financeira da última década e, na generalidade, os operadores de centros comerciais não só têm o seu negócio muito menos alavancado do que então, como também contam com fundamentais fortes e resultados operacionais muito mais robustos». Posto isto, acredita, «as grandes oportunidades que existiram para os investidores mais oportunistas há dez anos não existem agora. Claro que há exceções, e num ou outro caso pontual poderá vir a verificar-se um outro negócio, mas nada a ver com o que aconteceu nessa altura».
No entender de Manuel Puerta da Costa, administrador da BPI Gestão Ativos, no pós-Covid-19 «os investidores oportunistas vão encontrar oportunidades sobretudo no setor da hotelaria, que é o mais afetado nesta crise e, precisamente por essa questão da alavancagem». Não obstante, este especialista considera que «dificilmente o perfil dos investidores presentes em Portugal se alterará para pior», lembrando que mesmo nesta fase são várias as publicações de referência a nível mundial que aconselham o investimento imobiliário no nosso país.
«Oportunidades haverão sempre, e não apenas pela questão da alavancagem», conclui Pedro Coelho. «Por exemplo, existem investidores generalistas que nos últimos anos têm apostado em imobiliário numa ótica de rendimento, mas que agora necessitam de liquidez e, como tal, se vêm pressionados para vender os imóveis de modo a conseguir o capital necessário para injetar noutras linhas de negócio. Ou, por exemplo, temos investidores globais que têm 20% da sua carteira alocada a imobiliário e que agora, pro força da desvalorização noutras classes como as ações e afins, viram o peso relativo do imobiliário a ultrapassar o estabelecido e, por isso, terão de vender ativos para contrabalançar a carteira», explica.
Além disso, considera Manuel Puerta da Costa, administrador da BPI Gestão de Ativos, «o tema sanitário vai ganhar preponderância também ao nível do investimento , sobretudo pela capacidade de os seus edifícios serem mais saudáveis e com os requisitos de ESG a fazerem parte das exigências dos investidores na hora de selecionar e negociar ativos».